[ 奚正輝 ]——(2010-10-19) / 已閱7903次
房地產政策演變與房價走勢
奚正輝
筆者以國務院歷年發布的關于房地產調控的文件為線索，對房地產政策與房價的走勢進行了分析，房地產政策與房價是相輔相成的。近20年的時間里，房價總體是上漲的，期間有2次房價下調，一次是2006年下半年（政策打壓的原因），一次是2008年底（經濟危機的原因）。
1988年2月25日，《國務院關于印發在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》（國發（1988）11號），《通知》指出：我國現行的住房制度存在著嚴重弊端。國家為城鎮居民建房花了大量投資，但由于不能從經濟機制上制約不合理的需求，城鎮住房問題并沒有得到緩和。住房分配上的不公正，已成為一個嚴重的社會問題，城鎮住房制度改革，是經濟體制改革的重要組成部分。住房制度改革可以取得很大的經濟效益和社會效益，是一件利國利民的事情。要從１９８８年起，用三、五年時間，把住房制度改革在全國城鎮分期分批推開。
1991年6月7日，《國務院關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》（國發[1991]30號），《通知》指出：住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，也是人民群眾十分關注的重大問題，其根本目的是要緩解居民住房的困難，不斷改善住房條件，正確引導消費，逐步實現住房商品化，發展房地產業。
1991年11月23日，國務院辦公廳轉發國務院住房制度改革領導小組《關于全國推進城鎮住房制度改革意見的通知》（國辦發[1991]73號），《通知》指出：城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，從改革公房低租金制度著手，將現行公房的實物福利分配制度逐步轉變為貨幣工資分配制度，由住戶通過商品交換（買房或租房），取得住房的所有權或使用權，使住房這種特殊商品進入消費品市場，實現住房資金投入產出的良性循環。開始在全國推進城鎮住房制度改革。
1994年7月18日，《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發[1994]43號），《決定》規定：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性并存的住房信貸體系；建立規范化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。
1998年7月3日，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），《通知》指出：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。
2003年8月12日，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號），《通知》指出：逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。
2005年5月9日，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號），1、滿2年繳納營業稅的規定；2、確定了普通住房的標準；3、住宅期房禁止轉讓。
2006年5月24日，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發[2006]37號），1、購房時間從2年改為5年；2、停止別墅供地
2006年7月11日，建設部 商務部 發展改革委 人民銀行 工商總局 外匯局《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房【2006】171號），1、境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則；2、境外人工作、學習滿一年才能購買自用商品房
2007年8月7日，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號），《意見》指出：住房問題是重要的民生問題，黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業發展的根本目的。以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，加大棚戶區、舊住宅區改造力度。
2008年12月20日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號），普通住房滿2年免征營業稅，不滿2年差額征；非普通住房滿2年差額征，不滿2年全額征。
2010年1月7日，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號），1、貸款購買第二套住房首付不低于40％；2、加強閑置土地的處理；3、一次性公開全部預售房源，明碼標價；4、境外人購買房地產嚴格按規定執行
2010年4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務所
