[ 楊松 ]——(2011-10-23) / 已閱22600次
房地產(chǎn)交易市場(chǎng)畢竟不是拳臺(tái)，在這個(gè)市場(chǎng)里輕量級(jí)拳手沒(méi)有能力挑戰(zhàn)重量級(jí)拳手，但重量級(jí)拳手卻經(jīng)常欺壓輕量級(jí)拳手。因此，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更像一個(gè)生態(tài)鏈，高收入者處于食物鏈的最高端，可以進(jìn)入所有層級(jí)的市場(chǎng)獵食，較高收入者可以進(jìn)入同級(jí)及以下市場(chǎng)獵食，最低收入者只能在最低一級(jí)市場(chǎng)（五級(jí)市場(chǎng)）覓食。道理很簡(jiǎn)單，高收入者可以選擇買高端、中端、普通商品房，在我國(guó)當(dāng)前收入統(tǒng)計(jì)極不完善、社會(huì)誠(chéng)信極度缺失的背景下，開著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房、住著別墅領(lǐng)低保的情況時(shí)有發(fā)生，高收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、申請(qǐng)公租房廉租房而后轉(zhuǎn)手以市場(chǎng)價(jià)出租賺取差價(jià)，高收入者甚至恬不知恥的進(jìn)入了保障房市場(chǎng)，搭了社會(huì)福利的便車，成了依附在保障房制度上的寄生蟲。而較低收入者由于收入所限根本無(wú)力到較高層級(jí)市場(chǎng)與較高收入者展開競(jìng)爭(zhēng)。因此在商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)層級(jí)越低競(jìng)爭(zhēng)者就越多，競(jìng)爭(zhēng)就越是激烈，由于收入較高者的加入，普通商品房市場(chǎng)由于較高收入人群、高收入人群加入了競(jìng)爭(zhēng)的行列，致使房?jī)r(jià)向中端商品房看齊，越來(lái)越多的中等收入者淪為買不起房的一族，同時(shí)又因不滿足申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，成為社會(huì)上的“夾心階層”。高收入人群參與到中端商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中去，又加劇了終端商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，眾多較高收入者在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)，于是有涌入到普通商品房市場(chǎng)中去，進(jìn)一步推動(dòng)了普通商品房?jī)r(jià)格的上漲。由于高收入人群雖然占比不大，但是財(cái)富的占比極大，聯(lián)合國(guó)的《人文發(fā)展報(bào)告》中稱，2010年中國(guó)的基尼指數(shù) 為0.52，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)調(diào)查報(bào)告指出1%的家庭掌握了全國(guó)41.4%的財(cái)富。這個(gè)群體經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力驚人，高端商品房市場(chǎng)遠(yuǎn)不足以消化他們的競(jìng)爭(zhēng)力，所以在高端商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)高升的同時(shí)，也推動(dòng)了二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格上漲。至此，形成一二三級(jí)市場(chǎng)全線上漲的局面。
而在保障房市場(chǎng)由于供給量不足，再加上搭便車的為數(shù)不少，最近新華社報(bào)道，北京市為數(shù)不少經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房樓盤的出租率高達(dá)85%，由此可見，搭便車的情況有多嚴(yán)重，而據(jù)稱經(jīng)濟(jì)適用房真正流向市場(chǎng)的不到其總量的15%，另外的85%定向銷售，淪為公務(wù)員、國(guó)有企事業(yè)單位職工的福利房。保障房的保障功能因此而大減，甚至異化為一場(chǎng)利益相關(guān)者集體瓜分國(guó)有資產(chǎn)的大戲。除此之外，繼清華大學(xué)投資建設(shè)6000套職工房，北大緊隨其后投資40億建設(shè)5000套職工房。作為中國(guó)的兩座最高學(xué)府，本應(yīng)占據(jù)道德制高點(diǎn)，為學(xué)生、為社會(huì)做出表率，何以在一方面教授學(xué)生公平、平等、正義的同時(shí)，用學(xué)校的資源換取赤裸裸的特權(quán)，為本單位及本單位職工謀取利益，令人情何以堪。在這種情況下，很多人不得已進(jìn)入了商品房市場(chǎng)搏殺，價(jià)格動(dòng)力十足。
四、如何避免非理想房地產(chǎn)供需模型下的住房需求非理性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格回歸合理水平
通過(guò)上文的分析我們很容易得出以下結(jié)論：
當(dāng)人們把住房作為消費(fèi)品進(jìn)行購(gòu)買時(shí)，住房的居住功能彰顯，不同的收入階層才會(huì)根據(jù)自己的收入情況到對(duì)應(yīng)的住房市場(chǎng)尋求合適的住房，而不會(huì)越界選擇住房或多購(gòu)買住房，從而形成理想的買方競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)。當(dāng)人們把住房作為金融品進(jìn)行購(gòu)買時(shí)，住房的投資屬性彰顯，高收入階層就會(huì)把自己的大把余錢投入房市，購(gòu)買更多的房產(chǎn)，無(wú)論是高中低端的商品房，還是經(jīng)濟(jì)適用房，低收入階層也會(huì)千方百計(jì)進(jìn)入房市，分享住房市場(chǎng)的受益，各收入階層越過(guò)各自所屬的市場(chǎng)層級(jí)，紛紛進(jìn)入商品房市場(chǎng)中去，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)，從而造成了非理想的買方競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)。
可見，只有將住房定位為消費(fèi)品時(shí)，才有可能形成理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)；而住房異化為金融投資工具，則是非理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)形成的根本原因。只有最大限度降低直至消除住房的投資功能，方能讓住房市場(chǎng)符合理想房地產(chǎn)供需競(jìng)爭(zhēng)模型，改善房地產(chǎn)供需關(guān)系，是房?jī)r(jià)逐漸恢復(fù)到合理水平。
五、非理想的房地產(chǎn)供需模型下的房?jī)r(jià)非理性上漲的六種動(dòng)力分析
5.1、動(dòng)力1——貨幣流動(dòng)性泛濫，貨幣貶值加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為大眾實(shí)現(xiàn)自身財(cái)富保值增值的最佳選擇
5.1.1、貨幣流動(dòng)性泛濫，貨幣資產(chǎn)貶值加劇
表5-1-1：1998—2010年度歷年GDP、M2、M1、M0及其同比增長(zhǎng)率走勢(shì)圖
表5-1-2:2011年上半年我國(guó)廣義貨幣M2走勢(shì)圖
自1998年住房貨幣化改革以降，我國(guó)的GDP保持年均9%以上的高增長(zhǎng)，從1998年的84402.3億元，一路上升到2010年的397985.0億元。由表5-1-1可知，伴隨著我國(guó)GDP高歌猛進(jìn)的還有我國(guó)的貨幣流通量M0、M、M2，尤其是廣義貨幣M2，從1998年的104498.5億元狂飆式上升到2010年末的725851.8億元，平均年增長(zhǎng)率高達(dá)到16%，M2/GDP之比從 1.24上升到1.82。從表5-1-2可知，從2011年伊始，代表廣義貨幣M2絕對(duì)數(shù)量的藍(lán)色方柱的高度隨著時(shí)間的推移而節(jié)節(jié)上升，月均增速達(dá)1%以上，至本年度6月末，M2再創(chuàng)780820.90億元?dú)v史新高。如果貨幣投放繼續(xù)保持當(dāng)前的增速，預(yù)計(jì)到2015年，M2總量將達(dá)到150萬(wàn)億人民幣，到2020年將達(dá)到300萬(wàn)億以上 。值得一提的是，至2011年3月，中國(guó)的廣義貨幣M2已經(jīng)達(dá)到75.8萬(wàn)億，折合美元約為11.55億美元，而美國(guó)的同期的M2為8.98萬(wàn)億美元，日本為786.6萬(wàn)億日元（折合美元約為9.63萬(wàn)億)， 這意味著中國(guó)M2已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)了美國(guó)與日本。
貨幣作為資本要素，也有他的價(jià)格。貨幣作為國(guó)民最重要的資產(chǎn)之一，某種意義上貨幣擁有量決定其財(cái)富擁有量，但大前提是貨幣資產(chǎn)的增長(zhǎng)率不小于自身貶值的速度。而個(gè)人的財(cái)富量決定其生活水平，決定其能否獲得財(cái)務(wù)自由，而財(cái)富自由與個(gè)人的幸福指數(shù)呈高度正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，個(gè)人財(cái)富量在某種意義上已經(jīng)成為衡量個(gè)人社會(huì)地位的客觀標(biāo)準(zhǔn)之一。所以，為了獲得財(cái)務(wù)自由，提高幸福指數(shù)，維護(hù)個(gè)人的社會(huì)地位，就必須保持自身財(cái)富量的絕對(duì)增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)成貨幣，也就是個(gè)人貨幣持有量越積越多；同時(shí)必須保持自身財(cái)富量的相對(duì)增長(zhǎng)，也就是個(gè)人財(cái)富與社會(huì)總財(cái)富的比重不斷增大，換算成貨幣，也就是個(gè)人的貨幣資產(chǎn)持有量與M2的比值日漸增大，而不是相反。
基于經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于社會(huì)個(gè)體都是理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)，同時(shí)，貨幣本身并沒(méi)有價(jià)值，只是財(cái)富（商品）的度量單位或等價(jià)物。貨幣總量（M2）是社會(huì)財(cái)富總量的鏡像，GDP增長(zhǎng)率代表一國(guó)社會(huì)財(cái)富積累的速度。當(dāng)貨幣投放的增速大于財(cái)富累積的速度，也就是M2/GDP之比日漸增大時(shí)，同等貨幣在下一期可兌換的財(cái)富量將小于當(dāng)期可兌換的財(cái)富量；換句話說(shuō)，如果把貨幣也看做商品，同等財(cái)富在今后將比當(dāng)前能購(gòu)買更多的貨幣量。再看表5-1-1，從1998年起，代表M2的絕對(duì)數(shù)量的淺藍(lán)色方柱高度均在代表GDP絕對(duì)數(shù)量的梅紅色方柱上方，而代表M2相對(duì)速度（增速）的青綠色曲線也整體位于代表GDP相對(duì)速度（增速）的黃色曲線上方。這就是我國(guó)當(dāng)前的基本情況，廣義貨幣M2無(wú)論是在自身的絕對(duì)數(shù)量還是在數(shù)量的絕對(duì)增長(zhǎng)速度和相對(duì)增長(zhǎng)速度上均全面超越了GDP的同期數(shù)據(jù)水平，由此導(dǎo)致了 M2/GDP之比逐年增大，貨幣資產(chǎn)相對(duì)社會(huì)資產(chǎn)連年貶值，社會(huì)資產(chǎn)相對(duì)貨幣資產(chǎn)連年升值，二者一體兩面，并無(wú)不同。
5.1.2、CPI先是超過(guò)了1年期利率，很快又超過(guò)了5年期利率，中國(guó)正全面進(jìn)入實(shí)際負(fù)利率時(shí)代
表5-1-3：歷年1年期利率、5年期利率與CPI、M2、商品房均價(jià)、上證綜指增長(zhǎng)率走勢(shì)圖
由表5-1-3可知，自1998年以來(lái) ，1年期利率及5年期利率水平在大部分的年份里高于消費(fèi)者物價(jià)綜合指數(shù)CPI的總體水平。也就是說(shuō)實(shí)際利率總體維持在正數(shù)水平。從2007年開始我國(guó)的CPI開始高企，當(dāng)年物價(jià)指數(shù)達(dá)到4.8的高位，2008年攀上了10年來(lái)的新高5.9,2009年受國(guó)際金融危機(jī)影響稍有回落，2010年又重新開始上揚(yáng)，超過(guò)了3，2011年以來(lái)月度CPI指數(shù)節(jié)節(jié)高升，六月份更是站上了6.4的高位。 2007年以來(lái)，除去2009年，我國(guó)的年度CPI指數(shù) 已全面超過(guò)1年期基準(zhǔn)利率，2008年度CPI指數(shù)首次超過(guò)5年期基準(zhǔn)利率，并于2011年上半年再次超過(guò)。至此，中國(guó)全面進(jìn)入實(shí)際負(fù)利率時(shí)代，所有銀行的存款都在悄無(wú)聲息的貶值。
5.1.3、CPI居高不下，M2水漲船高的背景下，投資正逐步取代儲(chǔ)蓄成為大眾理財(cái)?shù)牡谝贿x擇
表5-1-4：各季度我國(guó)居民儲(chǔ)蓄、投資 、消費(fèi)意愿變化趨勢(shì)圖
觀察表5-1-4，諸位不難發(fā)現(xiàn)在2006年以前，我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄、投資 、消費(fèi)意愿基本呈三足鼎立、三分天下之勢(shì)，從2006年第二季度開始，隨著我國(guó)股市行情的節(jié)節(jié)高升，到2007年股市的全盛時(shí)期，居民投資意愿曲線一度越過(guò)了50%水平線，超過(guò)儲(chǔ)蓄意愿與消費(fèi)意愿的總和，隨后滬深指數(shù)沖高回落，投資者獲利回吐，大眾投資股市的熱情大減，但是大眾的投資熱情依然不減，進(jìn)入2009年以后居民投資意愿與儲(chǔ)蓄意愿呈膠著之勢(shì)。眾所周知，我國(guó)居民財(cái)務(wù)保守的國(guó)民性很難在短時(shí)間內(nèi)改變，但是出于財(cái)產(chǎn)保值增值的考慮，具有變相儲(chǔ)蓄功能的投資將日益受到親睞，而消費(fèi)意愿則處于長(zhǎng)期低迷中，估計(jì)在短時(shí)間之內(nèi)很難挽回頹勢(shì)。所以，就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄仍將保持在一個(gè)較高的水平，消費(fèi)的低水平同樣難以改變，而投資則正在擠占消費(fèi)的份額并取代儲(chǔ)蓄成為居民理財(cái)?shù)牡谝贿x擇。具體而言，2010年12月15日 ，中國(guó)人民銀行發(fā)布的本年度《四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，“在當(dāng)前物價(jià)、利率以及收入水平下， ４５．２％的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資（如購(gòu)買債券、股票、基金等）”，３７．６％的傾向于“更多儲(chǔ)蓄”，１７．３％的傾向于“更多消費(fèi)”。 這就佐證了筆者關(guān)于投資正取代儲(chǔ)蓄成為居民理財(cái)?shù)牡谝贿x擇的判斷。
5.1.4、房地產(chǎn)戰(zhàn)勝基金、股票等，成為大眾投資首選
所謂人不理財(cái)，才不理你。今日中國(guó)進(jìn)入了一個(gè)全民理財(cái)?shù)臅r(shí)代。作為理性的經(jīng)濟(jì)人，我們將如何分配自身持有財(cái)富中的貨幣資產(chǎn)和社會(huì)資產(chǎn)的比重呢？之前的分析已經(jīng)為我們作出了選擇，當(dāng)前的情況下，應(yīng)加大社會(huì)資產(chǎn)的持有比重，相應(yīng)減少貨幣資產(chǎn)的持有份額。但是并不是所有的社會(huì)資產(chǎn)都升值的，所以在投資社會(huì)資產(chǎn)時(shí)，我們應(yīng)該對(duì)各種社會(huì)資產(chǎn)做充分的調(diào)查了解，經(jīng)過(guò)縝密的分析比較，最后甄別遴選出空間較大、投資回報(bào)率較高的社會(huì)資產(chǎn)，而后再?zèng)Q定如何投資。近些年來(lái)，都有哪些投資最值得關(guān)注，投資收益最好最穩(wěn)定，投資回報(bào)率高于GDP增速的有哪些，高于M2增速的又有哪些？且不妨再看表5-1-3。
人們開始進(jìn)入金融市場(chǎng)買賣股票、基金、債券、黃金、期貨，股票基金開戶數(shù)每天以數(shù)以萬(wàn)計(jì)的速度在劇增。富裕者開始進(jìn)入古董文物市場(chǎng)、藝術(shù)品市場(chǎng)，在蘇富比等拍賣行拍賣的中國(guó)藝術(shù)家作品價(jià)格屢創(chuàng)新高，齊白石的《松柏高立圖•篆書四言聯(lián)》拍出了4.255億人民幣的天價(jià)，創(chuàng)華人藝術(shù)家作品最高競(jìng)拍價(jià)，明清紅木家具成了熱門收藏，身價(jià)陡增。古董文物市場(chǎng)、藝術(shù)品市場(chǎng)等收藏品市場(chǎng)專業(yè)要求與資金門檻太高，顯然不適合大眾投資。股票市場(chǎng)就像一個(gè)過(guò)山車， 2001、2002、2008年分別深度下跌了20%，18%和60%以上，1999、2000、2006、2007、2009年分別大幅上揚(yáng)了19%、50%、130%、90%、70%以上，股市波動(dòng)太大，牛市進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候大賺特賺，熊市一來(lái)又全部吐了出來(lái)，甚至把本錢折了進(jìn)去。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，從上海證券交易所開辦至今，90%的股市小散戶都是賠錢，正符合十賭九輸?shù)母怕收摚袊?guó)股市就是一個(gè)大賭場(chǎng)。股市的風(fēng)險(xiǎn)太大，收益太小，中國(guó)人歷來(lái)財(cái)務(wù)相對(duì)保守，除非坐莊或內(nèi)幕交易，否則股市不是中國(guó)人的理想投資場(chǎng)所，至少現(xiàn)在是這樣。而2010《四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對(duì)高值繼續(xù)超過(guò)“基金理財(cái)產(chǎn)品”的20.4%、 “股票投資”的14.8%，再次成為居民投資首選。 這就為我國(guó)居民偏好房地產(chǎn)投資提供了佐證。
收藏品市場(chǎng)，珠寶玉器、古玩、藝術(shù)品等的投資回報(bào)率都輕松超過(guò)了M2增速，收益率雖好，門檻太高。股市風(fēng)險(xiǎn)大，收益小，風(fēng)險(xiǎn)與投資回報(bào)率明顯不成正比，股指的年均增長(zhǎng)率超不過(guò)GDP增速，更跑不贏M2增速。再說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房年度均價(jià)的增長(zhǎng)率可以簡(jiǎn)單對(duì)等房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率，根據(jù)表5-1-3，我國(guó)的商品房年度均價(jià)除了在1999、2008年出現(xiàn)了小幅的副增長(zhǎng)，其他年份，特別是2003年以后，不僅跑贏了CPI,跑贏了5年期存款基準(zhǔn)利率，還跑贏了GDP增長(zhǎng)率，在過(guò)去十年間，整體房?jī)r(jià)上漲了5倍以上，成功超過(guò)同期M2的漲幅。可見，單純就數(shù)據(jù)而言，房地產(chǎn)投資回報(bào)率曲線基本在零以上的水平，明顯在5年期利率曲線和年度CPI曲線上方，投資風(fēng)險(xiǎn)小，收益不僅穩(wěn)定而且較大，整體收益率甚至還超過(guò)了GDP 、M2的增速，再加上允許杠桿投資，投資回報(bào)率也被同時(shí)杠桿化了。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了當(dāng)前最適合中國(guó)人投資，實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的最佳投資領(lǐng)域。
5.2、動(dòng)力2——房市收益率驚人，熱錢趨之若鶩
5.2.1、關(guān)于熱錢的規(guī)模
我國(guó)連年實(shí)現(xiàn)了經(jīng)常項(xiàng)目與資本項(xiàng)目雙順差，自2005年匯改以降，資本順差逐年加大，資本順差與外國(guó)直接投資（FDI）、外匯儲(chǔ)備境外投資收益的差額亦逐年加大。2011年1季度，我國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易多年來(lái)首次出現(xiàn)10.2億美元季度逆差的情況下，外匯儲(chǔ)備同比增長(zhǎng)24.4%，增加1974億美元，首破3萬(wàn)億美元大關(guān)，達(dá)到30447億美元，占全球外匯儲(chǔ)備的三分之一強(qiáng)。分月度來(lái)看，1月增加845.74億美元，2月增加597.12億美元，3月增加532.88億美元 。也就是說(shuō)，2011年1季度，我國(guó)資本項(xiàng)目順差超過(guò)1900億美元，扣除外國(guó)直接投資（FDI）305.4億元 ，和數(shù)量有限的外匯儲(chǔ)備境外投資收益，“熱錢”估計(jì)達(dá)到1500億美元的水平。外匯管理局2月17日消息，2010年中國(guó)“熱錢”凈流入355億美元，占外匯儲(chǔ)備增量的7.6%。過(guò)去10年我國(guó)“熱錢”總體呈小幅凈流入態(tài)勢(shì)，年均流入近250億美元，占同期外匯儲(chǔ)備增量的9.0%。 換句話說(shuō)，保守估計(jì)，截止2011年1季度末，流入我國(guó)的熱錢總數(shù)已經(jīng)達(dá)到4000億美元。另國(guó)信證券在2010年4月2日發(fā)行的《宏觀經(jīng)濟(jì)深度報(bào)告--我國(guó)歷年熱錢規(guī)模測(cè)算與10年預(yù)測(cè)》的報(bào)告分析，“根據(jù)殘差法計(jì)算出來(lái)的2005~2009年熱錢流入規(guī)模，分別為650億、1086億、547億、1846億、797億美元，而按照我們的測(cè)算方法，2005~2009年通過(guò)轉(zhuǎn)移定價(jià)等方式隱藏在貿(mào)易渠道中流入的熱錢規(guī)模分別達(dá)434億、1150億、2011億、1922億、322億美元，從而熱錢流入總規(guī)模分別達(dá)1084億、2236億、2558億、3768億、1120億美元。預(yù)計(jì)2010年熱錢流入量將達(dá)2365億美元”。 報(bào)告自2005年以來(lái)，流入我國(guó)的“熱錢”將達(dá)到13000億美元以上。
無(wú)論是4000億美元，還是13000億美元，這些“熱錢”一旦進(jìn)入中國(guó)就注定發(fā)揮資本貪婪的本性，到處亂竄，構(gòu)成中國(guó)泛濫的流動(dòng)性的一部分。無(wú)論集中進(jìn)入到那個(gè)投資領(lǐng)域，都可以吹起巨大的資產(chǎn)泡沫，影響中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)與調(diào)控。
5.2.2、熱錢進(jìn)入中國(guó)的原因——套利套匯投資（房地產(chǎn)）獲利
表5-2-1：歷年人民幣兌美元價(jià)格及美元相對(duì)人民幣貶值率走勢(shì)圖
其一、人民幣兌美元匯率節(jié)節(jié)高升，與美日等國(guó)利率長(zhǎng)期倒掛，熱錢流入加劇
自2005年我國(guó)啟動(dòng)匯率改革啟動(dòng)至2009年因國(guó)際金融危機(jī)暫時(shí)中止，美元兌人民幣累計(jì)貶值17.53%，從2010年我國(guó)啟動(dòng)二次匯改至2011年6月份，美元兌人民幣再次貶值5.13%，自2005年至2011年 6月份，美元相對(duì)人民幣累計(jì)貶值超過(guò)21%，而相應(yīng)的人民幣相對(duì)美元累計(jì)升值達(dá)到27.81%，超過(guò)了美國(guó)參議員舒默等提出的舒默法案中人民幣兌美元低估27%的幅度。人民幣對(duì)美元以年均4%左右單方面升值，國(guó)際投資客用美元對(duì)我國(guó)投資完全沒(méi)有匯兌損失的風(fēng)險(xiǎn)。在加上日本國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期實(shí)行零利率政策，美國(guó)從格林斯潘時(shí)代實(shí)行貨幣寬松及低利率政策，利率一直在0.5%左右徘徊，美日等國(guó)與我國(guó)利率長(zhǎng)期倒掛。熱錢可以實(shí)現(xiàn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套匯套利。
其二、我國(guó)投資收益顯著高于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)熱錢洶涌
綜觀表5-2-2，我們看到伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的不斷提高，滬深股市總市值與GDP之比雖然在一些年份有所起伏，出現(xiàn)了畸高或畸低現(xiàn)象，如在2004年猛然下降到17.54%，隨后在2006年陡然上升41.33%，一年之后達(dá)到峰值125.03%，2008年出現(xiàn)了深度調(diào)整，該比值深度下行至38.65%，2009年以后進(jìn)入了長(zhǎng)期的盤整期，該比值止跌回升到70%左右的水平。縱觀我國(guó)股市這些年的變化，大體可以得出這么一個(gè)結(jié)論，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)資產(chǎn)證券化的時(shí)代，而且經(jīng)濟(jì)證券化的進(jìn)程正在不斷的加速之中。我國(guó)2011年的股票總市值265422.6億元，GDP為397985.0億元，證券化程度只有66.69%，不足70%，相對(duì)于歐美日超過(guò)100%的經(jīng)濟(jì)證券化程度，上升空間仍然很大。
表5-2-2：我國(guó)滬深股市總市值與GDP之比走勢(shì)圖
據(jù)相關(guān)報(bào)道，2010年末，上海的房地產(chǎn)總值已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億，而全國(guó)房地產(chǎn)總值更是超過(guò)了100萬(wàn)億。如此說(shuō)來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)總值達(dá)到了GDP的2.5倍以上，再加上滬深股市總市值，二者之和達(dá)到了同期GDP的三倍以上。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)虛擬化程度甚至超過(guò)了一些歐美的老牌資本主義國(guó)家。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是如此的龐大，足以吸納海量的資金，不管是國(guó)內(nèi)資金還是海外熱錢，已然成為一個(gè)極賦投資吸引力的價(jià)值洼地，資金流洶涌澎湃，無(wú)數(shù)投資投機(jī)者趨之若鶩。據(jù)相關(guān)研究報(bào)告顯示，這些“熱錢”中的大部分以各種各樣的形式進(jìn)入了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
本節(jié)小結(jié)：
可見，“熱錢”大規(guī)模流入中國(guó)，目的不外乎有三。套匯、套利、投資中國(guó)資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)，分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利和以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)泡沫化收益盛宴，準(zhǔn)備隨時(shí)收割中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展果實(shí)，而后瀟灑離去，留給中國(guó)滿地的杯盤狼藉。
5.3、動(dòng)力3——國(guó)內(nèi)購(gòu)買力驚人，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資需求旺盛
表5-3-1 ：歷年GDP與基尼指數(shù)走勢(shì)圖
5.3.1、改革開放三十余載，我國(guó)居民理論購(gòu)買力顯著提高
我國(guó)的經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)超過(guò)9%，從1978年不到3645.2億元，到1998年的15036.8億元，再到2010年接近40萬(wàn)億，30余年來(lái)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值翻了100倍有余。人均國(guó)民生產(chǎn)總值從381元上升到29534元，合4361美元，翻了60多倍。居民期末存款余額從1978年的210.6億，到1998年的53407.5億，再到2010年的303302.0億元。多年來(lái)，中國(guó)人在通過(guò)自己辛勤的勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)國(guó)家富強(qiáng)的同時(shí)，也為自己累積巨額的積蓄，超過(guò)33萬(wàn)億之巨，這構(gòu)成了當(dāng)今中國(guó)強(qiáng)大的對(duì)內(nèi)購(gòu)買力的基礎(chǔ)。至少在理論上擁有無(wú)與倫比的購(gòu)買力。
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