[ 張生貴 ]——(2012-9-19) / 已閱9841次
提示：隨著房價的不斷上漲，不動產成為家庭主要財產的爭奪目標，筆者在代理幾起騰房案件中，適時激活了法律冷條款，利用物權法規定的除斥期間，建議法庭妥當化解騰房糾紛。
【案情簡介】
原告系被告之繼母，因家庭矛盾引起爭議，原告要求被告騰房，且一并起訴了被告之未成年的女兒，理由是原告自己是房屋的所有權人，有權要求他人騰房，一審判決被告騰房，二審發回重審，重審待判。
【無爭事實】
1、訟爭房屋的性質是已購公有住房；已生效判決確認被告對訴爭房屋享有居住權，原告無權要求其搬離；
2、被告之女自1993年居住訴爭房持續至今；
3、被告之女是未成年人；
4、1999年成本價房改前，被告一家人均在此房居住，與原承租人之間形成共居關系；
5、被告的戶籍始終在此房內，在本市內沒有其他住房，無固定收入，無力購置房產，不具備騰房條件。
6、涉案房屋房改時，是被告出資購買，雖然產權登記在原告名下，但被告并未放棄居住利益；
【法理辯析】
被告系原公有住房的合法居住人，已有生效判決確認，被告之女系未成年人，由被告撫養監護，根據未成年人保護法規定，未成年期間，任何家庭成員無權要求未成年人搬出監護人房屋。
居住權是保障家人基本生存需要，在居住人未發生妨害物權所有人基本權益的前提下，所有權人無權主張騰房，物權的支配不得侵害到人的基本生存權益，就是法理基本精神的體現，也是司法裁判以人為本的底限及保障人權的憲法原則的體現。
被告長期居住此房，取得共居人資格：依據《北京市公房管理規定》，1999年房改前，被告是與公房承租人巨雙喜共同居住的家庭成員，系合法共居人。
2、公有住房性質上是國家分配的福利：《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（十八）規定，職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行。《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》第3條、第4條規定，承租戶購買公有住宅樓房實行限量，購房人購買承租公房按家庭人口計算。足見國務院及北京市政府規定，公有住房的銷售對象是承租公房的整個家庭，并以家庭成員同意購買為前提，一個家庭只能享受一次，不是承租方個人獨有的權利。公有住房的出售對象具有特定性，明顯區別于一般商品房買賣，公有住房的購房主體是城市承租公有住房的家庭成員，帶有很強的政策性，這是公有住房的福利性決定的。
房改目的是建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的住房供應體系，《決定》規定向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，解決住房困難，保持社會穩定和政治安定，減輕社會負擔。
原告機械地以“誰取得產權誰就有權根據自己的意愿攆走非產權人”的思維是錯誤的，與國務院房改及保障困難家庭居住條件若干規定相背離。《城市公有住房管理規定》第28條、《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》第12條、《最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條的規定有同樣規定，原告主張房產證寫誰名字，誰就有權讓他人騰房，這樣的認識于法有悖，不應得到支持。
4、北京高院對享有居住權的人不得判令騰房有明確的司法批復：
北京市高級人民法院民一庭對北京市第二中級人民法院民一庭請示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財產權屬糾紛案的答復（2003年9月2日）。你庭關于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財產權屬糾紛一案如何使用法律的請示收悉。經研究認為，根據《城市公有住房管理規定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會福利，此種福利的享有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭房屋的居住權，王立紅、劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住，亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權要求劉毅等騰房。故對劉士奎請求劉毅騰房和補付此前的房屋使用費的請求可不予支持。
參照《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第11條，共同居住人的相關權益應當得到法律保護。全案客觀事實表明，訴爭房由公房轉為產權房，原告以較小的對價取得房屋產權，共同居住人被告及女雖然不能成為房屋的所有權人，但沒有明確放棄居住權，不能因此排斥被告及未成年人在房屋內的居住權。
生存權是最基本的人權，憲法明確規定尊重和保護公民的基本人權，原告不讓被告居住房屋，事實上剝奪了其最基本的生存權。
民事訴訟以解決糾紛、定分止爭、保障權益為目的，在個案中社會效果不能忽略，我們不能直視更多的人無家可歸而無動于衷，更不能在僵化司法理念指導下對此種形勢推波逐瀾。
根據司法實踐規定，在處理房改房權屬糾紛案件中，同住人口是否對房屋具有共同居住的權利，破解這一難題主要看家庭成員關系、是否有騰房條件、共居時間長短等情況。原告在取得公房時，除承租代表人外，同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構成共有或共居關系。“審判實踐中房改后的產權人起訴原共同承租人騰房的情況較多，法院裁判時一般不應改變房屋居住現狀，在充分釋明和調解后，如原告堅持要求被告騰房，應駁回原告的訴訟請求（摘自法官說法第85期2008年2月22日見報）”。
北京市第二中級人民法院《公房、房改房及經濟適用住房糾紛案例答疑》中明確，已購公房的購買人不得獨自使用，無權要求同住人搬離此房，已購公有住房屬于特殊房屋，帶有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的來源不同于商品房和普通私房，所以，其產權的確定也有別于商品房和普通私房，通過來源最終確定使用權。
世界不同法域國家和地區，一般都明確規定“保障基本人權所必需的居住房屋豁免執行”（摘自最高院民商事疑難案件裁判觀點），盡量將住房人的痛苦降到最低，不允許對不動產過度執行。司法訴訟以解決實際問題為目的，以保障基本人權和平衡利益關系為目標。所有人對占有人提起物權保護之訴，占有人同時對所有權人有權提出占有保護抗辯，法律最終在維護秩序和保護權利之間實現價值目標的平衡。
【除斥期間】
《物權法》第二百四十五條：占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。占有人返還原物的請求權，自侵占發生之日起一年內未行使的，該請求權消滅。
北京市第二中級人民法院民一組：
你庭關于劉士奎與劉鴻宇、劉景、王立紅財產權屬糾紛一案如何使用法律的請示收悉。經研究認為，根據《城市公有住房管理規定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會福利，此種福利的想有人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。因此，在本案中，劉毅享有訴爭房屋的居住權，王立紅。劉鴻宇作為劉毅的配偶和子女與劉毅同住亦屬該房屋的共居人，劉士奎無權要求劉毅等騰房。劉士奎在以成本價取得該房屋產權之后，本應有權向劉毅收取一定的房屋使用費，但由于劉士奎與劉毅并未就房屋使用費達成協議，且雙方之間不屬一般意義上的房主房客關系，故對劉士奎請求劉毅騰房和補付此前的房屋使用費的請求可不予支持。對于今后的房屋使用費，雙方但是人應通過協商確定，協商不成，可另行解決。
此復。
－－北京市高級人民法院民一庭對北京市第二中級人民法院民一庭請示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅、王立紅財產權屬糾紛案的答復（2003年9月2日）
