[ 劉金鋒 ]——(2011-8-24) / 已閱10566次
《婚姻法》2001年4月28日修改后，第十八條規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)歸夫妻一方所有，這使得有必要區(qū)分財產(chǎn)是婚前個人財產(chǎn)還是婚后共同財產(chǎn)，但房屋的不動產(chǎn)特性，使得判斷其是否屬于婚前財產(chǎn)存在復(fù)雜性。2007年10月1日施行的《物權(quán)法》，第九條規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。因此，本人認為：房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以登記為準，即辦理房產(chǎn)證為準；在登記前，購房人取得的只是要求開發(fā)商履行購房合同的債權(quán)，并沒有取得房屋的所有權(quán)。無論認定房屋歸誰所有，都應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理處理離婚時房屋分割問題。除按《婚姻法》第十九條規(guī)定夫妻雙方有財產(chǎn)約定以外，婚姻關(guān)系中的房屋權(quán)屬可細分為以下一些情形。
一、夫妻一方婚前購買房屋，婚前已登記在一方名下
該房屋歸購房人所有、屬其個人財產(chǎn)。若有按揭貸款，以婚后收入清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)認定為以共同財產(chǎn)清償個人債務(wù)。在離婚分割財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)由擁有房屋一方以其個人財產(chǎn)將婚姻期間償還的全部貸款的一半及該部分款項對應(yīng)的房屋增值部分補償給另一方（若被補償?shù)氖桥剑瑒t應(yīng)適當(dāng)多補償），剩余未歸還的債務(wù)為個人債務(wù)。此種情況下，應(yīng)適用《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定。
二、夫妻一方婚前購買房屋，婚后登記在購買一方名下
《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定，在此種情況下就存在以下問題：1、未明確房屋是個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)，2、若視為個人財產(chǎn)歸購買一方則明顯存在司法解釋與物權(quán)法之物權(quán)因登記取得的規(guī)定相沖突，3、若屬共同財產(chǎn)，則未登記姓名的一方有權(quán)直接進行夫妻共同財產(chǎn)分割，并非依據(jù)本條規(guī)定獲得補償性質(zhì)。因此，筆者認為應(yīng)按以下方式處理比較合理合法。物權(quán)依登記取得，則該房屋應(yīng)歸夫妻雙方共有、屬共同財產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。婚前購房一方支付的首付款及按揭還款，其未明確表示歸共同所有的，應(yīng)屬其個人財產(chǎn)。在離婚分割財產(chǎn)時，應(yīng)先以房子的價值補償歸還該款，雙方再對房屋進行分配，分割后尚未還清的按揭貸款屬取得房屋方的個人債務(wù)。雙方分割時，未登記姓名的一方當(dāng)然有權(quán)要求該共同房產(chǎn)歸自己，或雙方約定分割歸未登記的一方。《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定的是“可以”判歸登記的一方，當(dāng)然也可以判歸未登記的一方。
三、夫妻一方婚前購買房屋，登記在雙方方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財產(chǎn)。無論是婚前還是婚后，登記在雙方名下的行為，應(yīng)認定為明示放棄個人所有，轉(zhuǎn)為共同所有。婚前一方支付的首付款也轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。在離婚時，雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償；但可以考慮一方對房屋取得貢獻較大，適當(dāng)多分。
四、夫妻雙方婚前共同出資購買房屋，婚前登記在一方名下
該房屋歸登記一方所有、屬其個人財產(chǎn)。另一方的購房出資，未明確表示歸共同所有的，仍屬其個人財產(chǎn)。若有按揭貸款，以婚后收入清償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)認定為以共同財產(chǎn)清償個人債務(wù)。在離婚分割財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)由擁有房屋一方補償返還給另一方支付的購房出資款以及婚姻期間償還的全部貸款的一半及全部款項對應(yīng)的房屋增值部分，剩余未歸還的債務(wù)為登記姓名一方的個人債務(wù)。
五、夫妻雙方婚前共同出資購買房屋，婚后登記在一方名下，或登記在雙方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財產(chǎn)。若有按揭貸款，也轉(zhuǎn)為共同債務(wù)。在離婚時，雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償。
六、夫妻一方所有的房屋，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的收益
該房屋收益（如租金）歸共同所有，屬共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第十一條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，屬于其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。但根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第五條規(guī)定，該房屋的自然增值應(yīng)屬個人財產(chǎn)。
七、父母為子女出資購房
若非借貸，即為贈與。若產(chǎn)權(quán)證登記在雙方名下或出資人子女的配偶名下的，則視為對夫妻雙方的贈與，房屋歸夫妻共有，父母無權(quán)對房屋主張所有權(quán)。若產(chǎn)權(quán)證登記在出資人子女一方名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。
《最高法院婚姻法解釋三》第七條的規(guī)定：由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。如此規(guī)定，若在婚后登記在一方名下固然無問題，但若在婚前登記在一方名下，甚至最終并未結(jié)婚，則登記方取得房屋所有權(quán)，應(yīng)為個人財產(chǎn)，未登記方僅為取得了債權(quán)，沒有房屋共有權(quán)，認定為按份共有是錯誤的。
八、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房屋，并已辦理房屋權(quán)屬登記的
該房屋歸雙方所有，屬雙方共同財產(chǎn)。無論登記在一方還是雙方的名下，房屋所有權(quán)人都是夫妻雙方。
九、婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買房屋，離婚時尚未辦理權(quán)屬登記的
根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十一條規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。若離婚后登記在雙方名下的，則該房屋歸雙方共同所有，屬共同財產(chǎn)；若離婚后登記在一方名下的，則歸一方所有，屬其個人財產(chǎn)，剩余未償還的按揭貸款，也屬其個人債務(wù)。取得房屋一方有義務(wù)補償返還另一方因購買房屋而在婚姻期間支付的一半的購房款及對應(yīng)的增值。
十、夫妻共有房屋的價值及歸屬
根據(jù)《最高法院婚姻法解釋二》第二十條規(guī)定，雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準許；（二）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
作者成都劉金鋒律師，QQ號：675103992
