[ 朱士利 ]——(2012-2-26) / 已閱5938次
試論一戶一房法律制度模式的優劣
——談房地產市場的調控方式
朱士利
【摘要】房地產調控早在2004年前后就被提上日程，經歷了2008年，到2010年，房地產市場調控開始加大力度，且目的明顯在于控制大中城市的房價過度升溫，2011年初出臺的調控政策更是嚴格，起到很大的作用。本文基于此背景，通過對房地產市場調控方式的探討，提出一戶一房法律制度的構想，并就其優劣加以評析。
關鍵詞：房地產市場調控政策 市場規制 一戶一房法律制度
一、房地產市場價格逐年攀升的原因
城市房地產市場價格暴漲（井噴）的原因是多方面的：首先是農村人口向城市人口涌進，其中包括農村籍大學畢業生和進城務工、經商的農民急劇增加，加大了城市房地產需求量；其次是資本人士或機構的投資、投機行為以及存積房源的行為；再次是政府政策、經濟發展模式的不正當引導以及法律關于房地產市場規制的的空白。
二、房地產市場無規制發展可能引發諸多的法律問題
1、偏執于投資房地產，而不是投資其他經貿、科技產業；
房子是用來住的，是固定資產，房子蓋好了可以住100年以上，經濟發展的原始動力、基本動力和持續動力不是房地產業，而是農業、工業、科技產業、經貿業等產業。如果房子是來消費的，最好30年甚至更短時間就倒塌重建，就能帶動經濟，那么這個國度就是一個造成極度資源浪費的國度，其經濟前景令人堪憂。
房地產市場無規制發展到一定程度，可能導致經濟危機甚至更為嚴重的情況的發生。
2、導致部分有能力者過度安逸，不去創業
火車跑的快，全靠車頭帶，中國不乏能力卓越的人才，中國經濟的發展需要這些人才，但這些人才中在取得一定成績后，購置大量的房地產，坐享升值，坐收租金，那么這些人才中可能有部分人就樂意過安逸的生活，不再思想去創業，這對于國家的發展大局無疑是一筆無形且不可估量的損失。
3、壓制后起之秀，阻礙其他經濟產業的發展
試想城市發展是逐步進行的，一定區域的商業資源是有限的，后起之秀要進入特定區域商圈，必然付出高額的市場代價，從而大大降低了其所運營的經濟產業的資本實力，在很大程度上阻礙了其他經濟產業的發展速度。
4、導致公民住的權利難以保障
房地產市場的無規則發展，必然導致一部分人坐擁數套房產，而另一部分人無房可住，從而富者愈富，貧者愈貧，與社會主義的初衷背道而馳，并可能導致一系列的社會矛盾和法律問題。
三、保障公民住的權利，是國家的長期工作，不是階段性政策問題
一戶一房的提法由來已久，其本質思想是相通的，本文所產生的一戶一房法律制度是指一戶家庭在一定區域（經常居住地）只能有一套住房，一戶商家（房地產租賃經營等企業除外）在一定區域只能有符合自身需要的商業房。
本人認為，在我們社會主義國家，保障公民住的問題應當寫進法律、憲法。
衣食住行，是每個人的基本訴求，做到民富方可國強，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。這是國家和政府的長期工作，絕不僅僅是正常，應當上升到法律，甚至要把基本方案寫進憲法。
四、關于“一戶一房”法律制度的優劣評價
1、從能否安穩“民心”角度評價
政府應當為誰說話，應當為房地產商、存積房產資源者說話，還是應當為大多數“小民”說話，新中國是農民子弟兵打下來的，是窮苦百姓打下來的，民心還是在于大多數的“小民”，小民的愿望不高，一戶一房法律制度目的在于保障每戶小民都能力獲得一房，所以，本人認為一戶一房法律制度的確立能夠安穩絕大多數小民之民心。
2、從能否正確引導經濟發展方向角度評價
經濟的發展，實實在在需要商界的精英人士，他們在一定程度上確實能夠帶動經濟的飛速發展，在確立的一戶一房法律制度后，房地產投機、投資之路基本被封堵；在現代農業、工業、商貿領域、科技產業等經濟領域的良好政策引導下，在經濟發展方向上基本可以做到良性引導。
3、從能否實現“構建節約型”社會的角度評價
據資料分析，房地產市場暴漲階段滋生了大量的小產權房（農村集體土地上建設的無證房屋），同時大量房地產開發商及沒有資質的企業也大量涉足房地產建設，房屋質量問題嚴重，房產從建設到推到重建之間的“生存期”很短，造成嚴重的資源浪費，這在一定程度上也是使得貨幣的購買力的降低（貨幣貶值），是與構建節約型社會的發展機制背道而馳的。在實行一戶一房法律制度后，房地產的真實價值和市場價格之間的差距將縮小，監管和質量將作為主要環節對待，無論是商業房地產還是住宅房地產的生存期都將大大延長（至少70年以上），反復重建的模式將被逐步打消，從而有利于實現“構建節約型”社會價值觀。
4、從能否實現長久發展、可持續發展角度評價
房地產建設的首要目標是實現其居住功能和商業辦公功能，當房地產建設達到一定規模之后，過于頻繁的房地產交易本身難以從根本上帶動經濟的實質性發展，難以實現長久的、可持續性的發展格局，政府的主要精力還應當放到農業、工業、教育、文化、商業、科技等等方面，方可實現國家的可持續發展目標。
5、從能否提高公民幸福指數角度評價
無可置疑，現階段如果實現了一戶一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指數，建立良好的生活價值觀，逐步打消普通勞動者“工作一輩子，攢下一房子”的現實觀念，從而有更好的心情去追求和實現更多、更寬泛的社會價值。
綜上所述，本人認為，我們國家實現一戶一房法律制度是時代所必須的，我們要避免經濟危機，逐步實現民富國強，可以考慮將這一制度以一項法律法規的形式永久確立下來。
作者：朱士利（QQ975813515）
單位：北京市兆中律師事務所
2011年7月12日
