[ 粘國魁 ]——(2012-5-23) / 已閱5711次
《現代金報》2012年5月6日第A2版報道：不滿開發商降價，杭甬接連上演“房鬧”事件。“房鬧”作為一種全新的社會現象，近來在全國各地，尤其是經濟較發達地區頻頻上演。業內通常將已購房的老業主由于對新開或新推盤價格低于其購房時的價格不滿而發生的集體與房地產商鬧事的行為稱為“房鬧”。 有小打小鬧者，亦有血腥大鬧者，屢屢發生，堪稱樓市一景。這其中有該鬧的，也確有無理鬧事的。但無論怎樣鬧，都應合法，至少合理去鬧。摒棄文明，采用暴力手段，打砸的行為要堅決杜絕，此類行為也會受到法律制裁，受害者成為違法者的現象也是大家都不愿看到的。
透過房鬧現象的表象看本質，購房者在面對房價下跌時集體“房鬧”，或要求開發商退房，或要求補齊差價，究竟有無法理依據呢？
在此我們不可避免要談及兩個關鍵詞：情勢變更原則、商業風險。
情勢變更原則從民法學角度講，是指合同成立后，作為合同關系基礎的情勢，由于不可歸責于當事人的原因，發生了非當初所能預料的變化，如果仍堅持原來的法律效力將會產生顯失公平的結果，有悖于誠實信用原則，因此，應當對合同的法律效力作相應的變更乃至合同解除的一項法律原則。情勢變更原則實質與功能在于消除合同因情勢變更所產生的不公平后果，平衡當事人之間的利益，維護社會公平和商品安全交易。
按照經濟學的定義：商業風險是指在商業活動中， 由于各種難以或無法預料、控制的因素的作用，使主體的預期收益與實際收益發生背離，因而有蒙受經濟損失的機會或可能性。財務管理學認為：“商業風險（也叫經營風險）是投資風險的一種，是指生產經營的不確定性帶來的風險，它是任何商業活動都有的。”國內合同法學者將其定義為：“商業風險是指商人或商業組織在商業活動中因經營活動所應承擔的正常損失”。筆者認為商業風險是商主體從事商活動時預期收益在既定條件下（經濟情勢不發生巨變也不是不發生變化）實現的可能性。
那么對于“房鬧”的購房者來說， 面對房價下跌，到底有何種解決路徑呢？究竟是根據風險自負原則，獨自承擔房價下跌的商業風險，還是有權援引情勢變更原則要求開發商退房解除合同或補差價？
要解決此問題，首先要正確區分商業風險和情勢變更的界限。
情勢變更與商業風險都可能由物價漲跌、幣值升貶、市場興衰等情事引發，并都可能給當事人帶來不利影響。但兩者在本質上卻有明顯的區別：
一、主觀要素不同：情勢變更是在當事人訂立合同時不能預見并不能克服，雙方均無過錯的情況下，因不可歸責于雙方當事人的事由引起的；而商業風險在當事人訂約時是能夠預見或應當預見的，當事人預見到這種風險或應當預料而沒有預料，并且愿意以此為代價去從事經營活動，在主觀上是有過錯的。即商業風險可歸責于一方當事人的主觀過錯。
二、發生原因不同：情勢變更是由當事人以外的原因即其不能預料的經濟情事引發的，而這些經濟情事如國家經濟政策的重大調整、價格的非正常漲落、市場的異常變化等往往又是重大變故引起的，其所導致的風險是異常的；而商業風險的發生則與商主體的素質、經驗等自身因素有關，取決于商主體是否遵守商品的價值規律，是否了解市場行情以及對市場信息的判斷力等，這種風險是商業活動中的正常風險。
三、發生時間不同：情勢變更發生在合同履行期間，即合同生效后至履行終止前之一段時間內；而商業風險則可能發生在合同履行期間，也可能發生在其他時間。
四、產生影響不同：情勢變更一般會對合同的正常履行產生重大影響，即在客觀上可能造成合同履行不能或合同目的不達的后果，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或造成重大損失；而商業風險所產生的影響則較小，不會造成合同履行不能或合同目的不達的后果。
五、法律后果不同：情勢變更導致的法律后果有二：一是變更合同，消除顯失公平的后果。二是解除或終止合同，并免除當事人的法律責任。因情勢變更而變更或解除合同的目的在于平衡雙方當事人利益，由雙方分擔風險；而商業風險導致的法律后果則是當事人“責任自負”。按商業風險責任自負原則，無論出現何種情況的商業風險，對當事人都不能免責，而應自行承擔風險。如果當事人因此而不履行合同則應承擔違約責任，給對方造成損失的，還應承擔賠償責任。
很明顯，在習慣了接受房價“長期上揚”的心理預期后，房價稍微下調，購房者也會覺得無法接受。以高價買下房子的老業主要求退房，跟開發商之間鬧得不可開交。其實，開發商與購房者之間能不能就降價較勁，關鍵看合同約定，契約優先。合同如寫明若降價將補償業主或者或退房，那么業主要求要求補齊差價或退房無可厚非，反之，合同中若無相關條款，業主的要求只能算是“無理取鬧”。業主以開發商降價為由，打砸售樓處，擾亂公共秩序的行為都是違法的，如果情節嚴重將會構成犯罪。開發商降價，從而給業主帶來損失并不能成為打砸的理由，房子跟市場交易的其他商品一樣，會升值也會貶值，業主作為理性的商主體，作為完全民事行為能力人，其購房是在自己自由意志的支配下完成，不存在開發商欺詐脅迫或趁人之危，其購房行為是一種商事行為，應該清楚地認識到即便是自住型需求，買房也改變不了投資性事實。“房鬧”，情理上說不過去，法理上更站不住腳。購房者必須意識到購房行為背后存在的商業風險，做好房產可能貶值的心理準備。除非國家政策層面的變動，導致房產合同履行不能，購房者可以此為由要求適用情勢變更原則解除購房合同以外，其他情況下開發商為應對市場競爭自主降價行為導致購房者房產貶值屬正常商業風險，購房者無權要求解除合同（購房合同另有約定除外）。
（作者單位：濟陽縣檢察院）
