[ 黨世強(qiáng) ]——(2009-9-28) / 已閱14201次
二手房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施
黨世強(qiáng)
“二手房”通常是指再次買賣交易的住房，個(gè)人購買單位自建住房，經(jīng)濟(jì)適用房及竣工的商品房，辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后再次交易上市買賣，這些住房都被稱為“二手房”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場上二手房買賣數(shù)量很大，買到稱心如意的二手房、順利過戶入住是每一個(gè)購房人的愿望。二手房買賣除關(guān)注價(jià)格外，特別應(yīng)防范其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，將買房風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
一、來源于房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。購房人都應(yīng)當(dāng)對售房人或中介公司所提供的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，可由購房人委托律師調(diào)查，通過核實(shí)兩證的真實(shí)性，避免購房人被虛假的證件所蒙蔽而受騙，以最大限度地避免購買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭議。
2、買賣雙方主體資格審查
簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如：是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利，非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項(xiàng)中權(quán)限內(nèi)容是什么？若房屋產(chǎn)權(quán)情況不清晰，會(huì)給買房人帶來種種麻煩，因此而影響交易的安全。除此以外還應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：
（1）二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
（2）二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
（3）二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
3、核實(shí)房屋所有權(quán)人狀況
確定房產(chǎn)證和土地證屬實(shí)后，購房人應(yīng)當(dāng)核實(shí)該房屋有無共有或抵押等他項(xiàng)權(quán)存在。如果該房屋屬個(gè)人所有，購房人可只與售房人交易；如該房屋還有共有權(quán)人，購房人有權(quán)要求售房人和其他共有人出具同意售房的書面文件，如果其他共有人全權(quán)委托售房人處理售房事宜的，對售房人的授權(quán)委托書應(yīng)進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)可要求售房人提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。
對于已經(jīng)出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明，或在簽訂購房合同前要求售房人解除與承租人的租賃合同。
待售房屋存在抵押等他項(xiàng)權(quán)記載的，購房人可要求對方在購房合同簽訂后房款交付前注銷他項(xiàng)權(quán)或采取分階段付款的方式，以保證付款安全。
4、核實(shí)土地使用權(quán)的使用年限
有相當(dāng)部分的購房人認(rèn)為住房的土地使用權(quán)年限為七十年，其實(shí)法律所規(guī)定的住房用地七十年使用權(quán)是最高出讓年限。在房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)樓盤過程中，部分開發(fā)商為降低土地成本，少交土地出讓金，其從政府處所取得的土地使用權(quán)年限有可能短于七十年而只有五十年。盡管《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”但房地產(chǎn)開發(fā)商取得該建設(shè)用地時(shí)支付的土地使用金并不涵蓋七十年后的土地使用金，因而對于土地使用權(quán)使用年限只有五十年的，會(huì)極大地影響房屋價(jià)值。對此購房者可與售房人談判，要求其降低房屋價(jià)格。
5、房屋原始的購房合同、發(fā)票及繳費(fèi)票據(jù)及相關(guān)文件是否轉(zhuǎn)移
買房人索要所購房屋的原始購房合同、發(fā)票、繳費(fèi)票據(jù)及相關(guān)文件等資料，是日后行使相關(guān)權(quán)利、保護(hù)其合法利益的重要依據(jù)，若購房后疏于索要上述資料，可能會(huì)給買房人帶來一些不必要的麻煩。
6、房屋隨附的基本費(fèi)用是否結(jié)清
買房人購買二手房時(shí)應(yīng)注意，所購房屋的水、電、汽、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清，相關(guān)集資費(fèi)有無拖欠，房屋的維修基金怎樣處理。同時(shí)買房人應(yīng)該調(diào)查清楚：預(yù)購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設(shè)施，房屋內(nèi)的裝飾物及附屬設(shè)備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓等，這些都關(guān)系到買房人的切身利益，因而在購房合同中要有做出明確的約定，切實(shí)保護(hù)好自身利益。
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