[ 翁華強 ]——(2012-9-25) / 已閱12377次
不動產交易中產生的契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。《契稅暫行條例》第二條規定“ 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：(一)國有土地使用權出讓；(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；(三)房屋買賣；(四)房屋贈與；(五)房屋交換。”由于在保障性住房融資租賃期間，房產的所有權轉移至出租方，租賃到期后如再發生產權轉移，將會出現兩次需要繳納契稅的情況，并且在持有保障房期間，也產生需要繳納房產稅問題。
根據財政部、國家稅務《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（總局財稅[2008]24）號規定：“（一）對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業稅、房產稅。（五）對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房，經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。”由于融資租賃的出租人也是需要先向開發商購買，轉移了房屋所有權，在租賃期屆滿進行房屋處置時，即再次將房產所有權轉移給承租人國有保障性住房運營管理機構或者終端住戶，出租人在整個融資租賃過程中對于房屋所有權只應當認為是“代持”過程。所以，融資租賃的出租人應當比照該通知中的“經營管理單位”進行免征營業稅、房產稅、契稅，以減少融資租賃成本。
（2）貼花稅
國家稅務局《關于對借款合同貼花問題的具體規定》(國稅地字[1988]第030號)第四條的規定：“銀行及其金融機構經營的融資租賃業務，是一種以融物方式達到融資目的的業務，實際上是分期償還的固定資金借款。因此，對融資租賃合同，可根據合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。”該規定也就是說，在融資租賃期間，資產的所有權沒有發生轉移，融資租賃房產合同不屬于產權轉移書據，只作為借款合同。因此，這將在法律上產生融資租賃合同性質的沖突，造成涉及進行保障性住房建設的融資租賃公司在適用稅收上的矛盾。
四、完善融資租賃的法律定位，發揮其在保障性住房建設中的重要作用
目前，在發達國家被稱為“朝陽產業”的融資租賃業，在我國的發展還處于起始階段，基本上還未進入到房地產領域，也包括保障性住房的建設中。但正如REITs（房地產投資信托基金）對房地產業融資的重要意義一樣，誰都無法否認其參與到保障性住房建設中的重要作用。但是由于目前我國還未專門出臺《融資租賃法》，并且現行的法律、法規對于融資租賃業進入到保障性住房建設中還缺乏足夠的法律支持，在實務操作中也沒有相應足夠的法律保障。
本文只是對于融資租賃進入到保障性住房建設，做一個初步的法律構想和探討，以求得拋磚引玉之作用，其中還缺乏詳細、充實的論證。筆者也希望政府相關部門能夠對于保障性住房的融資租賃進行翔實的研究，制定出法律、稅收、財務等方面的政策，讓融資租賃能夠為我國保障性住房建設目標的順利完成做出貢獻。
2011-11-10
（作者單位：上海金鉆律師事務所，E-mail:whq_sh@126.com）
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