[ 武志國 ]——(2010-8-29) / 已閱12023次
商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件
武志國
一、商品房交付應(yīng)當(dāng)達到國家規(guī)定的最基本的條件
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》下發(fā)后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢疲课蒡炇赵S可制退出了歷史的舞臺。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十八條規(guī)定，“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)進行綜合驗收。”而后，2004年5月19日《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》將包括“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收”在內(nèi)的385項行政審批項目取消，因此，該決定出臺后建設(shè)主管部門已經(jīng)不再對住宅房地產(chǎn)項目進行綜合驗收審批。
現(xiàn)行法律規(guī)定的交付使用條件，除上述規(guī)定外，還有具體的單項驗收規(guī)定和竣工驗收備案規(guī)定。如：
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》第二十三條規(guī)定：“建設(shè)項目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護設(shè)施經(jīng)驗收合格，該建設(shè)項目方可正式投入生產(chǎn)或者使用。”
《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。”
2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程（包括住宅小區(qū)），實行消防備案制度。
《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告；（四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”
建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規(guī)定：“第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機關(guān)）備案。
第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件；（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
第七條 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收之日起5日內(nèi)，向備案機關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。”
因此，商品房竣工經(jīng)驗收合格后即可交付，當(dāng)然還要達到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關(guān)鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得單項驗收合格證明、竣工驗收備案證明后，尤其應(yīng)注意基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑達是否如約具備交付使用條件，應(yīng)注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設(shè)施管理部門驗收或開通意見。
另外，值得注意的是，并非任何質(zhì)量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償?shù)摹?br>
二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設(shè)定的商品房交付行政許可要求不一致的問題
《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。北方地區(qū)要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用許可證》第二條明確規(guī)定：“對新建住宅實行交付使用許可制度，新建住宅建設(shè)工程竣工驗收合格后，其配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備居民入住的基本條件，并取得新建住宅交付使用許可證，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》第十二條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的準許使用證。不按規(guī)定辦理準許使用證的，新建住宅商品房不得交付使用。對未取得準許使用證的商品房，購房人有權(quán)拒絕入住。”同時，《天津市商品房管理條例》第十條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。”。
那么如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有取得新建住宅交付使用許可證就銷售商品房的，能否交付使用，如已經(jīng)交付使用效力如何？存在兩種截然相反的觀點：只要取得建設(shè)單位、勘查、設(shè)計施工、監(jiān)理單位簽字蓋章的《建設(shè)工程竣工驗收備案表》（建委予以備案），即可說明房屋已經(jīng)驗收具備交付條件。另一種觀點認為，住宅商品房準許交付使用證制度，屬于地方性法規(guī)，地方性法規(guī)具有地方性，在本轄區(qū)內(nèi)有效，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得此證后方可視為具備交付條件。第三種觀點認為，住宅商品房準許交付使用證制度，屬于管理性的強制性法規(guī)，不是效力性的規(guī)定，不能排除當(dāng)事人在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上自行約定交付條件。我們贊同第三種觀點。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”只要達到了商品房買賣合同約定的交付標(biāo)準，并交付了鑰匙，即便未取得準許交付使用的證件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按理說就不應(yīng)再承擔(dān)遲延交付的責(zé)任。除非購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確約定取得準許交付許可證為交付的必備條件。當(dāng)然，未取得準許交付使用許可證，不排除被給予行政處罰的可能。
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