[ 郭旺生 ]——(2010-11-5) / 已閱5600次
談“商品房認購協議”
郭旺生
當今中國，房地產事業興旺發達，是個企業都想跟房地產沾點邊，沒辦法，市場經濟嘛，哪里有“黃金”哪里就會有扎堆的“企業家”。雖然房地產業遍地開花，但是，性價比高的戶型卻是賣少見少，是稀缺資源，下手必須得快，于是，“購房意向書”這么個東西就應運而生。
很多情況下，開發商在取得《商品房預售許可證》后，在與購房者簽訂正式的《商品房預售合同》前，往往都會要求購房人簽訂《認購協議書》，初步確認雙方的權利義務。
據筆者所接觸到的認購協議，該類協議一般包含以下內容：
１、買賣雙方的基本信息；2、定金條款；3、購買者擬購買房屋的基本信息（含位置、面積、座向等）；4、購房款；5、簽署正式售房合同的期限；6、違反協議的責任。
那么，認購協議書這個玩意的法律性質是什么呢？其法律效力如何？
其實，認購協議書是一個預約合同，學者們一般將其定義為“約定將來訂立一定合同之合同”，其將來應訂立的合同稱為本約合同。預約合同本質上屬于債權合同。王澤鑒先生認為,“預約,乃約定將來訂立一定契約的契約,本約則為履行該預約而訂立的契約, 故預約亦系一種契約(債權契約),而以訂立本約為其債務的內容”。”預約合同的目的是要訂立本合同。認購書作為預約合同，它附加給買賣雙方當事人依約進行協商簽訂《商品房預售合同》的義務，即買賣雙方在為簽訂正式的售房合同而進行談判的時候，必須公平公正的促成本合同的成立。
實踐中，有些房地產開發商基于樓價上漲等原因，千方百計不與已經簽訂認購協議的購買者簽訂正式的售房合同，他們的理由就是認購協議并非正式的合同，即使違反了也只是退雙倍定金，購房者無權要求繼續履行簽訂正式合同的義務。
根據合同法理論，作為預約合同的一方當事人違反預約合同，需要承擔違約責任。承擔責任的方式主要包括實際履行和賠償損失（賠償損失包括雙倍返還定金、直接損失和間接損失）。在司法實踐中，法院既有要求開發商予以繼續履行簽訂義務的的，也有判決合同不再履行，但開發商應賠償損失的。總之，開發商無故不履行簽訂正式售房合同的，是不能獨善其身的，要么就要繼續履行要么就要賠償損失。法律是不會允許故意促使合同不成就的一方獲益的。
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