[ 汪順生 ]——(2011-7-20) / 已閱7869次
關(guān)于二手商品住宅買(mǎi)賣(mài)中戶口遷移違約問(wèn)題的法律救濟(jì)
在二手商品住宅買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到出賣(mài)人的戶口遷移問(wèn)題，由于個(gè)別出賣(mài)人法律意識(shí)的淡薄和信用的缺乏，往往在商品住宅買(mǎi)賣(mài)交易完成后，仍不遷出戶口，使得買(mǎi)受人不能及時(shí)遷入戶口，影響了生活、學(xué)習(xí)和工作，并影響了房屋的再次處分權(quán)，引發(fā)矛盾。本文就二手商品住宅買(mǎi)賣(mài)中戶口遷移違約問(wèn)題的法律救濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、戶口遷移的合同救濟(jì)
根據(jù)上海市高級(jí)人民法院文件精神，戶口遷移問(wèn)題屬于公安部門(mén)行政管轄范圍，不屬于司法審判的范疇。一旦發(fā)生出賣(mài)人不履行合同，買(mǎi)受人不能向法院起訴要求出賣(mài)人限時(shí)遷移戶口。這樣，勢(shì)必影響了買(mǎi)受人的權(quán)益。因此，為了使出賣(mài)人在房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成后，及時(shí)遷移戶口，往往在合同中增加一條約束條款。即如果出賣(mài)人不在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遷移戶口，則每延期一天，按合同總價(jià)的萬(wàn)分之幾向買(mǎi)受人支付違約金。這樣一來(lái)，出賣(mài)人從經(jīng)濟(jì)角度考慮，大都能按合同規(guī)定時(shí)間將戶口遷移，以免被追溯違約金。
二、戶口遷移違約金案件審理存在的問(wèn)題
如上所述，由于買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中增加了戶口遷移的違約條款，絕大多數(shù)情況下，出賣(mài)人都能自覺(jué)履行合同，按時(shí)將戶口遷移。但也有一些出賣(mài)人不按時(shí)遷移戶口，導(dǎo)致訴訟發(fā)生，買(mǎi)受人向出賣(mài)人追溯違約金。由于各個(gè)案件標(biāo)的不同，違約的原因不同，使得同類案件的判決結(jié)果大相徑廷，出現(xiàn)了同案不同判的結(jié)果。甚至出現(xiàn)一次判決后，出賣(mài)人無(wú)正當(dāng)理由仍不遷移戶口的情況，發(fā)生累訟的現(xiàn)象，既不能有效維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，也浪費(fèi)了審判資源。
三、法院審判時(shí)應(yīng)當(dāng)正確確定違約金的金額
這類案件案情雖然簡(jiǎn)單，但正確確定違約金的金額，對(duì)解決糾紛極為重要。有以下幾點(diǎn)應(yīng)當(dāng)把握：
1、查明出賣(mài)人違約的原因
這類案件通常在訴訟過(guò)程中，出賣(mài)人的戶口仍未遷移。有的是由于客觀原因暫時(shí)無(wú)法遷移，如出賣(mài)人在出售房屋時(shí)同時(shí)又重新購(gòu)買(mǎi)了二手房，新購(gòu)二手房原業(yè)主戶口尚未遷移，其戶口無(wú)法遷移；有的是突發(fā)重病，無(wú)法及時(shí)辦理；也有的是無(wú)理不遷。
2、合理確定違約金的計(jì)算期限
一般情況下，違約金的計(jì)算期限應(yīng)當(dāng)從合同規(guī)定的戶口遷移之日起算到實(shí)際遷移之日。如果確實(shí)是由于不可抗力或出售人無(wú)法抗拒的原因造成不能如期遷移戶口，則應(yīng)扣除上述事件影響的期間。如判決時(shí)，出賣(mài)人尚未遷移戶口，應(yīng)暫計(jì)到判決生效的支付日。
3、合理確定違約金的金額
目前，在實(shí)際中，當(dāng)事人約定的違約金高低各不相同，有的約定為總房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五，有的約定為總房?jī)r(jià)的千分之五。而有的法院在判決時(shí)，將金額大幅降低為萬(wàn)分之一，有的則是隨意定一個(gè)總額，對(duì)出賣(mài)人的違約行為不能給予有效的制裁，造成案件結(jié)案，戶口仍未遷移。
筆者認(rèn)為，關(guān)于違約金約定過(guò)高是否需要調(diào)低的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)把握以下三點(diǎn)： 一是看出賣(mài)人主觀過(guò)錯(cuò)的大小；二是看出賣(mài)人是否要求降低；三是看約定金額是否顯失公平。一般可以銀行同期貸款利率的一到四倍為限較為合理。對(duì)于在案件審理過(guò)程中，能立即遷移戶口者，可判下限，對(duì)于無(wú)正當(dāng)理由拒不遷移者，可判上限。
總之，正確合理地審理因戶口遷移引起的追索違約金案件，應(yīng)當(dāng)本著著重調(diào)解的原則，盡量讓出賣(mài)人在審理案件過(guò)程中及時(shí)遷移戶口，同時(shí)給予買(mǎi)受人必要而合理的補(bǔ)償，以維護(hù)法律的公正和合同的嚴(yán)肅性。
