[ 陳沛蓉 ]——(2011-4-20) / 已閱12144次
“《物權(quán)法》第一案”中的法律溯及力問題探析
──張三訴李四返還占用房屋糾紛案
陳沛蓉
【問題提示】
承租人曾與XX市政府房管部門簽訂公房租賃合同。在落實政策公房改為私房發(fā)還給私人所有后，承租人是否與私房所有權(quán)人繼續(xù)原公房租賃合同關(guān)系？如果惡意占有行為發(fā)生在《物權(quán)法》實施之前，且持續(xù)至《物權(quán)法》實施之后，法院判決時援引《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，是否與“法不溯及既往”的原則相沖突？
【要點提示】
房屋所有權(quán)人通過“公改私”取得了房屋所有權(quán)。根據(jù)“所有權(quán)變動不破租賃”規(guī)則，原屬公房時成立的租賃合同關(guān)系，在租賃期限內(nèi)不因房屋由公房轉(zhuǎn)為私房而受影響，原承租人與私房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)原來的公房租賃合同關(guān)系直至原公房租賃合同期限屆滿。但原公房租賃合同期滿之后，若租賃雙方不續(xù)簽租賃合同，則承租人與私房所有權(quán)人之間不再存在租賃合同關(guān)系。如果承租人既不與私房所有權(quán)人簽訂租賃合同，又不交納租金，還拒不退還房屋，這樣的行為即構(gòu)成惡意占有。如果惡意占有行為發(fā)生在《物權(quán)法》正式實施之前，但一直持續(xù)至《物權(quán)法》正式實施之后，那么法院援引《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定判案，并不與“法不溯及既往”的原則相沖突。
【案例索引】
一審：XX省XX市XX區(qū)人民法院（2007）芙民初字第XXXX號（2007年10月8日）
【案情】
原告：張三。
被告：李四。
原告張三訴稱：2003年12月，XX市處理私房改造遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱私改遺辦公室）落實房屋政策，將XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋的所有權(quán)發(fā)還給張三所有。落實房屋政策前，該房屋內(nèi)西側(cè)北向房間由李四從XX市政府房屋管理部門租住。落實房屋政策且原公房租賃合同到期后，原租住人李四既不與張三繼續(xù)簽訂房屋租賃合同，也不繼續(xù)交納房屋租金，更拒絕退還房屋。2007年5月，私改遺辦公室已安排李四在XX市XX區(qū)XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋居住，但李四仍然拒絕退房。為維護(hù)張三的合法權(quán)益，請求法院判令李四立即騰退XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋；李四向張三賠償從2003年12月起至2007年9月止的房屋租金損失7 050元。
被告李四辯稱：李四與張三之間沒有簽訂房屋租賃合同，雙方不存在房屋租賃合同關(guān)系。對私改遺辦公室落實房屋政策將XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋所有權(quán)“帶戶發(fā)還”給張三沒有意見，但私改遺辦公室安排的XX市XX區(qū)XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋面積太小，且李四正在對該住房進(jìn)行裝修。如果張三補(bǔ)償李四經(jīng)濟(jì)損失6 500元，那么李四同意退房。否則，請法院依法公正處理，駁回張三的訴訟請求。
XX省XX市XX區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：
2003年12月5日，私改遺辦公室落實房屋政策，將XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋的所有權(quán)“帶戶發(fā)還”給張三。2005年9月29日，經(jīng)XX市房屋產(chǎn)權(quán)管理局權(quán)屬登記，XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋（建筑面積為XX.XX平方米）歸張三所有，張三已領(lǐng)取該房的房屋所有權(quán)證。XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋于1959年被“私房改造”，落實房屋政策“帶戶發(fā)還”產(chǎn)權(quán)前，該房屋內(nèi)的西側(cè)北向房間（使用面積14.30平方米）作為公房由李四租住，每月租金為21.58元。落實房屋政策“帶戶發(fā)還”產(chǎn)權(quán)后，李四未與張三簽訂《“私改遺”發(fā)還房屋“帶戶發(fā)還”續(xù)租合同》，且既不支付租金，又不退還房屋。雙方為此多次交涉、協(xié)商未果。2007年5月，私改遺辦公室將李四安置在XX市XX區(qū)XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋居住，李四已辦妥該房的入住手續(xù)，但仍然拒絕騰退XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋。
上述事實，有房屋所有權(quán)證、私改遺辦公室的證明及當(dāng)事人陳述等經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)證實，足以認(rèn)定。
【審判】
XX省XX市XX區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
張三對XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋的所有權(quán)已經(jīng)權(quán)屬登記，應(yīng)受法律保護(hù)。在該房落實房屋政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)前，李四與XX市政府公房管理部門簽訂有公房租賃合同。然而，在公房租賃合同的租賃期間內(nèi)，租賃物XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋的所有權(quán)發(fā)生變動，發(fā)還給了張三，之后李四與張三未簽訂續(xù)租合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，因而本案中在原公房租賃合同的租賃期間內(nèi)，原公房租賃合同對李四與張三仍然有效。但在原公房租賃合同期限屆滿后，李四則應(yīng)與現(xiàn)房屋所有權(quán)人即張三續(xù)簽租賃合同。如果雙方未續(xù)簽租賃合同，則承租人李四理應(yīng)騰退房屋給張三。本案中原公房租賃合同的租賃期間屆滿后，李四未與張三續(xù)簽租賃合同，而且私改遺辦公室又已另外給李四安排了住房，故李四對XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋占有的依據(jù)即本權(quán)為租賃權(quán)已經(jīng)喪失，李四拒絕騰退該房給張三已構(gòu)成惡意占有，因而張三對被李四惡意占有的房屋依法享有返還請求權(quán)。同時，李四應(yīng)對惡意占有期間給張三造成的房屋租金損失承擔(dān)賠償責(zé)任。參照XX市落實房屋政策文件的有關(guān)規(guī)定，并根據(jù)公平原則，房屋租金損失以原公房租賃合同租金的5倍為標(biāo)準(zhǔn)確定為宜，即自2004年1月1起按每月107.90元計算至2007年9月止。另外，雖然李四的惡意占有行為發(fā)生在《物權(quán)法》施行前，但其行為一直持續(xù)存在至《物權(quán)法》施行后，即《物權(quán)法》生效后，李四的惡意占有行為仍在繼續(xù)，故本案適用《物權(quán)法》與“法不溯及既往”的原則并不沖突。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條、第六十四條、第二百四十二條、第二百四十三條的規(guī)定，判決：一、李四搬出XX市XX區(qū)XXX巷X號X樓房屋，并移交給張三；二、李四賠償張三房屋租金損失4855.50元。
一審宣判后，當(dāng)事人未在法定期限內(nèi)提起上訴，判決已經(jīng)產(chǎn)生法律效力。
【評析】
一、正確理解和適用《物權(quán)法》中有關(guān)法律溯及力的規(guī)定
本案于2007年6月25日起訴至法院，于2007年9月19日開庭審理，于2007年10月8日作出一審判決。眾所周知，《物權(quán)法》于2007年10月1日起正式實施。這樣本案就成了在我國《物權(quán)法》正式實施后，第一起適用《物權(quán)法》進(jìn)行審理并作出判決的案件。那么本案判決援引《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，是否違反了“法不溯及既往”的原則？
根據(jù)法律適用的一般原則，新實施的法律一般沒有溯及力。本案原告起訴時，《物權(quán)法》尚未正式實施，故原告只能依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定主張自己的權(quán)利。但在審理本案時，合議庭經(jīng)合議認(rèn)為，《物權(quán)法》已于2007年10月1日起正式實施，而這時被告李四仍然侵占原告張三的房屋，這種惡意占有行為一直在持續(xù)，故本案援引《物權(quán)法》第三十九條、第二百四十二條、第二百四十三條的規(guī)定作出判決，與“法不溯及既往”的原則并不存在沖突。
“法不溯及既往”是各國普遍遵循的法制原則。我國也將“法不溯及既往”作為重要的民事立法原則之一，《物權(quán)法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”，是因為法律要保護(hù)權(quán)利，要維護(hù)秩序，特別是對于《物權(quán)法》的立法目的而言尤其如此，以前依法成立的財產(chǎn)關(guān)系不論是否符合現(xiàn)在《物權(quán)法》的規(guī)定，都應(yīng)當(dāng)保持其穩(wěn)定，這樣才能保護(hù)已合法取得的物權(quán)，避免因法律的變動而帶來不必要的紛爭。這也是全國人大常委會法制工作委員會民法室編著的《<中華人民共和國物權(quán)法>解讀》一書中對《物權(quán)法》溯及力問題的明確解讀。例如《物權(quán)法》第七十四條是關(guān)于車庫、車位歸屬的規(guī)定，但不能說《物權(quán)法》作了這樣的規(guī)定，現(xiàn)在的車庫、車位就都要根據(jù)這條規(guī)定重新確定權(quán)利歸屬。從溯及力的角度來看，《物權(quán)法》的實施時間也是處理有關(guān)問題時如何適用《物權(quán)法》的標(biāo)尺。因此正確理解《物權(quán)法》的不溯及既往規(guī)定，對于正確適用《物權(quán)法》無疑是相當(dāng)重要的。
二、《物權(quán)法》中關(guān)于所有權(quán)的規(guī)定與《民法通則》中相關(guān)規(guī)定之比較
根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，此即“所有權(quán)變動不破租賃”規(guī)則。所有權(quán)變動后，原租賃期間屆滿，如果雙方?jīng)]有繼續(xù)簽訂租賃合同，那么承租人繼續(xù)占有所有權(quán)人的房屋，這在法律上即構(gòu)成一種侵權(quán)行為。《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占用、使用、收益、處分的權(quán)利”。在《物權(quán)法》出臺之前，一般認(rèn)為《民法通則》第七十一條規(guī)定就是認(rèn)定和保護(hù)財產(chǎn)所有權(quán)的直接法源。民法上對財產(chǎn)的占有分為合法占有與非法占有。對財產(chǎn)的合法占有一般不會發(fā)生侵權(quán)現(xiàn)象。對財產(chǎn)的非法占有，即占有人是在一是沒有合同依據(jù)，二是沒有法律依據(jù)的情況下進(jìn)行的占有。非法占有是一種侵權(quán)的違法行為，受害者當(dāng)然可以依據(jù)《民法通則》有關(guān)保護(hù)財產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定，以請求侵權(quán)行為人停止侵權(quán)、返還財產(chǎn)、賠償損失等方式來保護(hù)自己的財產(chǎn)權(quán)益。而如果根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十二條“占有人因使用占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，致使該不動產(chǎn)或動產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”、第二百四十三條“不動產(chǎn)或動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用”的規(guī)定主張權(quán)利，則兩相比較而言，后者的規(guī)定更具體，更細(xì)化，也更具有可操作性。
三、什么是善意占有？《物權(quán)法》對善意占有哪些規(guī)定？
善意占有是指占有人不知道或不應(yīng)知道其不具有占有權(quán)利的占有，以及占有人占有該財產(chǎn)在主觀上是沒有過失的，是善意的。反之，如果占有人明知其無權(quán)占有或他人對其有無合法占有的權(quán)利表示質(zhì)疑后還繼續(xù)占有，則應(yīng)認(rèn)為是惡意占有。當(dāng)然在一定條件下，善意占有也可能轉(zhuǎn)化為惡意占有。善意占有制度在《物權(quán)法》出臺之前，一直只是處于一種理論形態(tài)，而在司法實踐中卻沒有直接的法條可供援引。如今《物權(quán)法》第二百四十二條、第二百四十三條即從正反兩個方面規(guī)定了善意占有制度。根據(jù)《物權(quán)法》的善意占有規(guī)定，可以確定善意占有人占有他人財產(chǎn)時，即使造成財產(chǎn)損害也不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；而善意占有人對其占有的財產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)支出的必要費用，則還可要求財產(chǎn)所有人支付，從而強(qiáng)化了對善意占有人合法權(quán)益的法律保護(hù)。
總之，本案援引《物權(quán)法》關(guān)于善意占有的法律規(guī)定進(jìn)行裁判，將超過租賃期限而不續(xù)簽租賃合同，又不騰退房屋的持續(xù)侵權(quán)行為認(rèn)定為惡意占有，這樣既解決了行為性質(zhì)的認(rèn)定問題，又解決了《物權(quán)法》在本案法律適用中的溯及力問題，因而處理是恰當(dāng)?shù)摹１景敢粚徯泻螅?dāng)事人未提起上訴，息訴服判，也說明了法院對本案的裁判是正確的。
（編寫人：陳沛蓉；
一審合議庭成員：江濤 廖建平 陳宏時；
作者單位：長沙市芙蓉區(qū)人民法院）
