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律師帶您了解經濟適用房
陜西許小平律師事務所高虎律師
2004年建設部會同國家發展改革委、國土資源部、中國人民銀行聯合公布了《經濟適用住房管理辦法》，該辦法對經濟適用房的開發、利潤控制、購房者資格、購房后的二次銷售等作了明確的規定。這對于經濟適用住房的發展起到了積極的規范和促進作用。有利于解決了中低收入家庭的住房困難問題。那么，老百姓購買經濟適用住房應了解哪些法律知識?
首先，什么是經濟適用住房，按照辦法第二條的規定，經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。也就是說，經濟適用房是享受政府提供的優惠政策，建設用地實行行政劃撥，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。其特點是價格低于同類商品房，但是其購買資格和二次銷售有較為嚴格的限制。
其次，經濟適用房到底享受了哪些政府優惠政策？價格又是如何卻確定的？ 按照本辦法第第九條規定，經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應（建設單位以劃撥方式取得土地使用權不用向國家交納土地出讓金，如此會降低房屋成本）。第十條規定，經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費，減半征收；經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府負擔。第十一條規定，購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。 經濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。 第十二條規定， 用于個人購房貸款的住房公積金，可優先向購買經濟適用住房的個人發放。 經濟適用房的建設、銷售享受了上述的政府優惠政策，其成本必然低于同等的商品房成本。
在此基礎上，該辦法對經濟適用房的銷售價格也作了嚴格的規定。該辦法第十七條規定，確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其銷售基準價格和浮動幅度應當按照《經濟適用房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）的規定確定；其租金標準由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門在綜合考慮建設、管理成本和不高于3％利潤的基礎上確定。經濟適用住房價格確定后應當向社會公示。 第十八條規定，經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。價格主管部門將依法進行監督管理。
同時，2003年1月1日公布實施的《經濟適用房價格管理辦法》中進一步明確經濟適用住房價格實行政府指導價。制定經濟適用住房價格，應當與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，以保本微利為原則，與同一區域內的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現政府給予的各項優惠政策。經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。并且下列費用不得計入經濟適用住房價格：（一）住宅小區內經營性設施的建設費用；（二）開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；（三）各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。
最后，經濟適用住房到底那些家庭可以購買，購買后二次銷售有何限制？按照辦法的第五條規定，購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。第二十條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套經濟適用住房：（一）有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；（二）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；（三）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；（四）市、縣人民政府規定的其他條件。
同時，辦法對經濟適用房的二次銷售做了相應的限制，包括經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后，方可按市場價上市出售；出售時，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個人購買的經濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經營。
上述可見，經濟適用房是享受政府優惠政策，向城鎮中低收入家庭供應的普通居民住房。購房者可以依據上述的規定，為自己購房置業。
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