[ 黨世強 ]——(2010-6-29) / 已閱6864次
開發商、銷售商“一房多售”須承擔何種法律責任
黨世強
2005年2月，謝女士與K市某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付了首期購房款25萬元，約定同年8月底交房，但是8月底，謝女士按合同約定要求房產公司交房時，卻被告知房屋已于同年6月以高于謝女士的價格賣給別人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。謝女士為此要求房地產商解除合同，將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其經濟損失，房地產公司則告知謝女士另一幢同一房型的商品房馬上就要竣工，12月就可以交房給她，并允諾承擔遲延履行合同的違約責任，賠償其一定的經濟損失，但不同意解除合同和加倍賠償。問：謝女士此時有權要求解除合同嗎？她的加倍賠償的要求合法嗎？
本案中謝女士和房地產商訂立的是商品房預售合同，商品房預售合同是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（參見《商品房銷售管理辦法》第3條條3款）由于合同買賣的標的是尚未建成的商品房，所以房地產商經常將一房二賣，遇到出價更高的買主，就不惜對前一個合同進行違約。為了保護消費者的合法權益和打擊這種不法行為，《商品房銷管理辦法》第10條規定：“房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。”
商品房買賣合同簽訂后，房產商又將該房屋賣給第三人，導致不能按期交房，是對房屋買賣合同的嚴重違約，應當承擔合同違約責任；如果導致合同目的無法實現，符合《合同法》第94條第（一）項規定的合同解除條件，則要承擔合同解除的法律責任。本案中，房地產商已將與謝女士簽訂的房屋買賣合同的標的物另外賣給第三人，合同約定的標的物已經不存在，合同的目的無法實現，符合合同解除條件。《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”而且《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
因此本案中的謝女士可以依法請求解除合同，要求房地產商將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其因此受到的經濟損失。此外，謝女士還可以向縣、市人民政府房地產開發監督主管部門（建設行政主管部門、房地產行政主管部門）舉報該房地產商的一房二賣的違法行為，使其受到法律的嚴懲。《商品房銷售管理辦法》第39條規定：“在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。
山東琴島律師事務所 黨世強 電話：13791987812
