[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱11468次
開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任分析
陳寧
（一）關(guān)于交房的條件及時(shí)間點(diǎn)
開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的交付房屋期限內(nèi)交付房屋的行為，屬于逾期履行合同義務(wù)的違約行為。關(guān)于逾期交房的時(shí)間點(diǎn)，應(yīng)以開發(fā)商與購(gòu)房人在商品房買賣合同中第八條關(guān)于交付期限的約定為準(zhǔn)，即所謂的“交鑰匙”。實(shí)踐中，開發(fā)商大多選擇的交房條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，具體包括對(duì)房屋基礎(chǔ)、主體、水電、排風(fēng)排氣、內(nèi)外裝飾的驗(yàn)收，但不包括小區(qū)道路、綠化、停車場(chǎng)及其他配套設(shè)施的驗(yàn)收。組織商品房驗(yàn)收的主體是開發(fā)商，由其組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位并會(huì)同當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)質(zhì)監(jiān)單位共同參加，竣工驗(yàn)收合格的，開發(fā)商應(yīng)于15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案，開發(fā)商只需要獲得建設(shè)主管部門發(fā)出的《竣工驗(yàn)收備案證》即滿足交付條件。
（二）違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)
1、商品房買賣合同有約定的，從其約定
商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計(jì)算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準(zhǔn)
租金主要有統(tǒng)一租金、協(xié)議租金和市場(chǎng)租金三類。統(tǒng)一租金是指國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門在一定時(shí)期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額。市場(chǎng)租金是指在房屋租賃市場(chǎng)形成的租賃關(guān)系的租金，其標(biāo)準(zhǔn)隨著市場(chǎng)行情的變化而波動(dòng)。
目前，不少地方政府房地產(chǎn)主管部門會(huì)定期公布不同地段和種類的房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有的地方?jīng)]有公布此類房屋租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，大連屬于后者。故在大連的司法實(shí)踐中，一般是通過房地產(chǎn)評(píng)估來確定同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)是建設(shè)部頒行的《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》。評(píng)估的程序?yàn)椋海?）當(dāng)事人向法院提出申請(qǐng)，再由法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)受理后，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘估，并綜合各種因素進(jìn)行全面分析，出具估價(jià)報(bào)告。
（三）以租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的法理基礎(chǔ)
由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購(gòu)房人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購(gòu)房屋，行使占有、使用、收益、處分權(quán)能，購(gòu)房人可能會(huì)延長(zhǎng)另行租賃房屋居住的期限，進(jìn)而增加支出，也可能會(huì)拖后對(duì)外出租的時(shí)間，進(jìn)而減少收入，不論何種情況，都損害了購(gòu)房人的期待利益——基于合同正常履行應(yīng)當(dāng)獲得的利益。即使購(gòu)房人沒有實(shí)際支付租賃費(fèi)用，或者新房將來不用于出租，開發(fā)商亦不得以此為由對(duì)抗購(gòu)房人要求其支付違約金的請(qǐng)求。
（四）免責(zé)事由
免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。
1、不可抗力
不可抗力指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。實(shí)踐中，開發(fā)商有隨意擴(kuò)大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實(shí)，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴(yán)格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責(zé)事由主張免責(zé)。
2、約定免責(zé)事由
在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購(gòu)房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用、因執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如政府行為等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)，有些則純屬“霸王條款”，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責(zé)事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責(zé)任的歸責(zé)原則實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任，不論開發(fā)商是否存在過錯(cuò)，只要存在違約行為，開發(fā)商就應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責(zé)任人追償。對(duì)于約定的免責(zé)條款，如果存在《合同法》第五十二條和五十三條規(guī)定的情形，購(gòu)房人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該免責(zé)條款無效，“因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失”導(dǎo)致免責(zé)條款無效的情形在實(shí)踐中較多。
注：本文主要參考了最高院民一庭編著的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書以及湖南金州律師事務(wù)所文穎律師所著的《解讀建設(shè)部、國(guó)家工商總局《〈商品房買賣合同〉示范文本》一文。
附：法律依據(jù)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)）
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《合同法》
第五十三條 合同中的下列免責(zé)條款無效：
（一） 造成對(duì)方人身傷害的；
（二） 因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。
