[ 王維永 ]——(2012-8-27) / 已閱8352次
裁判要旨
銀行貨款合同約定的不動產抵押，應當依法辦理抵押登記。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。
案情
2007年3月15日，被告易傳明向原告重慶農村商業銀行股份有限公司奉節支行（以下簡稱奉節支行）貸款95000元，月利率7.8‰，約定2008年3月15日償還。被告易傳明自愿承諾用其位于奉節縣永安鎮詩仙西路50號1幢2單元802號房屋一套抵押擔保，未辦理抵押登記。貸款到期后，被告易傳明未依約歸還貸款本息，原告奉節支行經多次催收無望，于2008年8月11日訴至奉節法院，請求判令歸還本息，并確認抵押關系成立，同時申請財產保全。奉節人民法院于同年8月14日查封被告易傳明抵押之房。同年12月11日，奉節人民法院判決被告易傳明償還原告的借款本息，并限判決生效后五日內付清，同時駁回原告其他訴訟請求。原告不服上訴于重慶市第二中級法院，隨后撤回上訴并經中級法院裁定準予撤訴。庚即，原告遂向奉節人民法院申請強制執行。法院執行中，被告姜正榮提出異議，以其已于2008年7月30日與易傳明簽訂房屋買賣合同，并付清房款，且向房屋管理部門申辦了產權過戶登記，認為原告申請查封房屋錯誤，請求法院解除查封。奉節法院即作出執行裁定，撤銷原查封裁定，并中止判決執行。原告遂于2010年8月19日提起債權人撤銷權之訴，并申請對被告房屋買賣合同進行時間、字跡等技術鑒定。經西南政法大學司法鑒定中心鑒定：傾向認定合同簽訂時間為2008年7月30日；甲方代表署名易傳明、乙方代表署名姜正榮的合同原件上乙方代表“姜正榮”系姜正榮書寫。原告認為，二被告房屋買賣合同中約定房價為500元/㎡屬于低價轉讓，請求確認無效；被告易傳明下落不明未出庭應訴；被告姜正榮舉證證明合同上雖注明每㎡500元，但其實際為147.14平方支付了203600元，不屬低價轉讓，且原告未在法定期間內行駛撤銷權，請求駁回原告的訴訟請求。
裁判
重慶市奉節人民法院審理認為，本案的爭議焦點主要集中在二被告在抵押期間買賣房屋是否有效、二被告是否屬于低價轉讓以及原告提起的撤銷權之訴是否受法保保護三個問題上。第一，關于二被告在抵押期間買賣抵押房屋是否有效問題。被告姜正榮于2008年7月30日購買被告易傳明的住房一套，簽訂房屋買賣合同，付清房款，并申請房管部門辦理了產權過戶登記，表明二被告所簽訂之合同系雙方真實意思表示，買賣程序合同，不違反法律的強制性規定，應為合法有效。原告主張該房已經抵押貨款，請求確認合法有效，但由于這一抵押貨款僅屬被告易傳明的承諾擔保，當事人并未依法辦理抵押房屋的抵押登記，故抵押關系沒有成立，因而不能對抗善意第三人。因此，被告姜正榮、傳明買賣房屋的買賣合同合法有效。第二，關于被告姜正榮、易傳榮買賣房屋是否屬于低價轉讓問題。經審理查明，盡管二被告的房屋買賣合同上約定的房屋買賣價格為500元/㎡，即總價款為70570元，但事實上被告易傳明出具給被告姜正榮的收條上總價款是203600元，這一價格符合買賣房屋當時的市場行情，不存在低價轉讓問題。第三，關于原告奉節支行提起的撤銷權之訴是否受法律保護問題。從原告的訴訟請求看，本質上屬于債權人撤銷權糾紛，即原告主張的是債權人撤銷權。而撤銷權是形成權，法律要求該撤銷權應自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行駛。事實上，原告于2008年12月11日收到本院（2008）奉法民初字第850號判決書時，即知道其權利已經被侵害，其撤銷權的期間亦應自收到判決書之日起計算。因此，原告2010年8月19日提起撤銷權之訴，不符合《合同法》第七十五條規定的“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使”的規定，故其撤銷權請求本院不予支持。2011年10月21日，法院判決：駁回原告奉節支行的訴訟請求。
宣判后，雙方當事人均未上訴，該判決已發生法律效力。
評析
一，本案抵押貸款未辦理抵押登記不能對抗第三人
《中華人民共和國物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。”這表明，物權法該條關于登記為抵押權的生效條件，改變了擔保法關于登記是抵押合同的生效條件的規定。按照該條規定，凡以建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、土地承包經營權以及正在建造的建筑物、船舶、航空器設定抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。原告奉節支行與被告易傳明于2007年3月15日簽訂的抵押貨款合同，依法應當辦理抵押登記，卻沒有辦理登記，其抵押權未能設立。
《中華人民共和國擔保法》第四十三條第二款規定：“當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”通說認為，這里的“不得對抗第三人”之主要含義應當理解為：在抵押合同簽訂后未經抵押登記情況下，如果抵押人將抵押物有償轉讓，對于善意取得該物的第三人，抵押權人無權追償，而只能要求抵押人重新提供新的擔保，或者要求債務人即行償還債務。結合本案分析，雙方2007年簽訂抵押貨款合同，未辦理抵押登記，2008年被告易傳明將房屋賣與被告姜正榮，姜正榮作為善意第三人取得該房，并辦理產權過戶手續。因原告的抵權權尚未設定，不能對抗善意第三人姜正榮。
二，被告姜正榮、易傳明買賣房屋不屬于低價轉讓
從被告姜正榮、易傳明2007年3月15日簽訂的《房屋買賣合同》看，建筑面積147.14㎡，成交價為500/㎡，賣價共為70570元，的確有“低價轉讓”之嫌。但是，以下三個問題引起法院的注意：第一，被告易傳明出具給被告姜正榮的收條上總價款為203600元，這一數據才是該房的真實價格，即實際接近1400元/㎡。分析出現這種情況，二被告少繳稅費的企圖是明顯的，但確不屬本案調整范圍。第二，1400元/㎡這一價格，對于國家級貧困縣奉節的縣城而言，在2008年當時僅屬于一般市場價，還說不上最低價。第三，奉節縣城的詩仙西路處于縣城的西北角上，實際為縣城邊沿的農村結合部地段，只是近幾年隨著房價上漲有所回升，而在2008年當時市場情況下，談不上低價轉讓。由此可見，原告所主張的理由，與《合同法》規定的“債務人以明顯不合理的低價轉讓財產”的情況不相符。
三，原告奉節支行提起撤銷權之訴的理由不能成立
債權人撤銷權糾紛，是最高法院新的《案由規定》中第69種案由（也即原《案由規定》中第66種案由）。《中華人民共和國合同法》第七十四條第一款規定：“因債務人放棄到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為”。該法第七十五條規定：“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅”。按照上列規定，債權人的撤銷權，也叫廢罷權訴權，兼具請求權和形成權之性質，屬于債權的實體權利，其要件要求主要有三：第一，撤銷權必須依附于債權而存在，具有與債權的不可分離性；第二，撤銷權之行使必須有債務人放棄到期債權或者無償轉讓、或以明顯不合理的低格轉讓財產且對債權人造成損害之事由；第三，撤銷權必須自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。結合本案看，原告奉節支行已在2008年12月11日收到法院（2008）奉法民初字第850號判決書時，即知道其權利已被侵害，其撤銷權的期間己自此起算，卻未在一年內起訴，直到2010年8月19日才提起撤銷權之訴，顯然有悖于《合同法》的規定，故其撤銷權請求不能獲得人民法院的支持。法院判決駁回其訴訟請求，無疑是正確的。
（作者單位：重慶市奉節縣人民法院）
