[ 張生貴 ]——(2010-5-6) / 已閱8444次
居民購農宅案 效力如何？
張生貴
北京海淀區其鎮政府推進舊村改造建設，因被告系居民，十八年前購買了某村村民的農宅，由于此處騰退重建，房價增值，為些原告訴被告，要求確認買賣合同無效。原告的訴由是，該協議違法，應按無效處理，被告辯稱應駁回原告的訴訟請求，理由是自己翻建此房，物權法頒行后，居民購農房應認定有效，合同法規定，無效認定只能按法律，原有國務院相關土地管理的政策不能確認無效。此案經法院審理后，確認協議無效，但判決前此房已由村里收回，無法返還，被告與村里訂立了騰退協議，原告再次起訴騰退安置協議無效，被告辯稱2009年8月17日答辯人與第二被告訂立的騰退補償安置協議，是雙方當事人真實意思表示，屬于拆遷人與被拆遷人就拆遷安置達成的協議，不違反法律法規的禁止性規定，應屬合法有效，原告的訴訟主張不能成立。原告以2009年12月11日的判決作為確認騰退補償安置協議無效的理由，原判決確認的僅僅是答辯人將房屋騰空后還給原告，原判決確認的標的物（房屋）已由拆遷人拆除，被拆遷的房屋系答辯人翻建擴建的房屋，原告未向答辯人回購，拆遷人拆除此房時負有安置答辯人的義務。原審判決并未確認將土地返還給原告，土地是村集體所有，與原告無關。騰退補償協議屬于拆遷人同被拆遷人訂立的協議，涉及的土地屬村集體所有，該村改造建設后全部農改非，原告不能向答辯人提出主張，村委會對答辯人進行安置與原告沒有關系，且原告所在的村委會對原告進行了安置補償，原告的基本居住條件得到了滿足和保障。原告的起訴在于眼見騰退拆遷有利可圖，目的是想多得多占，其不當動機不應得到法律支持。
此類案件的處理目前法律法規不夠明確，雖然法律規定城市居民不得購買農村房屋，但在處理糾紛的方法上一般以只認定無效為原則，針對返還問題根據當事人的反訴或另案起訴程序解決，原告提交的判決是在未經反訴且本訴中無主張返還的情況下，超訴訟請求作出的判決，依據法律規定，此判決內容不能約束答辯人。尤其在處理無效后果時，司法實踐中以利益衡平為原則，確認出讓人追求不當利益的訴訟動機，對無效承擔主要過錯責任，充分考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益因素，以保護受讓人利益為重，對答辯人財產損失及信賴利益損失一并做出賠償。從訴訟起因看，在買賣行為完成近二十年原告才起訴，原告的起訴緣于土地增值因素，直接目的是利益驅動；從標的看，涉案中的房屋經答辯人翻建改建，判決生效以前已拆遷完畢，因此，應事實求是看待本案，尊重歷史，照顧現實。由于城鄉人口流動加大，居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的農村私房轉買現象，存在著相關部門監管不力的問題，造成這種現狀有深層次的綜合原因。土地價格上升、房屋拆遷利益驅動是引起原告主訴的直接原因，北京高院處理此類案件的指導意見是，制止出讓人從無效中獲得更大的利益，切實保障受讓人的居住條件，據此不可以簡單依照原告的訴求認定無效。如果非要認定無效，則針對本案的處理，被告主張應當綜合權衡雙方的利益，充分考慮到合同對雙方利益的影響，針對因土地升值或拆遷補償所獲利益，在原告與被告之間妥善分配，以切實保障答辯人因房屋被拆后居住為前提，防止原告從自身過錯中得到更大的利益。根據騰退現值情況和原有買賣價格之間的差異，前案判決在認定返還時沒有保護答辯人的安置利益和現實問題，尤其是原告未提出返還，答辯人也沒有主張返還的情況下，法院自主依據評估價判決返還，極大地傷害了答辯人的根本利益，答辯人得到的利益根本買不到同樣的住宅，居住條件得不到基本保障，相反，原告從村委會得到補償安置的同時，又通過訴訟得到雙倍利益，這樣的處理一定意義上侵害了答辯人的利益，鼓勵了不誠信毀約行為。北京二中院曾經判決畫家村的案件時，是將出讓人訴求無效認定與受讓人訴求利益補償分兩個不同性質的案件處理，本案的情況有更多的不同之處，村委會此次騰退搬遷，全部實現村改居和農改非，性質上不能再依照城市居民不得購買農村房屋看待；原告的基本居住條件得到保障的前提下，必然要充分考慮答辯人一家的居住現實；本案同前案是完全不同兩個法律行為，拆遷人對答辯人的安置行為應當得到法律保護。如按原告主張可得拆遷補償利益為一百六十余萬元的話，答辯人一并提起反訴主張，要求原告賠償信賴利益損失，原告須承擔的賠償數額確定為總價的百分之八十，或原告只能得到當初買賣價與現實補償價之比相應的返還額。
資料：
浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[１９９２]82號文件）規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。”最高法院的法官學者也認為：“宅基地使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人，宅基地使用權也隨之轉移”。把農村房屋買賣合同視為無權處分合同并不妥當。首先，我國的不動產權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權，而不能從土地所有權角度考慮；否則城市房屋的買賣將被認定為無權處分。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權與所有權即分離，村集體經濟組織只在名義上享有所有權，使用、收益、占有和處分（用益物權意義上）的權利均歸宅基地使用權人享有。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對所有權人而言并沒有事實上的利害關系，因此，使用權的轉移經所有權人同意并無實際意義。總之，只要土地使用權人合理開發利用，所有權人不得干涉用益物權行使權利。農村房屋與城市房屋相比，只是土地使用權取得方式上存在差別，依法取得后宅基地使用權與國有土地使用權均為用益物權，在物權法上的性質并無不同。根據物權平等保護原則，農民如同城市居民那樣，保有甚至處分自己的房屋，應當是天經地義的事。將農村房屋作為禁止或限制流通物看待，明顯不符民法公平觀念。合同法第五十八條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。就農村房屋買賣而言，認定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經交付或已辦理過戶手續的農村房屋，判決的執行困難甚至無法執行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。筆者認為，即便認定合同無效，還應當作“沒有必要返還”處理。理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結果不僅沒有給國家帶來利益，反而給社會誠信造成損害 。
綜上，單純從合同法自身的角度考量，認定農村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由，判決返還所產生的不良法律效果和社會效果不可小視。北京天依張生貴律師整理13240422999
