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主要論著 |
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走出商品房買(mǎi)賣(mài)中立約定金的誤區(qū)
王春剛
筆者最近在承辦業(yè)務(wù)時(shí)，遇到幾件商品房買(mǎi)賣(mài)立約定金的糾紛。糾紛產(chǎn)生的主要原因就是買(mǎi)受人交付立約定金后，在與出賣(mài)人正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人提出的有關(guān)條款不利于買(mǎi)受人，使買(mǎi)受人難以接受(主要體現(xiàn)在違約責(zé)任的條款上)。如：買(mǎi)受人逾期付款在30日以?xún)?nèi)，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的5％向出賣(mài)人支付違約金。而出賣(mài)人逾期交房不超過(guò)一百八十日的，出賣(mài)人每日按已付房款的萬(wàn)分之一支付違約金，合同繼續(xù)履行。逾期交房超過(guò)一百八十日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人按累計(jì)已付房款的2％向買(mǎi)受人支付違約金。以上雙方的違約責(zé)任，顯然對(duì)買(mǎi)受人是不公平的。而一旦買(mǎi)受人不接受這不公平的條款，拒簽正式合同，出賣(mài)人則以買(mǎi)受人拒絕簽約為由，拒不返還定金。有的買(mǎi)受人糾纏不休，出賣(mài)人應(yīng)接不暇。有的買(mǎi)受人最后被迫簽訂了不平等的“條約”。筆者認(rèn)為，上述糾紛產(chǎn)生的原因之一，是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)法律知識(shí)，特別是關(guān)于立約定金的性質(zhì)和作用片面理解所至。筆者想就此談?wù)剛�(gè)人的看法。 ：
一、立約定金的性質(zhì)和作用。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百一十五條“當(dāng)事人約定交付定金作為訂立主合同擔(dān)的給付定金的一方拒絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。首先，立約定金是訂立主合同的一種擔(dān)保形式，其作用是保證給付定金一方和接受定金——方，互相遵守簽訂主合同的約定。其次，立約定金又是違約的責(zé)任形式，一般情況下，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在立約定金交付后，在一定的時(shí)間內(nèi)正式簽訂合同，否則就應(yīng)承受定金條款的罰則，即交付定金一方拒絕簽訂主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方，拒絕訂立主合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。立約定金的約定是從屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，同時(shí)它還具有一定的獨(dú)立性。即在主合同簽訂前是獨(dú)立存在的，立約定金一旦交付，買(mǎi)受人和出賣(mài)人即受其約束。無(wú)法定事由或未經(jīng)雙方一致同意，不能解除雙方簽訂主合同的權(quán)利和義務(wù)，而主合同訂立后，立約定金的歸宿將服從于主合同。
二、走出立約定金的誤區(qū)，公平簽訂主合同。
從立約定金的性質(zhì)和作用來(lái)看，它是約束買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的，并沒(méi)有給哪一方特殊的權(quán)利.而在現(xiàn)實(shí)中為什么會(huì)出現(xiàn)商品房出賣(mài)人用立約定金設(shè)陷阱，迫使買(mǎi)受人吃虧上當(dāng)之說(shuō)呢?筆者認(rèn)為這是因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)雙方都走入一個(gè)誤區(qū)，走出這個(gè)誤區(qū)便沒(méi)有什么陷阱可言。
首先，我們知道合同是雙方協(xié)商一致的意思表示，在簽訂主合同時(shí)雙方的地位是平等的。我國(guó)《合同法》第四條規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”。出賣(mài)人不應(yīng)因?yàn)槭帐芰硕ń穑砸詾橛袃?yōu)勢(shì)，在主合同中提出明顯不利于買(mǎi)受人的條款，而強(qiáng)迫買(mǎi)受人接受；而買(mǎi)受人也不應(yīng)該因?yàn)樽约阂呀涣硕ń�，怕不接受出賣(mài)人對(duì)自己不利的條款，而背上拒絕簽詞‘主合同之罪名，應(yīng)敢于堅(jiān)持自己的主張。其次，簽訂主合同時(shí)應(yīng)遵守公平原則，是雙方的權(quán)利和義務(wù)。我國(guó)《民法通則》第四條規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿、公平、等價(jià)、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則”。 《合同法》第五條規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”這是雙方簽訂主合同的基本準(zhǔn)則。始終堅(jiān)持明顯不公平條款的一方，不肯放棄自己的主張，不接受另一方比較公平的要求，致使主合同不能簽訂，無(wú)疑違背了公平原則。一旦付之法律，拒不簽約之責(zé)任應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，已經(jīng)非常明確了。
因此，出賣(mài)人與買(mǎi)受人都應(yīng)有充分的心理準(zhǔn)備，即立約定金交付后買(mǎi)受人和出賣(mài)人應(yīng)公平簽訂主合同的心理準(zhǔn)備，任何一方都沒(méi)有什么特定優(yōu)勢(shì)可言，更不可以提出明顯不公平的條款迫使對(duì)方接受，更不能認(rèn)為不接受不公平的條款就是拒不簽約，這樣才能從誤區(qū)中走出。
三、立約定金風(fēng)險(xiǎn)的防范。
做出立約定金約定前，預(yù)測(cè)給付和收受立約定金后可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的防范措施，避免出現(xiàn)對(duì)自己不利的后果，這對(duì)于買(mǎi)受人和出賣(mài)人都是一個(gè)重要的問(wèn)題。
買(mǎi)受人應(yīng)首先對(duì)出賣(mài)人的信譽(yù)進(jìn)行了解，信譽(yù)不好的免談。其次，審查出賣(mài)人進(jìn)行銷(xiāo)(預(yù))售商品房的手續(xù)是否合法。是否符合國(guó)家、省、市有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。再次，如需簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，應(yīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中盡可能明確詳細(xì)的注明—些主要事項(xiàng)。同時(shí)盡可能地詳細(xì)了解主合同中的主要內(nèi)容，如有不能接受之處，不要勉強(qiáng)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)，更不可以交付立約定金。最后，在交付立約定金后，應(yīng)在約定的時(shí)間內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商簽訂主合同，并要留有足夠的時(shí)間進(jìn)行分析和咨詢(xún)。如發(fā)現(xiàn)主合同有與認(rèn)購(gòu)書(shū)不一致或有對(duì)自己明顯不利的條款，應(yīng)及時(shí)要求修改。如一旦不能與出賣(mài)人達(dá)成一致意見(jiàn)，致使主合同不能簽訂，應(yīng)及時(shí)與出賣(mài)人協(xié)商解決，如協(xié)商不成，應(yīng)訴之于法院。
出賣(mài)人在與買(mǎi)受人做出立約定金的約定前，應(yīng)明確自己能對(duì)買(mǎi)受人做出哪些較為實(shí)際的，能在合同中加以確定的承諾。主合同有不利于買(mǎi)受人的條款怎樣能被買(mǎi)受人接受，在合同中怎么約定才能接近于公平，稍有不公平的地方，應(yīng)在交付立約定金前向買(mǎi)受人講清楚，樹(shù)立誠(chéng)實(shí)信用，公平交易的良好形象。由于出賣(mài)人從商品房開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、審批到開(kāi)發(fā)建設(shè)，從預(yù)售、竣工驗(yàn)收到交付給買(mǎi)受人環(huán)節(jié)多、秩序復(fù)雜，說(shuō)不定受那個(gè)方面影響，而使自己逾期交付商品房。出賣(mài)人不應(yīng)通過(guò)制定不公平的違約條款，來(lái)減小自己逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。不了更刁；應(yīng)利用立約定金的“小計(jì)謀”來(lái)“套牢”買(mǎi)受人。 而應(yīng)將事先可能預(yù)見(jiàn)到的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，并通過(guò)合同形式體現(xiàn)出來(lái)。
綜上，筆者此文的中心目的，是試圖通過(guò)對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)中的立約定金性質(zhì)、作用和風(fēng)險(xiǎn)的簡(jiǎn)單分析，讓尚在立約定金的誤區(qū)中徘徊的商品房的出賣(mài)人和買(mǎi)受人走出誤區(qū)
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