[ 錢貴 ]——(2012-11-14) / 已閱4600次
試析解決我國公共租賃住房法律問題的對策
北安市人民法院 錢貴
隨著城市化進程的快速發(fā)展，出現(xiàn)了越來越多的外來務(wù)工人員和各類流動性人才，這些社會“夾心層”既不能享受廉租房保障，也沒有能力購買經(jīng)濟適用房，因此這類人的住房保障問題成為了政府保障性住房體系中的新問題，為了促進社會和諧發(fā)展和維護社會穩(wěn)定， 2010 年6 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委頒布了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（ 以下簡稱《指導(dǎo)意見》，提出了發(fā)展公共租賃住房制度的基本思路、原則和措施，各個地方也陸續(xù)制定本地的相關(guān)管理辦法，大力發(fā)展公共租賃住房。但是作為“十二五”時期我國住房保障制度發(fā)展的主要內(nèi)容，僅僅靠政策是很難健康發(fā)展的，為此，我們必須要解決公共租賃住房相關(guān)法律問題，完善法律制度才能更好的解決中低收入家庭的住房問題。
需要解決我國公共租賃住房法律問題的對策有以下四點：一、建立統(tǒng)一的公租房法律保障體系首先，應(yīng)將公民住房權(quán)寫入憲法。許多國家的憲法都規(guī)定住房權(quán)是公民的一項基本人權(quán)。我國應(yīng)在憲法中規(guī)定國家保障公民的住房權(quán)，提高社會對公民住房權(quán)的認(rèn)識，為保障性住房立法提供憲法依據(jù)。其次，應(yīng)加快我國《住房保障法》的制定與實施。這一基本法律的出臺將改變我國保障性住房領(lǐng)域統(tǒng)一立法缺失的狀況，使得公租房制度的實施也將有法可依，解決目前依靠政策實施帶來的諸多問題。為此，建議在這一立法中對公租房制度進行專門規(guī)定，更好的保障城市“夾心層”的住房需求。而且住房保障法還應(yīng)對政府的義務(wù)與法律責(zé)任作出明確的規(guī)定，減少權(quán)力尋租、玩忽職守等行為的發(fā)生。最后，在公租房法律制度中應(yīng)對其保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、管理機構(gòu)、資金來源、申請審核程序等基本內(nèi)容作出明確規(guī)定。這樣，各地的公租房管理辦法才有統(tǒng)一的上位法可依，公租房制度的價值才能得以真正實現(xiàn)。
二、進一步擴大公租房制度的保障對象。公租房的主要功能是解決城市“夾心層”住房問題的，因此其保障對象就應(yīng)該是那些真正需要保障的人群。許多國家都將公租房制度作為最低收入者的“托底性”保障。我國目前很多地方規(guī)定是將戶籍與收入標(biāo)準(zhǔn)作為申請中的主要條件的，這樣很多剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工是被排除在外的。所以我們首先要打破公租房申請條件和戶籍捆綁的做法，在保障對象上擴大到新就業(yè)人員以及外來農(nóng)民工。這方面，我國四川重慶的做法很值得借鑒，《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規(guī)定，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)的無住房人員，進城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。其次，要使公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房合理界定其供應(yīng)對象并合理銜接。如根據(jù)各階層消費水平的不同，提供不同檔次的住房標(biāo)準(zhǔn)，如住房戶型面積的梯度結(jié)構(gòu)、住房需求時間的梯度變化等。［1］。
三、建立合理的公租房準(zhǔn)入與退出機制。首先，應(yīng)該建立個人信用制度與個人收入申報制度。這一制度是保障公租房制度公平實施和有效減少尋租行為的根本措施。個人信用制度的重點是建立權(quán)威和準(zhǔn)確的個人信息管理系統(tǒng)，可以通過建立起居民信息檔案系統(tǒng)，動態(tài)管理家庭收入檔案。［2］同時還應(yīng)完善審查機制，如前所述為了保證審查的準(zhǔn)確性，應(yīng)該建立由稅務(wù)、工商部門以及銀行等多家單位組成的聯(lián)合審查機制重點審查申請者的隱形收入，房管部門則應(yīng)對申請者資格進行實質(zhì)性審查，有效保障真正符合條件的中低收入家庭獲得公租房。
其次，應(yīng)該明確申請者提供虛假證明資料的責(zé)任，并規(guī)定親屬和社會關(guān)系人員故意作假的承擔(dān)連帶責(zé)任。［3］只有加大對弄虛作假者的懲罰力度，提高違法成本，才能達到威懾作用。對此，有些地方的做法值得借鑒參考。如《山西省公共租賃住房管理暫行辦法》第三十一條規(guī)定： “申請人或共同申請人隱瞞申報戶籍、虛報收入、資產(chǎn)及住房等情況或者偽造有關(guān)證明材料騙租公共租賃住房的，經(jīng)調(diào)查核實后，取消其申請資格，5年內(nèi)不允許其申請住房保障。出具虛假證明的單位，追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”
最后，應(yīng)建立強制退出機制。如果出現(xiàn)收入變化等情況導(dǎo)致不符合條件仍拒不退出的，可以采取由主管部門申請法院強制執(zhí)行、處以罰款或者凍結(jié)資金等多種方式，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究其刑事責(zé)任。
四、完善公租房糾紛司法救濟途徑。如前所述，承租人權(quán)利受到侵害時能否獲得有效的司法救濟直接影響其合法權(quán)益能否得到有效保障。為此，公租房相關(guān)立法應(yīng)該規(guī)定，申請人如果對主管部門的申請審核、退出認(rèn)定以及處罰等有異議的，可以提起行政復(fù)議。因為公租房管理部門是典型的行政機關(guān)，其作出的審核等行為是具體行政行為，而根據(jù)我國《行政復(fù)議法》的規(guī)定，行政機關(guān)的具體行政行為侵犯行政相對人合法權(quán)益的，當(dāng)事人可以提起行政復(fù)議。關(guān)于訴訟的類型，我認(rèn)為，應(yīng)該區(qū)分不同情況分別進行規(guī)定。如果是申請審核、退出認(rèn)定等方面的糾紛，如前所述，顯然應(yīng)該提起行政訴訟。但如果是因為租賃合同方面的爭議，應(yīng)該提起民事訴訟。因為租賃合同屬于民事合同，政府是以公租房的所有權(quán)人的身份簽訂合同的，而不是行政主管機關(guān)的身份。
參考文獻：
［1］ 劉麗榮保障性住房的合理供給與梯度消費模型的構(gòu)建［J］。建筑經(jīng)濟，2008（ 10） : 42.
［2］ 魏顯良我國保障性住房建設(shè)中的問題與對策［J］。 中共青島市委黨校學(xué)報2011（ 1） : 84.
［3］ 馬德天我國公共租賃住房法律制度研究［D］。 中國政法大學(xué)，2011.
