[ 武志國(guó) ]——(2010-8-29) / 已閱11445次
房屋層高凈高、空間、容積率縮水問(wèn)題處理的法律分析
武志國(guó)
一、商品房?jī)舾摺翱s水”責(zé)任的定性
如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的商品房在建筑凈高方面與合同約定不符，究竟屬于欺詐、一般違約還是意思表示錯(cuò)誤，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任，具體分析如下：
（一）是否構(gòu)成違約
如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后單方擅自變更凈高，或因建設(shè)施工誤差過(guò)大導(dǎo)致實(shí)際凈高與合同約定不符，屬于違約行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需承擔(dān)違約責(zé)任。
需要注意的是，房屋凈高允許存在合理誤差。
如構(gòu)成常規(guī)違約，購(gòu)房人主張解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的房屋構(gòu)成根本違約的情況下購(gòu)房人才能解除。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中的凈高要求是最低標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)的，可認(rèn)定構(gòu)成根本違約，購(gòu)房人方可請(qǐng)求賠償并解除合同。
就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)凈高案件而言，凈高雖然減少，但仍高于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，且對(duì)正常居住使用不產(chǎn)生重大的影響，不符合購(gòu)房人解除合同的條件，因此購(gòu)房人單方主張解除合同的，一般不會(huì)得到法院的支持。
（二）是否構(gòu)成欺詐
若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在欺詐購(gòu)房人的故意，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)故意隱瞞經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)中的凈高而虛報(bào)凈高，而購(gòu)房人因陷入對(duì)凈高的理解錯(cuò)誤而訂立了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，購(gòu)房人有權(quán)根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院變更或者撤銷(xiāo)該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房人的損失。事實(shí)踐當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被認(rèn)定對(duì)購(gòu)房人實(shí)施欺詐的可能性較小，多為過(guò)失所致。
（三）是否構(gòu)成“意思表示錯(cuò)誤”
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張將全部或局部?jī)舾咴诤贤袝?shū)寫(xiě)“x米”成“y米”（舉例），應(yīng)屬于“筆誤”，系意思表示行為的錯(cuò)誤，即做出意思表示的人雖知表示行為之客觀意義，但于行為時(shí)，誤用文字或表示方法，以致文字表意與其內(nèi)心效果意思不一致。
需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張全部或局部?jī)舾呤恰皔米 ”系“筆誤”，應(yīng)當(dāng)負(fù)舉證責(zé)任。如能夠證明“y米”確實(shí)系“筆誤”，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房簽署合同時(shí)已經(jīng)確定的圖紙已經(jīng)確定“全部或局部?jī)舾呤莤米”，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的其他資料記載的凈高或者購(gòu)房人能夠獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉的信息資料表明“全部或局部?jī)舾呤莤米”，如能完成上述舉證，向法院說(shuō)明情況，則漿被法院判定為“意思表示錯(cuò)誤”的可能性較大。
還需要注意的是，做出意思表示的人即使能夠證明其在意思表示發(fā)生錯(cuò)誤，也應(yīng)承擔(dān)對(duì)方受到的損失，對(duì)前述損失的賠償范圍法律未作明確規(guī)定，有人解釋為信賴(lài)?yán)娴膿p失，但是法律對(duì)信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償范圍也不明確，仍需要法院的自由裁量。
二、對(duì)商品房?jī)舾卟环奶幚?br>
現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)商品房因違約、欺詐或“意思表示錯(cuò)誤”等導(dǎo)致的凈高縮水問(wèn)題而給購(gòu)房者救濟(jì)的具體法律規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于凈高縮水如何處理已有約定的情況下，應(yīng)按合同約定處理。在合同未作約定的情況下，一般也不宜強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將凈高恢復(fù)到約定凈高，購(gòu)房人只能要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賠償損失。購(gòu)房人在索賠時(shí)，往往無(wú)法證明所受損失的具體金額雖然無(wú)法證明，但法院也不會(huì)判決駁回訴訟請(qǐng)求，都會(huì)判定一定的賠償額。一般有如下幾種有代表性的做法計(jì)算賠償額：
（一）按凈高縮水比例賠償
按房屋凈高縮水比例確定賠償額，計(jì)算公式：賠償額=凈高縮水比例×房?jī)r(jià)款=（約定凈高-實(shí)際層高）÷約定凈高×房?jī)r(jià)款
（二）按（空間）體積縮水比例或大小賠償
按商品房體積縮水比例或者大小確定賠償額，計(jì)算公式：賠償額=體積縮水比例×房?jī)r(jià)款。或，賠償額=減少空間×每立方米分?jǐn)偟姆績(jī)r(jià)。
其實(shí)，方法（一）、（二）的賠償額會(huì)相同。
（三）建筑容積率折算法（如單純是單層凈高縮水，整棟樓的建筑面積不增加，則不適用）
若每套房屋的凈高減少且整幢樓的建筑面積卻增加的，則容積率就增大（容積率=總建筑面積/總用地面積），實(shí)際容積率與約定容積率之比再折算為價(jià)格，計(jì)算相應(yīng)的每套凈高縮小可得到的補(bǔ)償。
（四）參照適用面積縮水處理的司法解釋
參照類(lèi)推適用《最高人民法院關(guān)于商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》關(guān)于商品房面積縮水的規(guī)定，解決凈高縮水/體積縮水/容積率縮水問(wèn)題。
《最高人民法院關(guān)于商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，面誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人）。
以此類(lèi)推：凈高縮水/體積縮水/容積率縮水誤差超過(guò)3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，實(shí)際凈高/體積/容積率小于合同約定的，誤差在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人）。
（五）以相應(yīng)的縮水工程造價(jià)及利息為標(biāo)準(zhǔn)
賠償金額按以房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)縮水所節(jié)省的工程造價(jià)及利息為標(biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)算至某一房屋。該法將違約方通過(guò)該違約獲得的利益可作為對(duì)守約方的賠償計(jì)算依據(jù)。
這種賠償計(jì)算方法也較少見(jiàn)，不易計(jì)算。
（六）通過(guò)司法鑒定確定損失的方法
委托鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)同地段符合約定凈高的房屋和凈高縮水的房屋進(jìn)行估價(jià)鑒定，計(jì)算賠償差額。
（七）法官拍腦門(mén)自由裁量方式確定損失額
在現(xiàn)行法律沒(méi)有規(guī)定、合同也沒(méi)有約定凈高縮水如何處理的情況下，或約定不明確的情況下，法院或仲裁機(jī)構(gòu)得行使自由裁量權(quán)，根據(jù)凈高縮水程度及房?jī)r(jià)款大小以及對(duì)購(gòu)房人的具體影響程度、個(gè)案情況，酌情裁決一定賠償金額。此法被許多法院所采用。
希望有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)處理的規(guī)范性法律文件。
武志國(guó) woo_eye@qq.com
