[ 鄧光達(dá) ]——(2003-8-11) / 已閱13759次
論商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬
鄧光達(dá)
近年來，商品房住宅小區(qū)停車位（場）的產(chǎn)權(quán)歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會(huì)問題和矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司和小區(qū)業(yè)主之間就在有關(guān)停車位的買賣、租賃、使用、收費(fèi)的紛爭凸現(xiàn)，各方利害關(guān)系當(dāng)事人各執(zhí)一端，眾說紛紜。官員、專家、學(xué)者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。 筆者試圖在現(xiàn)行的法律制度框架之下，分析和研究有關(guān)房地產(chǎn)法律制度的的特征、商品房住宅小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。 一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和特征 在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關(guān)房地產(chǎn)的法律規(guī)范構(gòu)成了現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度。房地產(chǎn)的法律制度涵蓋了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)行政管理五大方面的內(nèi)容。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規(guī)定，建設(shè)部公布的《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍暫行管理辦法》第三條規(guī)定和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第五條的規(guī)定，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二條、第三條第二款規(guī)定，１９９４年９月實(shí)施的《深圳市房屋建筑面積計(jì)算細(xì)則》第一條第（二）款第２項(xiàng)、第一條第（五）款的規(guī)定，１９９９年７月１日實(shí)施的《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第２．１．８條、第３．５條、第３．５．２條、第３．５．２．１條的規(guī)定，人們可以清楚地知道現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度具有以下的特征： （一）只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)。 （二）土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的。 （三）房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物所有權(quán)合二為一的法律權(quán)利。 （四）在二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。 （五）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，或房地產(chǎn)權(quán)經(jīng)國家機(jī)關(guān)法定登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)（物權(quán)）的法律權(quán)利才得于確認(rèn)和保護(hù)。 （六）土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人分別取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》；合二為一登記時(shí)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》。 （七）《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》是當(dāng)事人房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律憑證。 筆者認(rèn)為，上述的法律規(guī)定和特征明確了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的以下幾個(gè)問題： （一）在形式要件上，只有取得《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)證》的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。在實(shí)質(zhì)要件上，只有取得有相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額的建筑物才具有房地產(chǎn)權(quán)。 （二）只有計(jì)算建筑容積率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權(quán)面積）的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額。 計(jì)算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費(fèi)，并可依法取得《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。 （三）對于不計(jì)算建筑容積率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應(yīng)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費(fèi)，其初始登記時(shí)的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物（建筑面積），不能單獨(dú)取得《房地產(chǎn)證》，其法律權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，是計(jì)算建筑容積率建筑物的從物。 （四）不計(jì)算建筑容積率建筑物的房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，其不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。 （五）依據(jù)經(jīng)典的“物權(quán)”理論，可以認(rèn)為：計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計(jì)算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權(quán)利依附于主物之中。主物轉(zhuǎn)移，從物隨之轉(zhuǎn)移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯(lián)系的、可分割的使用、占有、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利。 （六）在二級(jí)房地產(chǎn)市場首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》約定和相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）與業(yè)主（買方）雙方當(dāng)然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項(xiàng)法律權(quán)利由房地產(chǎn)發(fā)展商享有。 但是，必須指出，上述的約定只是一項(xiàng)債權(quán)約定，而非是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的確認(rèn)，從物的所有權(quán)仍然依附于主物而屬于業(yè)主（買方）。 二、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記 商品房住宅小區(qū)的建設(shè)工程取得法定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書等法律文件后，房地產(chǎn)開發(fā)商將向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產(chǎn)初始登記。理論上，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)宜按如下原則辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記：（１）明確計(jì)算容積率建筑物的建筑面積與宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積的除商關(guān)系，以確定計(jì)算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權(quán)面積份額。（２）明確每一房屋單元的建筑面積（含應(yīng)直接分?jǐn)偟矫恳环课輪卧墓妹娣e）的土地使用權(quán)面積份額，以確定每一房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)。（３）將不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積的法律權(quán)利確立并歸屬于計(jì)算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計(jì)算容積率建筑物的建筑面積沒有分?jǐn)偟饺魏蔚耐恋厥褂脵?quán)面積份額，其不可能有獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上。 在辦理首次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記中，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定辦理轉(zhuǎn)移登記，將房屋單元的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記給買方，確認(rèn)買方的房地產(chǎn)權(quán)。由于不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率建筑物的建筑面積上，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體買方業(yè)主。 假若房地產(chǎn)開發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬將會(huì)成為一個(gè)頗具爭議的法律問題。筆者有理由認(rèn)為，依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。 三、商品房住宅小區(qū)停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬 依據(jù)上述現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度的特征、房地產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區(qū)二類四種存在形式的停車位產(chǎn)權(quán)作一分析判斷。 （一）商品房住宅小區(qū)內(nèi)或城市區(qū)域里，獨(dú)立建設(shè)的多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。 此類停車位（場），在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權(quán)出讓合同》和政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位（場）的的建筑面積是計(jì)算容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位（場）可以依法獨(dú)立辦理房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，所以該類停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)利人為持有《房地產(chǎn)證》的當(dāng)事人。 （二）在商品房住宅小區(qū)內(nèi)，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產(chǎn)權(quán)的歸屬。 １、地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，商品房住宅小區(qū)的業(yè)主按份共同擁有該宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位并無建筑面積或構(gòu)筑物，其是設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，即是直接設(shè)置在業(yè)主按份共同擁有使用權(quán)的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和《房地產(chǎn)證》。 可見，地面停車位的產(chǎn)權(quán)，本質(zhì)上只是土地使用權(quán)。由于業(yè)主按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號(hào)的土地使用權(quán)面積，因此，地面停車位的法律權(quán)利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。 ２、樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計(jì)算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計(jì)算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時(shí)，樓房架空層停車位不可能取得獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑面積；在轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不能取得《房地產(chǎn)證》，其房地產(chǎn)權(quán)依附于取得《房地產(chǎn)證》的建筑物。 根據(jù)本文闡述的房地產(chǎn)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時(shí)，樓房架空層停車位不能從計(jì)算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產(chǎn)權(quán)約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反房地產(chǎn)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。 可見，樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置架空層停車位住宅樓房的全體業(yè)主。 ３、樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計(jì)算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產(chǎn)權(quán)狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產(chǎn)權(quán)狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權(quán)依附并歸屬于該幢設(shè)置地下停車位（場）樓房的全體業(yè)主。 四、在今后的立法中，宜進(jìn)一步明確商品房住宅小區(qū)計(jì)算容積率停車位及不計(jì)算容積率停車位的房地產(chǎn)權(quán)歸屬 在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區(qū)公共設(shè)施的的停車位不宜買賣，不計(jì)算容積率的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。 目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應(yīng)否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商群體和消費(fèi)者群體的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會(huì)大眾的需要。消費(fèi)置業(yè)者則大多主張停車位作為住宅小區(qū)的公用設(shè)施，不宜由少數(shù)人或強(qiáng)勢集團(tuán)獨(dú)占，以避免有限的停車位資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的停車位已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。筆者認(rèn)為，當(dāng)“停車場”是計(jì)算建筑容積率的建筑物或附著物時(shí)，“停車場”攤分擁有土地使用權(quán)份額，此時(shí)“停車場”的產(chǎn)權(quán)當(dāng)然可以依買賣合同約定，經(jīng)房地產(chǎn)機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人所有。在此種情形下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然可以依法取得“停車位”的《預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)證》，從而可以出售“停車位”，房地產(chǎn)開發(fā)商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產(chǎn)權(quán)歸屬。此時(shí)，適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款的規(guī)定。 有人認(rèn)為：“根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第十三條第二款規(guī)定，在任何情形下，經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)展商和買方的協(xié)商約定，商品房住宅小區(qū)的停車位的產(chǎn)權(quán)，均可以歸屬房地產(chǎn)發(fā)展商”。筆者認(rèn)為：上述的認(rèn)識(shí)并未注意到現(xiàn)行商品房住宅小區(qū)的停車位沒有攤分土地使用權(quán)份額的事實(shí)，亦未注意到房地產(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)合二為一、土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強(qiáng)制性的，以致對法律適用的認(rèn)識(shí)出現(xiàn)偏差，人為地曲解第十三條第二款規(guī)定的本意。 據(jù)媒體報(bào)道，目前在深圳全市，平均每３．３部車輛才有一個(gè)停車位，停車位的資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要。如何有效地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商投入更多的資源建設(shè)停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認(rèn)為，在土地資源緊缺的國情下，應(yīng)科學(xué)地利用有限的城市土地資源，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)對城市公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區(qū)公共設(shè)施的停車位不宜買賣，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)進(jìn)一步明確定位歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會(huì)需要。
作者簡歷： 鄧光達(dá) 復(fù)旦大學(xué)企業(yè)管理專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，華南工學(xué)院工業(yè)管理工程專業(yè)和廣東省高等教育自學(xué)考試委員會(huì)法律專業(yè)畢業(yè)，獲得國家律師、經(jīng)濟(jì)師資格。現(xiàn)供職于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委員會(huì)任仲裁員。
