[ 劉彥龍 ]——(2009-6-28) / 已閱20086次
第三，我們還可以實行“類似按揭制”解決小產權房問題，即把開發商扣除成本外的一切利潤收繳起來按實際情況均分至每套房屋后作為購房首付交與相關農民集體或個人，然后政府把原小產權房的房價加上同樣標準下國有土地的土地出讓金并得出新房價，再把新房價減去已付首付作為實際購房人的月供總額（其方式可以借鑒按揭制度）并由實際購房人按月付給相關農民集體或個人余款直至付清；如果購房者的月供難以維持下去，相關利益人可以在一定條件下收回房屋，重新轉讓。
其實，上述三種措施只是適用于合法化之前建造的小產權房，而一旦小產權房真正合法化，它的規制模式就與商品房的基本一致了，唯一的不同只不過是屬于農村集體商品房而并非國有城市商品房罷了。也就是說，一旦小產權房合法化，其價格由于加上了土地出讓金（或是類似土地利益）就和城市商品房的價格相差不是很懸殊了，而小產權房最終將會成為一個歷史概念。
（二）以流轉問題為核心的宅基地使用權制度改革發展思路
通過上文的深入研究，我們不難發現，我國宅基地使用權制度即便是在《物權法》業已實施的情況下，仍然存在著很大的問題，那就是農民作為就集體土地的所有者，不得任意處分其宅基地，再加上城鄉二元制戶籍制度的“推波助瀾”，使得農民地權被嚴重削弱甚至架空，其財產功能自然難以實現。在改革開放的今天，中國的現代化大門對農民是限制或者是關上的，甚至可以說，是不按科學構建的。[16]
其實，在憲法已經明確規定二元土地所有權的情況下，農村土地制度的關鍵不是所有權問題，而是使用權問題。在這種情況下，如何完善農村集體土地使用權，真正賦予、維護并實現農民的土地財產功能，是真正解決農民生活貧困和經濟地位低下的根本措施，也是今后農村地權問題最終解決的主要途徑。為此，本文特醞釀了如下以流轉問題為核心的宅基地使用權制度改革發展思路，以期在理論方面完善我國宅基地使用權制度。
1． 摒棄現行土地開發制度，完成農民開發權的回歸
“土地一級市場的國家壟斷制度”是農民地權受到損害的主要原因，換句話說，農民利益的相當一大部分被政府以“國家利益”的幌子無情占有了，使得農民地權不能充分發揮其作為財產權利的基本特征。這一制度侵害農民利益的“死穴”在于過分強調國家利益而忽略了農民利益，而且“漲價歸公”的原則也沒有考慮到農民作為弱勢群體的充分安置與扶持。同樣一塊土地，當其屬于農民所有或農村集體所有的時候，法律禁止其用于工業化、城市化；但同樣是這塊地，一到政府手里，就可以用于任何用途了。由此看來，政府禁止農民轉換土地用途，恐怕不是為了保護耕地、維護糧食安全，而是為了把轉換土地用途、獲得增值收益的利益留給自己。因此，政府查禁小產權房，是陷入一種利益沖突之中，即政府動用強制性權力，讓農民作出犧牲以增加政府利益。這是一種典型的自利行為，而不是公共管理行為。[17]所以應該嚴格限制國家的農村地權，盡量把開發土地的利益還給農民。
2． 改變現行立法模式,開放我國農村地權市場
立法上我國建立了“房隨地走,地隨房走”的模式,從表面現象上看我國法律并列承認了土地之上的獨立物權形式和地上建筑物之上的獨立物權形式,這似乎是在遵守著市場經濟的一般做法。但是,在法律結果上,卻強制性地要求把土地與地上物的物權混合在一起進行處分。這種模式不能認為是一種進步,不是成熟的法律思維的結果。從實踐的結果看,小產權房現象的發生,正是這種消極后果的表現。對這樣問題的處理,可以按市場經濟國家通行的慣例,將土地的物權和地上物的物權真正當作兩個獨立而且分立的權利,許可他們各自獨立地進行交易機制[18]。政府有關部門單純地要求小產權房停工停售,并不能從根本上解決問題,問題的關鍵在于如何在立法層面和制度層面使小產權房盡快合法化,在法律上將小產權房名正言順,這不僅關系到小產權房購買者、村民、村集體組織和政府的切身利益,而且也關系到和諧社會的構建這個重大問題。[19]
如果農地入市真能得到未來立法的許可，那么不但政府從農民手里剝奪本應屬于農民利益的問題可以得到解決，而且“三農”問題也能解決大半。因為說到底，“三農”問題的核心在于解決農村的土地利用及其利益分配問題。其實，從很多國家城市化道路的經驗來看，只有先從農民腳下的土地開始，農民的城市化才能有效進行。只要農地入市，那么無論我們將他們的身份定義為什么，他們都業已進入了以城市為代表的現代化生活。
3． 賦予農民宅基地處分權，實現其土地財產功能
土地是農村社會經濟生活的基礎，是農民最基本和最重要的生產、生活資料。農民個人在政治和經濟上的身份與其地權具有十分緊密的聯系，而地權在農民權利中屬于基礎性的權利。國家、地方政府或農村基層組織對農村社會經濟生活產生的影響，很多方面都是通過對地權實施影響而實現的。具體到本文中，賦予農民地權其實就是賦予農民對宅基地的實際處分權，而準確的說應該是把這項本屬于農民的權利交還回來。
中國的農民是一個富有偉大創造精神的群體，他們勤勞、智慧、善良，為了生存，敢于突破傳統觀念的羈絆，他們的許多偉大實踐與創造很多情況下都是走在立法與理論的前面。法律再是社會的總結也是具有一定滯后性的，它只不過是對已有社會的定型化。改革開放的實踐前沿就是1978年安徽鳳陽縣小崗村18戶農民冒著坐牢的危險開創的以“保證國家的，留足集體的，剩下的都是自己的”為主要特征的大包干，而之后逐步在全國推廣并最終被法律確認的家庭聯產承包責任制。而在改革開放取得階段性成就的當今，農民又在土地確權、土地流轉方面與市民共同創造了小產權房，雖然與現行法律、法規沖突，但實際上是歷史的重現，是發現土地利用新規則的偉大探索。
結論
小產權房的誕生，盡管于法不容，但在目前社會狀態下又有其必然性。通過宅基地使用權的物權性質、設定目的和我國農村的地權沖突三個角度對其流轉理論進行深入研究,我們發現現行宅基地流轉理論難以站住腳跟。從解決“三農”問題的角度，我們應該通過立法或其他一切必要手段確認小產權房合法化，通過解決流轉這個大難題以完善我國宅基地使用權制度。
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