[ 蔡英杰 ]——(2010-8-24) / 已閱10029次
國家房貸政策變化屬于 “情勢變更”，二手房買方不算違約？
蔡英杰
近日，海淀區人民法院作出了房貸政策變化，即國十條出臺后關于二手房買賣合同糾紛的第一份判決。對此，各方人士在媒體上已經發表過很多意見。在房貸政策依然沒有放松跡象的境況下，該案對于很多已經陷入二手房買賣合同糾紛的當事人或者將來擬交易房屋的當事人提供了很大的借鑒意義。同時，該份判決對很多北京律師辦案也提供了可資參考援引的案例。盡管如此，鑒于該案的案情存在自身的特點，該判決結果適用的僅是該與該案情相同的糾紛。因此，廣大購房者和賣房者千萬不要以為，該判決具有普遍意義。下面，筆者就該案從幾個方面簡單進行一下評析。
案例簡介：2010年4月12日，張先生與房主宋女士簽定了一份二手房買賣合同，約定張先生購買宋女士位于海淀區的一套房屋，房屋成交總價為555萬元，其中張先生計劃貸款200萬元購買。次日，張先生向宋女士支付了15萬元定金。張先生在隨后辦理貸款過程中，因“新國十條”出臺，無法獲得銀行貸款。經與宋女士協商解除合同并要求退還訂金無果后，張先生將宋女士起訴到海淀區法院，要求解除與宋女士的房屋買賣合同，并要求對方退還定金。
庭審焦點：庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結婚證，并拿出兩個房產證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區、朝陽區各一套房產。房主宋女士雖然對此沒有異議，但她認為，兩人簽訂的合同真實有效，而且合同當中已經約定，如果買房人貸款未獲批準或批準貸款數額不足，應補足購房首付款。因此，應不受新國十條中關于住房貸款的限制，按合同執行。
判決結果：法院審理認為，根據有關規定，張先生家庭住房套數已達兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規定的第三套房，屬于暫停發放貸款的范圍。新政導致合同成立后客觀情況發生了不屬于商業風險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預見的，如果要求張先生繼續履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元。該案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對銀行貸款未獲批準的情形做出了約定，但結合合同中其他條款以及房屋買賣行業的慣例來解釋，是指因買房人自身原因所導致的貸款未獲批準，而不是指任何原因所導致的貸款未獲批。
律師評析：本案是國十條出臺后第一起買方以國十條新政為由要求解除二手房買賣合同糾紛的判決，可能對于北京其他區縣法院正在審理的案件有一定的影響，對于律師和廣大房屋買賣合同當事人來講也具有很強的借鑒意義。不過，這也僅僅是一個個案而已，并不具有典型意義，每個當事人都可能遇到些許不同的情況，因此該案判決結果并不具有普遍適用性。
一、本案中無法獲得銀行貸款是否屬于情勢變更？
根據2009年新頒布的《合同法解釋二》第二十六條，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。但是針對不同的案情，對該條款的適用應當綜合考慮，不能一刀切，把所有情形或所有的政策問題都認定為情勢變更。根據《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發【2009】40號），法院是要慎用情勢變更原則的。此外，根據于《正確適用<中華人民共和國合同法> 若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》(法【2009】165號)，確需在個案中適用情勢變更原則的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。下面筆者通過幾種不同情況談談自己的淺見：
1、如果合同沒有明確約定貸款購房，要么雙方在合同中明確寫明由買受人全款付款，要么雙方只是說明了價款數額、首付比例、每期付款金額？
在這種情況下，即便買方事實上采用貸款方式償還分期價款，甚至在簽訂合同之前向賣方口頭透露過分期付款將采用貸款的方式，但是一旦爭議發生，買方都很難證明自己是要以貸款方式來付款，甚至賣方會聲稱對貸款事項不知情。如果是這樣的話，我們認為買方很難以情勢變更為由要求解除合同。否則的話，對賣方來說很不公平，因為在這一段時間內將喪失尋找或聯系其他買家或者甚至推掉其他買家的機會。
2、如果合同中明確約定了采用貸款方式支付房屋價款，且對貸款未獲批準做了約定？
在這種情況下，我們建議當事人要在合同中明確無法辦理貸款，買方可以解除合同的權利，并且將無法辦理貸款的原因盡可能擴大，例如買方工資水平的原因，戶口的原因，銀行內部政策審核的原因，國家政策的原因等等，這樣，買方屆時要求解除合同的理由會更加充分一些。如果在合同沒有明確規定無法辦理貸款原因的話，那么除非是由于國家政策發生變化導致銀行不能放貸，否則買方很難以情勢變更原則主張解除合同。
在本案中，當事人已經約定貸款方式，而且約定了買方在銀行貸款未獲批準時不得解除合同，但是對于因何種原因導致未獲批準在合同沒有明確規定。法官審理認為：結合合同中其他條款以及房屋買賣行業的慣例來解釋，是指因買房人自身原因所導致的銀行貸款未獲批準，而不是指任何原因所導致的貸款未獲批。因此，在非買方自身原因造成銀行貸款未獲批準，買方是可以請求解除合同的。我想法官的這種理解可能來源于最高法關于商品房買賣的司法解釋。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號）第23條，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
3、如果合同中只是明確約定了采用貸款方式支付房屋價款，因為個人原因無法貸款？
在這種情況下，除非在合同明確約定個人貸款的條件或者個人無法貸款可以解除合同，否則買方沒有理由要求解除合同，一旦單方解除合同即構成違約，有可能被要求繼續合同或支付違約金。此外，在國家政策沒有變化的情況下，銀行單方面內部放貸審核政策發生變化是否能夠作為解除房屋買賣合同的理由呢？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號）第23條，只要不是歸責于買賣雙方的是由未能獲得貸款的，買方是可以解除合同的。不過，在實踐中，對于銀行單方面內部政策調整，買方很難舉證證明。因此，如果買方擔心這一點，可以將由于銀行單方面原因導致無法貸款可以解除合同明確寫在合同中。
二、該案的示范意義
海淀區法院應用情勢變更原則作出了解除合同的判決，說明該案至少已經得到了北京市高級人民法院的認可。今后各區法院在處理類似案件中，法官們很可能會在一定程度上援引或參考該案。當然，該案最基本的前提就是房屋買賣合同是在國十條出臺之前簽訂的，如果合同是在國十條出臺之后的簽訂的，那么毫無疑問，買方是不能適用情勢變更原則來解除合同的。
三、如果以情勢變更原則解除合同后，買方是否可以少付或不付中介中介費或要求中介返還中介費？
根據目前的行業慣例，在房屋買賣合同中，通常約定由買方來付中介費。那么如果雙方在解除合同后，買方是否可以不付中介費用或要求中介返還已經收取的中介費？顯然不可以。在解除合同前，中介公司已經向房屋買賣雙方提供了中介服務，完成了自己的任務，所以收取中介費是應當的。不過如果在《房屋買賣居間合同》中，中介和買方或賣方明確約定了中介費用的構成，比如居間費，代書費，代辦過戶費等等，那么買方可以只向中介公司支付其已經提供服務部分的費用，其他部分沒有進行則是由于國家政策變化導致的，可以不必支付。
作者；蔡英杰
工作單位：北京市聞澤律師事務所
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