[ 吳恒勇 ]——(2009-9-18) / 已閱7928次
房產(chǎn)抵押法律風(fēng)險分析
吳恒勇
在我們的日常生活中，一般人都知道借款有房產(chǎn)作抵押就萬無一失了。誰又會去考慮其中的法律風(fēng)險呢？下面就借款中以房產(chǎn)作抵押，最終對債權(quán)的實現(xiàn)存在的法律風(fēng)險，以及如何規(guī)避這些法律風(fēng)險作分析如下：
一、經(jīng)司法拍賣而流拍的法律風(fēng)險
對于已抵押的房產(chǎn)，債權(quán)人可以在債權(quán)不能實現(xiàn)時，通過向法院提起訴訟，經(jīng)作出判決后再申請法院強制執(zhí)行。這時可根據(jù)＜最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)＞ 第40條的規(guī)定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產(chǎn)，而實現(xiàn)債權(quán)。然而在司法實踐中，對于房產(chǎn)的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產(chǎn)進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。實踐中有很多房產(chǎn)在拍賣時因房價等種種原因?qū)е铝髋摹Ｒ簿褪钦f已抵押的房最終賣不出去，這樣債權(quán)人的債權(quán)就無法最終實現(xiàn)。
二、生活所必須的房產(chǎn)不得拍賣、變賣或者抵債的法律風(fēng)險
根據(jù)<最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定>的第6條的規(guī)定：對被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務(wù)人以其生活所必須的房產(chǎn)作抵押向債權(quán)人借款的，一旦債務(wù)人不能還款時，債權(quán)人也難以通過司法途徑實現(xiàn)債權(quán)。
三、如何規(guī)避房產(chǎn)抵押中存在的法律風(fēng)險
對于債權(quán)人或借款人來說，首先必須先要調(diào)查了解債務(wù)人提供作抵押的房產(chǎn)是不是債務(wù)人及撫養(yǎng)其家屬生活所必須的居住房屋。如果債務(wù)人提供的是第三人的房產(chǎn)的話，債權(quán)人就必須調(diào)查了解該房產(chǎn)是不是第三人及所撫養(yǎng)其家屬所必須的居住房屋。
其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同與房產(chǎn)抵押登記相結(jié)合的方式來規(guī)避風(fēng)險。具體操作是，一是按正常程序辦理房產(chǎn)抵押登記相關(guān)手續(xù)；二是通過第三人與債務(wù)人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權(quán)人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時房屋買賣合同生效，否則不能生效”。當(dāng)然房屋價格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。這樣一旦出現(xiàn)已抵押的房屋經(jīng)法院拍賣而流拍時，第三人與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時可申請法院讓第三人直接將房款支付給債權(quán)人，以實現(xiàn)債權(quán)。而第三人又因與債務(wù)人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，該已抵押的房屋變現(xiàn)的可能就不用說了。
吳恒勇律師
二00九年八月十八日
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