[ 董建麗 ]——(2012-11-19) / 已閱8749次
（二）在前期物業管理中明確物業服務費標準
在前期物業管理中，由于收費項目、標準等不明確或收費過高，導致很多物業買受人因房屋質量、配套設施、物業服務質量等問題拒絕交納物業服務費的現象越來越突出。《物業管理條例》沒有規定前期物業服務收費，《物業服務收費管理辦法》只有原則性規定：第五條規定了物業收費的原則、第六條規定物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價，具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。第七條規定物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政管理部門根據物業管理服務等級等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。雖然可以從上述條文中找到一些法律依據，但沒有前期物業服務收費標準方面的規定，在前期物業服務階段，物業管理服務等級如何確定不清楚，等等。因此，前期物業服務收費標準需要明確統一的規定，以避免政府價格主管部門與房地產行政管理部門制定價格時存在很大的不確定因素，導致價格制定混亂。
（三）完善臨時管理規約
臨時管理規約的目的是為了維護全體業主的合法權益，保障物業的安全合理使用，維護公共秩序，創造良好的生活環境，由建設單位制定的對全體業主具有約束力的規約。但是，現實生活中，有的開發商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了臨時管理規約的制定和建立；有的開發商及時制定了臨時管理規約，但條款簡單，文本不規范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效保護，也為前期物業管理留下了后遺癥。[15]因此，要制定和完善臨時管理規約。物業買受人要提高意識，在簽訂物業買賣合同時，一定要認真審查臨時管理規約，看是否符合《物業管理條例》的規定，有無侵犯業主的合法權益，不能隨便簽字承諾，如經書面承諾，便應認真遵守；建設單位制定臨時管理規約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，違反臨時管理規約等事項應當承擔責任作出約定，建設單位應接受物業買受人的監督，如有違反則承擔違約責任；行政部門除求臨時管理規約登記、備案外，要進行實質性審查，起到真正的監督作用，對于違反法律規定或違反公序良俗的，勒令改正。
結語
綜上所述，前期物業管理是整個物業管理活動中的基礎和重要環節，業主與物業服務公司之間的很多矛盾都是源于前期物業管理階段，解決好前期物業管理階段存在的問題對解決整個物業管理中的問題起著重要的作用。因此，研究前期物業管理階段的問題，對維護業主與物業服務公司的合法權益，減少雙方在物業管理中的矛盾和糾紛，規范物業服務市場，具有十分重要的理論意義與現實指導意義。
注釋
[1]蔡華主編：《物業管理法律理論與實務》，人民法院出版社2000年版，第26頁。
[2]楊立新：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件司法解釋》，法律出版社2009年版，第35頁。
[3]李淑穎：《前期物業管理法律研究》，載《法制與社會》2007年第5期。
[4]胡建軍：《物業規范管理經理手冊》，內蒙古文化出版社2000年版，第26頁。
[5]陳鵬志：《現代物業管理范例精解與運營策略》，延邊人民出版社2000年版，第35頁。
[6]陸敏：《物業管理實務指南與案例分析》，中國工商出版社2003年版，第25頁。
[7]閆允宇：《如何規避和化解前期物業管理中的風險》，載《現代物業管理》2006年第9期。
[8]陳廣華、崔樂萍：《前期物業服務合同芻議》，載《南通航運職業技術學院學報》2005年第期。
[9]楊立新：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件司法解釋》，法律出版社2009年版，第101頁。
[10]許步國：《對我國前期物業管理若干法律問題的思考》，載《行政與法》2006年第3期。
[11]崔建遠：《物權：規范與學說》，清華大學出版社2011年版，第401頁。《物權法》第六章將建筑物區分所有權稱為業主的建筑物區分所有權，第七十條明確其概念。
[12]學術界對管理規約的性質說法不一，有學者認為管理規約是區分所有權人之間的合同；有學者認為是具有規定性的規則；有學者認為是區分所有權相互關系的規則，具有自治法的性質；有學者認為關于區分所有權人相互間權利義務關系的基本規定，屬于自治法規，筆者傾向于最后一種說法。
[13]王利明、尹飛、程嘯：《中國物權法教程》，人民法院出版社2000年版，第234頁。
[14]陳華彬：《建筑物區分所有權研究》，法律出版社2007年版，第262頁。
[15]鄧華：《如何做好住宅小區前期物業管理的思考》，載《社科縱橫》2011年第5期，第35頁。
（作者單位：重慶市江津區人民法院）
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