[ 王德山 ]——(2012-10-23) / 已閱10000次
從本案談合同登記與批準對合同效力的影響
王德山 姜曉林
內容提要：《合同法》第44條第2款關于合同需經登記或批準才生效的規定，盡管最高人民法院對此作出了相關司法解釋，新頒布實施的《物權法》對此進一步作出了明確規定。關于合同登記和批準的效力主要表現在二個方面：即登記或審批為合同生效要件；合同登記為對抗要件。絕大多數登記或審批對合同效力不產生任何影響，特別是合同登記制度應區別于物權登記制度。
關鍵詞：合同登記、批準，合同效力，物權變更登記
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] 1995年5月16日，原告陳某（二審被上訴人、申請再審人）在澄邁縣老城鎮購買一塊宅基地，價款為15萬元，并取得了澄邁縣政府頒發的集體土地使用證。1999年10月6日，原告與同鎮的被告馮某（二審上訴人、再審被申請人）簽訂了《宅基地調換位置協議書》，該協議書約定：原、被告雙方對換調整宅基地位置，即原告將位于東邊的宅基地與被告位于西邊的宅基地互換位置，雙方所持的土地使用證中的尺寸不變。2001年9月，被告在未依法辦理宅基地使用權變更手續的情況下，在與原告調換位置的宅基地上建起一棟四層樓房并搬入居住。2002年1月27日，原告以“被告未依法取得宅基地使用權的情況下，擅自在其宅基地的位置上建房，其行為已構成民事侵權”為由向法院提起訴訟，請求法院判決被告補償購地款15萬元的經濟損失。被告在訴訟中均以雙方簽訂的協議書有效，并請求法院判決駁回原告的訴訟請求進行抗辯。上述事實，在一審、二審、再審的庭審質證中雙方均沒有異議。
一審判決認為：原、被告雙方經過協商同意簽訂《宅基地調換位置協議書》，因原、被告雙方未向土地主管行政部門辦理宅基地使用權變更登記審批手續，其行為違反《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第6條的規定，根據《合同法》第44條第2款和最高人民法院《關于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《解釋》）第9條的規定，確認雙方簽訂的協議書未生效。被告在沒有依法取得原告享有宅基地使用權的情況下，擅自在原告合法享有的宅基地使用權位置上建樓房，侵害了原告宅基地使用權，其行為已構成民事侵權。根據《民法通則》第117條和第134條第1款的規定，判決被告馮某在本判決發生法律效力之日起30日內補償購地款15萬元給原告陳某。
二審意見與判決：馮某對上述判決不服，以一審認定協議書未生效屬于適用法律錯誤為由提出上訴。二審判決認為：雙方簽訂的《宅基地調換位置協議書》意思表示真實，其行為未給國家、集體或他人的合法權益造成損害，故認定雙方簽訂的協議書有效。一審認定事實基本清楚，但適用法律和判決結果錯誤。依據《民法通則》、《土地管理法》第12條等規定，判決撤銷一審判決；上訴人馮某與被上訴人陳某的調換宅基地行為有效，雙方在本判決生效之日起一個月內到縣土地管理局辦理各自宅基地使用權的權屬變更手續；駁回被上訴人陳某請求上訴人馮某賠償購地款15萬元的訴訟請求
再審意見與判決：陳某對上述生效的民事判決不服，以“二審判決認定協議書有效，屬于適用法律錯誤”為主要理由申請再審。再審認為：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理結果并無不當；二審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，造成處理結果不當。根據《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第9條、《民法通則》第117條和第134條第1款、《合同法》第44條第2款和《解釋》第9條以及《民事訴訟法》第153條第1款和參照最高人民法院法［2001］161號《關于當前審判監督工作若干問題的紀要》第6條的規定判決：維持一審法院作出的民事判決；撤銷二審法院作出的民事判決。
[問題提出] 本案案情簡單，事實清楚，但經過三審，存在兩種不同的觀點，并作出截然不同的判決結果。本案爭議的焦點是合同是否生效，而對此最核心的一點就是對《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務院發布《土地管理法實施條例》第6條的規定的理解。 一審和再審認為合同未生效，被告因此而承擔侵權責任。理由是雙方當事人未依照《土地管理法》第12條和國務院發布《土地管理法實施條例》第6條的規定向土地主管行政部門辦理宅基地使用權變更登記審批手續。二審認為，雙方簽訂的協議書有效，應依協議書所約定的內容履行。那么，究竟如何理解《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務院發布《土地管理法實施條例》第6條的規定？合同登記是否為合同生效的必要條件？
一、《合同法》關于合同生效的規定
合同生效是指已成立的合同在當事人之間產生法律拘束力或稱法律效力，如果一方當事人不履行合同義務，另一方當事人則可以依靠國家強制力強制當事人履行合同并承擔違約責任。根據《合同法》第44、45、46條規定，合同生效的時間主要有以下四種情形：①以合同成立時間為合同生效時間。依法成立的合同，自成立時生效。 ②以批準、登記時間為合同生效時間。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，合同自批準、登記之日起生效。 依據該規定，辦理批準、登記等手續是合同生效的必要條件，未經批準或登記，合同僅成立而不生效。③以所附條件成就的時間為合同生效時間。合同當事人可以對合同的生效可以約定附條件，附生效條件的合同，自條件成就時生效。 因此，合同的生效取決于當事人約定的條件是否成就。④以所附期限屆至的時間為生效時間。合同當事人對合同的生效可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。
二、對合同批準、登記生效的理解
司法實務及理論界對第②種情形，即《合同法》第44條第2款之規定往往發生錯誤的理解，即凡是法律、法規規定需要批準、登記而未批準登記的合同，一律被認定為無效或未生效。為了對該規定的準確理解，《解釋》第9條規定，“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其它物權不能轉移。”但《解釋》并未消除司法實務中對合同法第44條第2款規定的錯誤理解。
（一）合同批準
批準是有權審批機關依據法律、行政法規規定，對于當事人所簽訂的合同依法進行審核批準。審批或批準的性質是行政審批或行政許可，是一種國家行政管理手段，屬于公法的范疇。國家為了國家利益或社會公共利益的需要，對某些特殊的行業或經營項目須經國家相關的機關或部門進行審批。因此，絕大多數行政審批屬于行業準入性質的審批，當事人所簽訂的合同如果涉及這些特殊行業或項目，國家出于行政管理的需要，有關機關或部門對該合同進行審批，合同只有經過審批才能生效和履行。如《中外合資經營企業法實施條例》第14條規定：“ 合營企業協議、合同和章程經審批機構批準后生效，其修改時同”。這就意味著，當事人所訂立的合營企業協議、合同，包括對合營合同的修改，必須經審批機構批準后才能生效。須特別明確的是，該條明確規定有“經審批機構批準后生效”的字樣。有些法律、行政法規雖然規定合同須經批準，但未明確規定“批準后生效”，“批準”將不是合同的生效要件，對合同生效與否沒有影響。
（二）合同登記
合同登記是指當事人訂立的合同依法成立后，依照有關規定需到有關機關進行登記。除上述審批情形外，某些合同依據法律、行政法規規定，必須經過登記。關于合同登記的效力通常表現在二個方面：第一，合同登記為合同生效要件；第二，合同登記為對抗要件，即對抗第三人的要件。
1.合同登記為合同生效要件
依據法律、行政法規規定，某些合同須經過登記，且明確規定合同自登記之日起生效。在此情形下，合同登記是合同生效的必要條件。如《擔保法》第41條規定：“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”合同登記（包括“批準”）作為合同生效要件，必須注意以下情形：第一，須是法律、行政法規對此所作的規定，而不包括部門規章、地方法規；第二，明確規定了合同“自登記之日起生效”。即一方面法律、行政法規明確規定“登記”作為合同的生效要件，合同未經登記僅僅成立而不生效；另一方面，法律行政法規明確了合同生效的時間，即“自登記之日起生效”的文句。如果法律、行政法規雖然規定合同需經批準或登記，但未明確規定合同“自登記之日起生效”，那么該批準或登記就不是合同生效或有效要件。如《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其它權利和義務，并向房產管理部門登記備案。” 第三，法律、行政法規排除了當事人對合同生效時間的約定，即便當事人有相反約定也不得對抗法律規定。
《解釋》第9條進一步明確了三個方面的問題：第一，《解釋》進一步明確了《合同法》第44條第2款規定的具體含義，即法律、行政法規未明確規定應當辦理批準手續，或者雖然規定應當辦理批準、登記手續，但未規定辦理批準、登記等手續才生效的，人民法院不能認定該合同未生效。如《城市房地產管理法》第44條第1款規定。第二，當事人未辦理批準、登記手續的法律后果是合同“未生效”。嚴格意義上講，合同未生效與無效合同有著一定的區別。在合同未生效的情況下，當事人可以通過補辦相關手續，對合同進行補正而使合同生效。但合同無效是絕對的、自始、確定無效，當事人難以通過補正而使合同有效。第三，批準或登記的截止時間為一審法庭辯論終結前。
2．合同登記為對抗第三人的要件
合同登記盡管不是合同生效要件，但經過登記可以對抗善意第三人。在此情況下，不能以未辦理變更登記而認定合同未生效或認定合同無效。如《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第24條規定，“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”另外，《擔保法》第43條也有類似規定。
法律或行政法規雖然規定合同應當辦理登記手續，但未明確規定合同登記是合同的生效要件，同時未規定為對抗要件，合同登記制度對合同效力無任何影響。一般說來，該種登記是一種行政管理手段。法律或行政法規合同登記制度的目的，是為了維護國家和社會公共利益，便于政府相關機關或部門對當事人和市場進行監督和管理。如《城市房地產管理法》第44條第1款、第53條之規定，上述條款雖然規定合同應當進行登記，但對合同本身效力沒有影響。《解釋》第9條亦明確規定“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”。在此情況下既不能認定合同未生效，也不能認定合同無效。
三、登記為合同標的物物權變動生效要件
某些法律、行政法規規定的登記制度并非合同登記，而是合同標的物所有權或其它物權變動的生效要件，而不是合同本身的生效或有效要件。事實上，司法實踐及理論對有關登記制度及合同效力的誤解多數集中在此方面，將該類物權登記往往與合同生效或有效相混為一談。
物權發生轉移通常有兩種方式，其一，除法律、行政法規定有特別規定或者當事人有特別約定之外，動產所有權自交付時轉移。《物權法》第23條規定，“動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。”其二是不動產物權變動以物權登記為準。《物權法》第14條規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”而依據《土地管理法》第12條、《城市房地產管理法》第60條第3款、國務院《城市私有房屋管理條例》第9條等規定，土地使用權、房屋所有權等物權設立、變更、轉讓和消滅，特別是實務中常見的買賣須到土地、房屋管理機關辦理登記手續，該登記是物權發生變動的必要條件，未經登記的，物權不發生變動的法律效力。
但是，物權權屬變更登記對合同效力不發生任何影響，不能將物權權屬登記混為合同登記，二者存在本質的區別。《物權法》第15條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。上述登記屬于物權權屬變動登記，而不是合同登記。對于房地產買賣合同，登記與否對合同本身是否生效、是否有效不產生任何影響，登記僅僅關系到所有權、使用權等轉移效力。我國法學界和司法實務長期把是否進行物權登記作為合同的生效要件，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。
不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的有效要件，即在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同約定，出賣人有義務轉移不動產物權，在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、辦理登記手續等。以房屋買賣過戶登記為例，房屋等不動產物權過戶登記事實上是履行合同義務。既然登記是履行合同義務行為，從邏輯方面，房屋買賣合同生效在前，產權過戶登記在后，若將登記作為房屋買賣合同生效要件必會存在矛盾，即登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，買受人基于有效的房屋買賣合同才有權要求出賣方履行過戶登記，出賣人才相應地負有履行登記的義務。若登記之前房屋買賣合同還未生效或無效，則登記本身就失去法律依據。總之，要區分合同生效與合同標的物使用權、所有權轉移生效，不能將二者混為一談。
就本案而言，一審和再審以未辦理變更登記為由認定合同未生效顯然是錯誤的，究其根源就在于對上述法律、行政法規和《解釋》規定的誤解，將物權登記理解為合同登記，將物權變動的生效要件——登記，理解為合同登記，并作為合同生效要件。根據法律、行政法規和《解釋》規定，雙方簽訂的《宅基地調換位置協議書》不但有效，而且已經生效。未辦理變更登記，其法律后果是宅基地使用權未發生變更，原宅基地使用權仍歸各自所有，但對合同本身的效力并不產生任何影響。雙方當事人應當依合同約定履行合同，即辦理變更登記。因此，二審法院對法律、行政法規和《解釋》的理解是正確的。
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本文發表在《淮北職業技術學院學報》2008年第16期
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