[ 柳殿奎 ]——(2012-11-8) / 已閱7053次
業(yè)主對(duì)所購(gòu)特殊商品房享有特別知情權(quán)
——河南南陽(yáng)中院判決穆大紅等訴鑫東海置業(yè)有限公司侵權(quán)案
裁判要旨
業(yè)主對(duì)開發(fā)商出售的特殊樓層享有特別知情權(quán)。開發(fā)商對(duì)小區(qū)公共設(shè)施造成的生活環(huán)境污染的因果關(guān)系承擔(dān)證明責(zé)任。
案情
2009年6月，穆大紅等三人購(gòu)買了河南省南陽(yáng)市鑫東海置業(yè)有限公司（下稱開發(fā)商）開發(fā)的南陽(yáng)市臥龍?jiān)沸^(qū)9號(hào)樓1單元103、102、101室。購(gòu)房時(shí)，由于開發(fā)商沒有告知三住戶其在負(fù)一樓(即地下室)安裝有高壓配電設(shè)備，三住戶入住后感覺室內(nèi)有持續(xù)噪音。隨后，三住戶發(fā)現(xiàn)負(fù)一樓有開發(fā)商安裝的供整個(gè)小區(qū)使用的高壓配電設(shè)備，其中含有３臺(tái)變壓器、１２臺(tái)配電箱，另外還有一套應(yīng)急發(fā)電設(shè)備及配套油罐，且配電設(shè)備的輸入輸出電纜及排熱管道均用金屬支架與上面樓板固定相連，頂部距上面樓板150厘米左右，現(xiàn)場(chǎng)沒有安裝隔音、隔磁設(shè)施。為此，穆大紅等三人訴至南陽(yáng)市臥龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令開發(fā)商停止侵害，并拆除安裝在地下室的高壓配電設(shè)備。
裁判
臥龍區(qū)人民法院審理認(rèn)為，本案屬于民法規(guī)定的特殊侵權(quán)行為，依法應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置的原則，而開發(fā)商沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明其不對(duì)原告造成侵害。同時(shí)，被告在原告買房時(shí)沒有告知其負(fù)一樓安裝有高低壓配電設(shè)備，也侵害了原告購(gòu)房的知情權(quán)。
臥龍區(qū)人民法院判決：開發(fā)商于判決生效后拆除9號(hào)樓負(fù)一樓安裝的全部高壓配電設(shè)備及應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，并遷移到不影響小區(qū)居民安全生活的地方。
開發(fā)商不服，提起上訴。
南陽(yáng)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于上訴人開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)。開發(fā)商稱買房人看房時(shí)應(yīng)對(duì)周圍環(huán)境進(jìn)行考察，對(duì)此，開發(fā)商將全小區(qū)的變電設(shè)備及應(yīng)急發(fā)電設(shè)備安放在9號(hào)樓的地下室，在出售房屋時(shí)應(yīng)對(duì)9號(hào)樓的業(yè)主特別是一樓的購(gòu)房戶予以釋明，以保障消費(fèi)者的知情權(quán)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，該小區(qū)地下室面積較大，均設(shè)計(jì)為車位予以出售，小區(qū)院內(nèi)綠地下方的地下空間完全可以用來(lái)安放該供電設(shè)備。關(guān)于是否對(duì)三被上訴人造成環(huán)境污染，通過(guò)實(shí)地勘察，地下室機(jī)房?jī)?nèi)噪音較大，下午四點(diǎn)多鐘在被上訴人穆大紅家中能夠聽到交流變壓器的明顯噪音。關(guān)于電磁波輻射及散熱問(wèn)題，因沒有進(jìn)行鑒定，無(wú)法予以定量。綜上，開發(fā)商開發(fā)的樓盤，雖然經(jīng)過(guò)相關(guān)的行政部門的審批、驗(yàn)收，但將該小區(qū)所使用變壓設(shè)備和應(yīng)急發(fā)電設(shè)備安裝在被上訴人對(duì)應(yīng)的地下室，對(duì)長(zhǎng)期生活居住的被上訴人有較大地影響，應(yīng)當(dāng)予以拆除并遷移到不妨礙小區(qū)居民居住生活的地方。
南陽(yáng)中院判決：駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
本案涉及兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：一是業(yè)主知情權(quán)問(wèn)題，二是舉證責(zé)任倒置問(wèn)題。
首先，開發(fā)商在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，對(duì)安裝在住宅樓負(fù)一樓的高壓配電設(shè)備未履行告知義務(wù)，侵犯了購(gòu)房者知情權(quán)。知情權(quán)屬于我國(guó)合同法規(guī)定的先合同義務(wù)范疇。我國(guó)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”所謂先合同義務(wù)，又稱前合同義務(wù)或先契約義務(wù)，是指在要約生效后合同生效前的締約過(guò)程中，締約雙方基于誠(chéng)信原則而應(yīng)負(fù)有的告知、協(xié)力、保護(hù)、保密等的合同附隨義務(wù)。它是建立在民法誠(chéng)實(shí)信用、公平原則基礎(chǔ)上的一項(xiàng)法律義務(wù)。
其次，開發(fā)商應(yīng)對(duì)其安裝在住宅樓負(fù)一樓的高壓配電設(shè)備與環(huán)境污染之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)倒置舉證責(zé)任。所謂舉證責(zé)任倒置，指基于法律規(guī)定，將通常情形下本應(yīng)由提出主張的一方當(dāng)事人（一般是原告）就某種事由不負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，而由他方當(dāng)事人（一般是被告）就某種事實(shí)存在或不存在承擔(dān)舉證責(zé)任，如果該方當(dāng)事人不能就此舉證證明，則推定原告的事實(shí)主張成立的一種舉證責(zé)任分配制度。在一般證據(jù)規(guī)則中，“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”是舉證責(zé)任分配的一般原則，而舉證責(zé)任的倒置則是這一原則的例外。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見》第七十四條第三項(xiàng)規(guī)定，因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。
本案中，開發(fā)商在三原告購(gòu)房時(shí)沒有告知其負(fù)一樓安裝有高低壓配電設(shè)備，顯然侵害了三原告購(gòu)房的知情權(quán)。同時(shí)，根據(jù)舉證責(zé)任倒置規(guī)則，開發(fā)商又沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明其不對(duì)三原告的生活環(huán)境造成侵害。因此，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
本案案號(hào) （2010）宛龍民初字第316號(hào)；（2011）南民一終字第432號(hào)
案例編寫人：河南省內(nèi)鄉(xiāng)縣人民法院 柳殿奎 楊慧文
