[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱12925次
【前注】面對房地產市場的持續升溫，中央政府早在幾年前就已經意識到已經到了必須采取調控措施的時候，目前政府已經連續出臺了若干調控政策，力求逐步達到調控房地產市場，防止房地產價格過快增長，逐步消減房市風險，穩定房市價格，穩定經濟發展秩序的最終目標。本文針對政府推出的若干政策，從法律視角進行分析，提出房地產市場價格調控的若干法律規制意見，以供參考。
關鍵詞：主體資格 利潤公式 經濟底座 經濟過熱 法律規制 陰陽合同
一、中央政府推出的房地產市場價格調控政策
中央政府房市調控政策主要涉及以下方面：
1、房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，在一定時間內限定居民家庭購房套數；
2、商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；
3、商業銀行暫停發放不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民購房貸款；
4、貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；
5、貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍；
6、商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。
7、支持房地產企業承擔中低價位、中小套型商品住房項目和參與保障性安居工程貸款；
8、對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查；
9、增加住房有效供給，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量；
10、落實支持公共租賃住房建設的稅收優惠政策；
11、鼓勵金融機構支持保障性安居工程建設、制定支持公共租賃住房建設貸款政策；
12、查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為
13、查辦房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。
二、關于政府房市調控政策內容的法律分析
根據本文前述歸納的政府出臺的13個方面的房市調控政策，本文從以下若干方面進行法律分析：
1、對房地產市場購買方的調控：
本文歸納的政府政策第1、2、3、4、5項，主要針對房產購買方，在房產貸款購買數量、貸款購買條件、貸款購買者資格等方面對房產購買方進行了較為嚴格的限制，尤其是提高第一套房貸款首付比例，大幅增加第二套房貸款成本、禁止第三套房貸款，從很大程度上遏制了投機者，對穩定房地產價格具有不可忽視的作用。
2、對房地產市場銷售方的調控：
本文涉及政策第7、8、10、11、13項，主要針對房地產開發企業，即房產銷售方。涉及政策可以用一句話總結：堅決支持承建中低價位民生工程和政策性安居工程房地產企業，堅決打擊唯利是圖和惡意對抗國家房市調控政策的房地產企業。
3、對房地產市場經紀方的調控：
本文涉及政策第12項，主要針對房地產經紀方，在城市房地產市場，特別是城市二手房地產市場中，經紀公司對房產價格的影響是非常巨大的，大中城市的二手房交易絕大多數是通過房地產經紀機構辦理的，房地產經紀人已經成為我國二手房地產市場領域的中堅力量，中央政府加強對房地產經紀方的調控和管理是明智的，也是必須的。
4、對房地產市場土地供應和政府政策的調控：
本文涉及政策第9項，主要涉及房地產市場的土地供應鏈和地方政府政策，該項的執行必須因地制宜，主要由地方政府根據實際情況執行。同時該項政策制定能夠切實保障房地產經濟有序發展，證據政策基于從源頭上保障供應，從政策上有效調控，進而使得房地產市場穩定，進而持續帶動國家經濟的發展。
5、政府調控的主要途徑：
從本文歸納的政府13項政策看，政府調控的主要途徑是通過商業銀行進行調控，所使用的主要調控類型屬于間接調控，所運用的主要調控方式屬于漸進性調控。
三、逐步建立房市調控的目標體系和法律規范制度
1、房市調控目標體系：
本文認為，房地產市場價格調控應當設立一系列的調控目標，并歸結設置成為國家經濟宏觀調控在房地產市場的目標體系。目標和目標體系的設置基礎、原則、標準應當根據社會經濟發展的各項指數，尤其是涉及價值利潤比率、成本利潤比率、不動產基數比率，是設置調控目標和目標體系的重中之重。
例如，房產建造（包括建筑商和監理）的土木成本價值數據是20，政府稅費和土地價值數據是20，房產商運營成本（人員工資、策劃、營銷等）價值數據是10，房屋成本定價數據50，市場售價100，則成本利潤比為100%（實現利潤的期限為利潤周期，在相同的經濟指數下，利潤周期越短，則利潤產生能力越高），根據經濟學價值利潤公式，當成本利潤超過100%時，即可以稱之為經濟過熱，結合區域供需能力及經濟基礎和運行特性等經濟運行指標即可以判斷該地區的房市是否存在經濟泡沫。基于此，政府調控目標應當基于經濟學原理，運用經濟價值規律，在保障企業合理利潤的基礎上，逐步建立一系列調控目標或目標體系，以保障基礎價值，穩定市場價格，維護經濟運行底座（社會房地產市場價值占國民經濟價值總量的比例越高，國家經濟風險指數相應越高），防止經濟鏈斷裂和經濟危機及社會經濟危機的產生，力使國家公民和團體的社會經濟生活穩定、有序發展。
2、房市調控法律規范制度：
本文認為，要從根本上解決房地產市場過熱，房市價格盲目攀升的問題，僅僅從間接因素和政策調整入手是遠遠不夠的，應當考慮基于合理的目標體系，從根本上著手，從法律規范制度角度進行直接的法律規制。
本文認為，政府進行間接調控，實施一系列調控政策措施，在目前是非常有用和必要的，同時也為制定法律規范制度奠定了良好的基礎，目前可以考慮論證并逐步建立長久、穩定的法律機制，以更穩妥的解決房地產市場價格調控問題。
基于以上論述，本文提出以下可以用于調控房市的法律規范制度：
（1）避免一味調控，注重引導，合理設計城市布局，正確引導人才和人口流向，注重農村產業發展和穩定農村經濟和農村人口。設計、論證、逐步制定切實可行的城市經濟導向和居民管理法律法規，運行經濟學原理和社會學原理指導城市發展，從科學和法律大環境中解決城市房地產市場調控問題。
（2）借鑒國外房市調控制度并頒布相關法律。例如新加坡的租屋制度，從根本上說，房地產經濟效率僅是暫時的，20年到30年的房屋建設周期更是對國家資源的極度浪費，從長遠角度看，應當著重支持科技、實業和切實提高居民生活水平的經濟行業，避免城市居民都變成房奴，從而帶來某種程度的社會經濟隱患。
（3）設置房地產市場的交易、使用規制并法制化。例如在所在城市工作滿一定年限方可取得購房資格，房屋購置后空置一定時限收歸國有，房屋出租必須區域登記征稅，購買新房必須在規定期限內出售原住房，房產出售必須繳納個人所得稅，房屋價值法定評估和重罰陰陽合同雙方，房產贈與及繼承必須征稅……
綜上所述，房地產市場調控的最終目的是穩定房市經濟，保障居民居住權，維護穩定和經濟秩序。房地產調控應當堅決打擊房地產投機者和炒房者，將炒作房地產的資金引入股市和實體經濟領域，僅僅依靠炒作房地產，國家經濟從根本上無法得到長久和真正發展，國家和政府只有進行有效調控和引導，真正制定并落實惠民法律法規，保障民生，從而保障確實有購房需求的居民有房可買且能夠買得起房，國家經濟方可穩固發展。
參考文件：
中央電視臺新聞聯播、新民網、北京晚報關于房市調控的報道；
作者：北京市兆中律師事務所 朱士利 律師 郵箱：zsldls@126.com
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