[ 王林清 ]——(2012-8-29) / 已閱7018次
[案例]
某房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得了75.8畝商住用地的政府批文，簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，但未交齊土地出讓金，未取得土地使用權(quán)證。
2011年5月19日，張某、李某與房地產(chǎn)公司達成協(xié)議：張某、李某支付定金1200萬元。房地產(chǎn)公司收到定金一周內(nèi)，按照張某、李某指定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理好土地過戶手續(xù)，或者將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給張某、李某。協(xié)議簽訂當日，張某、李某支付了定金1200萬元。次日，房地產(chǎn)公司向張某、李某作出書面承諾：在一周內(nèi)補交土地出讓金，取得土地使用權(quán)證，并過戶到指定的具有開發(fā)資質(zhì)的公司名下。如果滿足過戶的法定條件確需時間的，主動說明情況，請求延期。如果在確定辦理過戶手續(xù)無法短時間內(nèi)完成的情況下，要在一周之內(nèi)召集全體股東將公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某、李某。
房地產(chǎn)公司收到定金后，未履行協(xié)議和承諾，一個多月后將定金退回，單方解除了協(xié)議。經(jīng)查，該公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式私下將該項目高價轉(zhuǎn)讓給了他人。為此，張某、李某訴至法院，要求房地產(chǎn)公司賠付定金，并賠償損失。
[分歧]
本案存在三種意見：一是簽訂合同時直至起訴前，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應屬無效，對此雙方均有過錯。因定金已退還，張某、李某的訴訟請求不予支持。二是本案是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的預約合同，合法有效，對雙方均有約束力。房地產(chǎn)公司私下將該項目轉(zhuǎn)讓給了第三人，致使張某、李某利益受損，應當承擔違約責任。三是本案定金是立約定金，不受主合同效力制約。房地產(chǎn)公司拒絕與張某、李某訂立正式轉(zhuǎn)讓合同，應當適用定金罰則。
[評析]
本案涉及到案由的認定，預約合同的認定、訂約定金的認定以及誠實信用原則在司法實踐中的貫徹落實。
一、案由的認定
合同性質(zhì)由合同內(nèi)容和目的所決定。本案合同內(nèi)容包括協(xié)議書和承諾書兩個部分，轉(zhuǎn)讓方是具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司，土地資產(chǎn)是公司主要資產(chǎn)。雙方約定的轉(zhuǎn)讓方式有兩個：一是土地過戶，二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，具有選擇性。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，這兩種轉(zhuǎn)讓方式都是常見的項目轉(zhuǎn)讓方式，已被司法認可。本案中，雙方合同目的是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，兩種轉(zhuǎn)讓方式是實現(xiàn)合同目的的手段。可見，本案不是單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不是單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是包括兩種可選擇轉(zhuǎn)讓方式在內(nèi)的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓。
合同性質(zhì)直接體現(xiàn)了案件當事人之間實際存在的法律關(guān)系。正確認定合同性質(zhì)，有助于理順當事人訴爭的法律關(guān)系，確定案件案由，分配舉證責任，查明案件事實和選擇法律適用。因此，將本案案由確定為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓糾紛，才是全面準確的。
二、預約合同的認定
預約合同是相對于本約合同而言的。它是指在訂立合同條件尚未成熟的情況下，當事人雙方不愿意失去交易機會而進行預約的合意。預約合同中賦予雙方一定的權(quán)利義務(wù)，其目的是在將來一定的期限內(nèi)簽訂本約合同。這種意思表示真實的合同行為，在經(jīng)濟活動中大量存在。為此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日實施的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中明確提出了預約合同的概念和處理規(guī)則。這一司法解釋的出臺，對于預約合同的認定和法律適用，具有指導意義。
在本案協(xié)議書中雙方對轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進行了約定，但承諾書中對轉(zhuǎn)讓的條件和時間進行了補充完善。在轉(zhuǎn)讓條件尚不完全具備的情況下，賦予房地產(chǎn)公司補交土地出讓金、取得土地使用權(quán)證或者召集股東會議等滿足法定轉(zhuǎn)讓條件的合同義務(wù)，并對轉(zhuǎn)讓時間進行預先設(shè)定，是典型的預約合同。因此，本案當事人之間的這種約定，充分體現(xiàn)了意思自治，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。
三、立約定金的認定
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。”這是關(guān)于立約定金及其效力的規(guī)定。可見，立約定金不同于證約定金、成約定金、解約定金、違約定金等等。立約定金作為訂立主合同的擔保而獨立存在，具有與主合同相分離的特點。由于其設(shè)立不以主合同為基礎(chǔ)，所以不受主合同效力的制約。但主合同訂立與否將直接導致立約定金產(chǎn)生不同的法律后果。
從當事人雙方的約定可以看出，本案定金是為了訂立正式的土地轉(zhuǎn)讓合同或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓目的而交納的定金，是立約定金。該定金合同自定金交付時生效，房地產(chǎn)公司收受定金后，以其私自轉(zhuǎn)讓他人的行為，表明了拒絕繼續(xù)合作的態(tài)度，符合司法解釋中的情形，應當適用定金罰則。當然，約定的超過合同價款20%定金部分不應當適用定金罰則。
四、誠實信用角度的考量
作為民法理論中的“帝王”原則，誠實信用是法治社會中民事活動的基本要求，也是評判案件處理效果的重要標準。對本案中預約合同和立約定金的認定，確認雙方權(quán)利義務(wù)的約定的合法性，判令違約方承擔相應的法律責任，可以有效地維護雙方的利益平衡，引導誠實守信，進一步提高人們的合同意識和法治觀念。
本案中，房地產(chǎn)公司收受定金后，不但沒有履行滿足法定轉(zhuǎn)讓條件的合同義務(wù)和承諾，而且私自將該項目高價轉(zhuǎn)讓給他人，致使合同相對方的訂約目的落空，期待利益受損，實際損失發(fā)生，這是不公平的。司法機關(guān)不應縱容這種違約失信行為，更不應保護該行為產(chǎn)生的非法利益。因此，個案審判應當對違約失信行為作出否定性評價，并責令其承擔相應責任，以此推動誠實信用原則的落實和誠信社會的構(gòu)建。唯有如此，方能實現(xiàn)良好的辦案的法律效果和社會效果，這是民事司法的基本功能。
綜上所述，第一種觀點沒有全面審查合同內(nèi)容，沒有準確確定合同案由，因而導致適用法律錯誤；第二種觀點和第三種觀點以承認意思自治為基礎(chǔ)，將預約合同和立約定金方面的民法理論運用于司法實踐，并且有明確的司法解釋作為依據(jù)，對案由、合同的性質(zhì)、定金的性質(zhì)的認定是準確的，因而法律的適用也是準確無誤的。
（作者單位：最高人民法院）
