[ 楊東 ]——(2010-5-16) / 已閱6784次
案外人保全異議是否成立、不應(yīng)訴和執(zhí)行問題
楊東
某甲在去年10月底看中一套房子，房東是外籍華人，當(dāng)時在11月9日通過中介公司與他簽訂了買賣居間協(xié)議，支付了5W定金并約定12月25日來滬簽訂買賣合同。12月20日得知房東已經(jīng)來滬并無意向?qū)⒎孔淤u給甲，而已經(jīng)找好了下家以更高的價格打算出售，于是在等待到12月25日房東也沒來簽定合同，之后甲向法院提訴訟，要求房東雙倍返還定金并支付因一個多月的等待喪失了在同等時間選購?fù)确课莸牟顑r損失，并在12月29日保全了房東的財產(chǎn)。
由于是房東已經(jīng)人在國外，他在12月29日已經(jīng)與另外一個下家辦好了所有的買賣手續(xù)將過戶資料送到了交易中心，財產(chǎn)保全是1月4日生效的，而前幾天法院來電話說保全案外人提出異議，這里的案外人就是那個下家，因為他們已經(jīng)付清了所有房款，并與12月29日實際居住進(jìn)去了，所以實際這套房子雖然產(chǎn)權(quán)證還沒來得及過戶，但實際已經(jīng)是下家的房子了要撤銷保全。法院還要求將訴訟全部翻譯成外文通過領(lǐng)事館的途徑送至他國外的地址，該案正在進(jìn)行中。
對此，上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師認(rèn)為：從目前情況看，該案碰到二個問題，其一，財產(chǎn)保全異議是否成立？如果保全異議成立，那么該案執(zhí)行上會很棘手。那么法院對于保全異議時如何審查的呢？這是當(dāng)前各地法院在保全過程中普遍遇到的一大難題，因為這既涉及申請人與案外人之間利益的權(quán)衡，亦涉及對相關(guān)事實和實體法律性質(zhì)的準(zhǔn)確判斷。結(jié)合本案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)且未正式變更，根據(jù)物權(quán)公示原則，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，且基于審判實踐對保全有限審查原則，法院應(yīng)裁定予以保全，除非案外人為善意第三人，有明顯優(yōu)勢的證據(jù)證明該房屋的權(quán)屬、實際占有狀況、全部房價款支付流水等。實踐中律師也遇到此類問題，一般應(yīng)多和法官溝通，盡力去達(dá)成共識。
其二，涉及應(yīng)訴和執(zhí)行問題，由于該案被告系外籍人士，送達(dá)程序較為復(fù)雜，極有可能不出庭應(yīng)訴。應(yīng)不應(yīng)訴，完全在于他本人，外因也只是能影響很難決定，建議告知其法律后果。楊東律師建議在簽訂買賣居間協(xié)議時，應(yīng)附加書面簽字確認(rèn)法律文書送達(dá)地，尤其對于外籍人士，應(yīng)建議找個本地朋友或律師作為代理，這樣既方便送達(dá)，又方便日后問題的處理。當(dāng)然如果能來應(yīng)訴，那么執(zhí)行判決就會很順利了。
（作者系上海市房地產(chǎn)注冊經(jīng)紀(jì)人、上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師，聯(lián)系電話13482524414）
