[ 陳召利 ]——(2009-11-18) / 已閱15749次
深度解讀:《無錫市房屋登記條例》重要條款
陳召利
我國《物權法》確立了不動產統一登記制度。但是，我國法律、行政法規至今未對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出明確規定。根據《物權法》第二百四十六條的規定，無錫市人大常委會依法制定《無錫市房屋登記條例》并經江蘇省人大常委會批準，于2009年9月23日正式公布，自2010年1月1日起施行。該條例明確了房屋登記的范圍，對不同種類房屋登記的程序作了具體規定，對《物權法》的相關內容作了細化和補充，具有較強的針對性和可操作性，對于規范無錫市房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護房屋權利人的合法權益等都具有重要意義。為了便于大家準確理解與及時掌握，本文茲對其中重要條款予以解讀，供參考。
[要點提示1] 房屋應當按照基本單元進行登記。
第七條 房屋應當按照基本單元進行登記。基本單元是有固定界限、可以獨立使用、有明確唯一編號的房屋或者特定空間。
基本單元的確定條件為：
（一）區分所有權建筑：具有獨立的門牌號、戶室號或者占位號，專有部分有固定界址，共有部分可分攤并共同管理的房屋為基本單元；
（二）非區分所有權建筑：住房有獨立的門牌號、獨立的出入通道、有包檐和山墻等獨立的圍護結構及必要的生活設施的房屋為基本單元；非住房以幢、層、套、間等有固定界限的空間為基本單元。
[深度解讀]
申請人申請登記或者房屋登記機構辦理登記，都面臨一個問題：什么樣的房屋可以進行登記。由于以往缺少對房屋登記基本單元的界定，全國各地出現一些開發商在未經行政主管部門批準的情況下，擅自分割銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓、酒店式辦公樓、產權式百貨商場、產權商鋪等商品房，但是因分割后房屋單元無明確、固定界限，位置不確定，往往無法辦理房屋所有權證，引發了大量的糾紛。建設部曾專門下發（94）建房管字第09號文件《關于不得給一個平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的通知》，但是上述現象仍然屢禁不止。無錫市通過地方性法規的形式將房屋登記的“基本單元”予以清晰界定，必將有利于規范和杜絕任意分割房屋的行為，預防風險，減少糾紛。
[要點提示2] 歷史遺留房屋無建設工程規劃許可證明也可辦理登記。
第二十五條 《中華人民共和國城市規劃法》、國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，在合法取得的土地上建造的房屋，無建設工程規劃許可證明的，當事人可以憑房屋權屬來源證明，向房屋登記機構申請登記。
房屋登記機構受理登記申請后，應當向有關單位核查，符合登記條件的，應當予以登記。
[深度解讀]
由于歷史客觀原因，目前無錫市還存在因無法提供建設工程規劃許可證明材料而未能辦理房屋權屬登記的情況，不利于保護房屋權利人的利益。本條專門針對這一問題提供了解決方案。需要注意的是，如申請登記的房屋位于合法取得的國有土地上，其建造時間必須是在《中華人民共和國城市規劃法》實施前（即1990年4月1日之前）；如申請登記的房屋位于合法取得的集體土地上，其建造時間必須是在《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前（即1993年11月1日之前）。同時，申請登記的房屋權利人必須提供房屋權屬的合法來源證明，如買賣合同、贈與合同、繼承文件等。
[要點提示3]小區汽車庫（位）權屬認定標準明確。
第二十七條 申請房屋所有權初始登記的，應當對建筑區劃內依法屬于建設單位所有的房屋和全體業主共有的公共場所、公用設施用房、物業服務用房和汽車庫（位）等一并登記。
建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準建設，未計入公用建筑面積進行分攤的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），符合房屋登記條件的，登記為全體業主共有。
[深度解讀]
業主的建筑物區分所有權中，建筑區劃內汽車庫（位）的權利歸屬涉及廣大業主的切身利益，一直是社會各界高度關注的熱點問題，也往往成為業主、開發商和物業公司之間的矛盾激化的焦點。然而，我國《物權法》的出臺并未徹底解決這一問題。
為進一步明確建筑區劃內汽車庫(位)所有權的登記，本條以“汽車庫(位)是否計入公共建筑面積進行分攤”為依據作為認定汽車庫（位）的權屬歸全體業主所有還是開發商所有。建筑區劃內根據規劃和居住區公建配套標準，沒有計入公攤面積的汽車庫（位），登記為建設單位所有；其他依法屬于全體業主共有的汽車庫（位），登記為全體業主共有。不過，全體業主共有的汽車庫（位）沒有產權證，但可以通過登記實現所有權，建設單位無權出售。
需要注意的是，本條規定僅僅是針對非人防工程部分的汽車庫（位），而不適用于人民防空工程。根據《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的規定，依法按照國家和省規定的比例結合城市新建民用建筑修建的防空地下室，應當按照設計文件在實地標注，任何單位和個人不得出售。不過，人民防空工程除重要的指揮、通信等工程外，在不影響防空效能的條件下，經人防主管部門同意，均可以開發利用。為此，無錫市人防辦于2009年下發《關于辦理〈人防工程平時使用證〉的通知》，規定：從2009年開始，在全市實行持證使用人防工程。單位或個人投資建設的人防工程，由本單位或個人向工程所在的轄區人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。住宅小區內依法配建的人防工程，由建設單位或小區物業管理公司向轄區人防主管部門申請辦理《人防工程平時使用證》。已使用的人防工程應于2009年6月30日前到轄區人防主管部門申請辦理。新竣工并通過驗收的人防工程，使用前必須預先到轄區人防主管部門申請辦理。任何單位或個人，逾期不辦使用證，視同放棄。無證使用人防工程的，人防主管部門將采取措施予以制止，并依照《江蘇省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第三十四條之規定進行處罰。
[要點提示4] 小區汽車庫（位）不會單獨發證，只在相應的所購房屋的房產證上注記。
第三十條 當事人申請建筑區劃內汽車庫（位）轉移登記的，房屋登記機構應當分別在汽車庫（位）和相對應房屋的登記簿上予以記載，并在相對應房屋的權屬證書上注記。
房屋所有權人轉讓附有汽車庫（位）所有權的房屋，不再擁有本建筑區劃內業主身份的，該汽車庫（位）應當連同房屋一并轉讓；單獨轉讓汽車庫（位）的，應當首先滿足本建筑區劃內業主的需要。
[深度解讀]
通過本條規定可知，汽車庫（位）只是作為房屋的附屬設施，不會單獨發證，只在相應的所購房屋的房產證上注記。根據《物權法》的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。為保證滿足這一規定，并考慮到在建筑區劃內擁有兩套或者兩套以上房屋的業主轉讓部分房屋的情形，本條明確，房屋所有權人轉讓附有汽車庫(位)的房屋，不再擁有本建筑區劃內業主身份的，該汽車庫(位)應當連同房屋一并轉讓；單獨轉讓汽車庫(位)的，應當首先滿足本建筑區劃內業主的需要。這有效避免產生“有車無房”的業主，也就是說，在無錫市不會存在只享有汽車庫（位）的所有權而沒有房屋所有權的業主。
[要點提示5]預告登記的效力
第四十九條 預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意處分該房屋的，房屋登記機構不予登記。
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