[ 奚正輝 ]——(2009-10-20) / 已閱9530次
買方貸款不及時，賣方解約須謹慎
奚正輝
案例：2009年4月，夏某向顧某購買了上海市閔行區七莘路一套房屋，簽署了房地產買賣合同，合同第6條約定：甲乙雙方確認在2009年5月10日之前雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。第9條：乙方未按本合同付款協議約定的期限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，逾期超過10日的，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償總房款的20％。付款協議第2條約定：乙方應于簽訂本合同后7日內向銀行申請辦理貸款手續，貸款金額為140萬，若貸款金額不足或銀行未批準，乙方于送件當日現金補足。第3條約定：待乙方貸款申請通過后3個工作日內到交易中心辦理送件，于銀行取得它證后7日內放款給甲方。
合同簽訂當日夏某支付了首付款61萬，后夏某由于信用卡有逾期還款記錄，中國銀行未予批準其貸款，直到5月25日乙方的貸款才在招商銀行獲批準。
顧某于2009年5月22日發函解除買賣合同。夏某收到解除函后找到本律師，本律師建議其立即回函給顧某不同意解除并要求繼續履行合同。由于新的《合同法解釋二》第24條規定：當事人沒有約定異議期間，在解除合同通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。故律師于6月30日就向法院提起訴訟，要求法院確認解除無效并要求顧某繼續履行房地產買賣合同。
夏某到底有沒有違約，是否逾期付款，庭審中發生了激烈的辯論。
本律師代理夏某發表了如下代理意見：
1、付款協議作為買賣合同正文的補充，若兩者有矛盾，以付款協議為準。合同正文第6條約定的過戶時間，是雙方在打印買賣合同時必須填寫的時間，若該時間不填寫，買賣合同是無法打印的，故2009年5月10日是雙方預估的過戶時間。付款協議約定的過戶時間才是雙方真實意思的表示。
2、付款協議約定：乙方應于簽訂本合同后7日內向銀行申請辦理貸款手續，待乙方貸款申請通過后3個工作日內到交易中心辦理送件。故本買賣合同沒有約定夏某辦完貸款的時間，只約定了夏某在7日內要向銀行申請辦理貸款。而且本買賣合同約定的過戶時間是夏某貸款批準后3個工作日內，夏某貸款未批準前，雙方約定的過戶時間還沒有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期辦理過戶。
3、夏某在積極辦理貸款，簽訂合同當日就向中國銀行申請貸款，預審通過后，發現后信用卡逾期還款的記錄，中國銀行才沒有批準。夏某得知后立刻聯系中介公司，找到招商銀行，招商銀行于5月25日已經批準夏某的貸款。故夏某不存在違約行為，其要求顧某繼續履行也沒有任何付款障礙。
4、本案是顧某違約，因為房價上漲顧某要求加價，夏某沒有同意，顧某才發函要求解除。相信惡意違約方的無理解約要求法院定不會支持。
最終法院也采納了本律師的意見，判決繼續履行房地產買賣合同。由于這類型的案件在目前行情下發生地較多，筆者望本案例能起到一定示范與警示作用。
本案糾紛的產生除了顧某因為房價上漲不肯按原價格出售外，還有一個重要原因是付款條件約定的不是很明確。本案中約定了一個交易過戶的具體日期，但是在合同附件里的付款協議又約定了待乙方貸款申請通過后3個工作日內到交易中心辦理送件。若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之前，就不會發生問題，若貸款申請通過在約定的交易過戶日期之后，就發生矛盾了，有矛盾應該以之后的付款協議為準。這也提示我們在簽署房地產買賣合同時要非常細心，文字的表達很重要。簽署二手房買賣合同并不復雜，但要簽好二手房買賣合同卻有一定難度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相關法律及政策，最后要有一定的文書寫作表達能力。
若本案沒有約定貸款的日期，或者約定了乙方貸款辦理的日期，那么案件將發生根本變化。沒有約定貸款日期，那么雙方必須在約定的日期辦理交易過戶，乙方因為貸款沒有批準不去辦理交易過戶，那么甲方有權根據合同約定追究乙方的違約責任。若在買賣合同約定了乙方辦理貸款的期限，乙方不能辦理，那么甲方也可以追究乙方的違約責任，甚至解除合同。
上海中匯律師事務所 奚正輝律師
