[ 錢(qián)貴 ]——(2012-10-25) / 已閱7592次
簡(jiǎn)述土地使用權(quán)的出讓
北安市人民法院 錢(qián) 貴
土地所有制劃分為土地公有制和土地私有制兩大類(lèi)。根據(jù)我國(guó)《憲法》第十條、《土地管理法》第二條規(guī)定，我國(guó)被告土地的社會(huì)主義公有制，具體表現(xiàn)為國(guó)家所有制和集體所有制兩種形式。
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，就是國(guó)家作為國(guó)有土地所有權(quán)人將其所有權(quán)權(quán)能中的使用權(quán)分離出來(lái)讓與給土地使用者的一種權(quán)利轉(zhuǎn)移方式，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家行使的對(duì)國(guó)有土地財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。土附表毛利通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)，就是出讓土地使用權(quán)，其一經(jīng)設(shè)定即成為一種物權(quán)，在土地使用權(quán)存續(xù)期間，土地使用者在設(shè)定的權(quán)利范圍內(nèi)，不僅享有對(duì)土地的實(shí)際占有友，而且還享有對(duì)土地的使用、轉(zhuǎn)讓、抵押等民事權(quán)利，其他任何人不得非法干預(yù)。土地使用權(quán)出讓具有以下特征：
1.土地使用權(quán)出讓的主體和標(biāo)的物具有特定性。依據(jù)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第七條之規(guī)定，出讓行為的主體只能是國(guó)家，出讓行為的標(biāo)的物也只限于國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)，依照《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條明確規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)以外的集體所有土地，依據(jù)《土地管理法》第五章關(guān)于建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定，因建設(shè)需要占有使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，涉及家用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理家用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。據(jù)此，城市規(guī)劃區(qū)外的集體所有土地未經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的，不得出讓。
2.土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分享為基礎(chǔ)，是以創(chuàng)設(shè)土地使用權(quán)這一用益物權(quán)為目的。土地使用權(quán)出讓事實(shí)一經(jīng)發(fā)生，國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)即行分離，土地使用權(quán)成為一種獨(dú)立的用益物權(quán)，土地使用者直接對(duì)土地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。
3.土地使用權(quán)的出讓具有有償性和有期限性。《房地產(chǎn)管理法》第三條明確規(guī)定，國(guó)家依法被告國(guó)有土地有償、有期限使用制度。其有期限性就是土地使用者對(duì)土地享有的權(quán)利，受到出讓年限的限制，最高限由國(guó)條院規(guī)定；按照國(guó)務(wù)院1990年以55號(hào)令發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按土地出讓用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。其有償性表現(xiàn)在土地使用者通過(guò)出讓取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)，必須向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金為代價(jià)，出讓金的本質(zhì)是土地所有者以其享有的土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)利益，是一定年限內(nèi)的地租。土地使用權(quán)出讓金的構(gòu)成除一定年限的地租外，還包括土地出讓前國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。
4.出讓土地使用者行使權(quán)利效力的有限性。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)被告出讓、轉(zhuǎn)讓制度，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)皇峭恋厥褂谜呦驀?guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得對(duì)土地的一定程度的占有、使用、收益和處分的民事權(quán)利。出讓土地的使用者，對(duì)出讓使用權(quán)的土地范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等，不因其享有土地使用權(quán)而享有權(quán)利。
