[ 董建麗 ]——(2012-11-19) / 已閱9463次
（二）在前期物業(yè)管理中明確物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)
在前期物業(yè)管理中，由于收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等不明確或收費過高，導(dǎo)致很多物業(yè)買受人因房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象越來越突出。《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)收費，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》只有原則性規(guī)定：第五條規(guī)定了物業(yè)收費的原則、第六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。第七條規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政管理部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雖然可以從上述條文中找到一些法律依據(jù)，但沒有前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)方面的規(guī)定，在前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)管理服務(wù)等級如何確定不清楚，等等。因此，前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要明確統(tǒng)一的規(guī)定，以避免政府價格主管部門與房地產(chǎn)行政管理部門制定價格時存在很大的不確定因素，導(dǎo)致價格制定混亂。
�。ㄈ┩晟婆R時管理規(guī)約
臨時管理規(guī)約的目的是為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，由建設(shè)單位制定的對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)約。但是，現(xiàn)實生活中，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了臨時管理規(guī)約的制定和建立；有的開發(fā)商及時制定了臨時管理規(guī)約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認(rèn)真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效保護，也為前期物業(yè)管理留下了后遺癥。[15]因此，要制定和完善臨時管理規(guī)約。物業(yè)買受人要提高意識，在簽訂物業(yè)買賣合同時，一定要認(rèn)真審查臨時管理規(guī)約，看是否符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，有無侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不能隨便簽字承諾，如經(jīng)書面承諾，便應(yīng)認(rèn)真遵守；建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，違反臨時管理規(guī)約等事項應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任作出約定，建設(shè)單位應(yīng)接受物業(yè)買受人的監(jiān)督，如有違反則承擔(dān)違約責(zé)任；行政部門除求臨時管理規(guī)約登記、備案外，要進行實質(zhì)性審查，起到真正的監(jiān)督作用，對于違反法律規(guī)定或違反公序良俗的，勒令改正。
結(jié)語
綜上所述，前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的很多矛盾都是源于前期物業(yè)管理階段，解決好前期物業(yè)管理階段存在的問題對解決整個物業(yè)管理中的問題起著重要的作用。因此，研究前期物業(yè)管理階段的問題，對維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益，減少雙方在物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，具有十分重要的理論意義與現(xiàn)實指導(dǎo)意義。
注釋
[1]蔡華主編：《物業(yè)管理法律理論與實務(wù)》，人民法院出版社2000年版，第26頁。
[2]楊立新：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋》，法律出版社2009年版，第35頁。
[3]李淑穎：《前期物業(yè)管理法律研究》，載《法制與社會》2007年第5期。
[4]胡建軍：《物業(yè)規(guī)范管理經(jīng)理手冊》，內(nèi)蒙古文化出版社2000年版，第26頁。
[5]陳鵬志：《現(xiàn)代物業(yè)管理范例精解與運營策略》，延邊人民出版社2000年版，第35頁。
[6]陸敏：《物業(yè)管理實務(wù)指南與案例分析》，中國工商出版社2003年版，第25頁。
[7]閆允宇：《如何規(guī)避和化解前期物業(yè)管理中的風(fēng)險》，載《現(xiàn)代物業(yè)管理》2006年第9期。
[8]陳廣華、崔樂萍：《前期物業(yè)服務(wù)合同芻議》，載《南通航運職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報》2005年第期。
[9]楊立新：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件司法解釋》，法律出版社2009年版，第101頁。
[10]許步國：《對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考》，載《行政與法》2006年第3期。
[11]崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說》，清華大學(xué)出版社2011年版，第401頁�！段餀�(quán)法》第六章將建筑物區(qū)分所有權(quán)稱為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，第七十條明確其概念。
[12]學(xué)術(shù)界對管理規(guī)約的性質(zhì)說法不一，有學(xué)者認(rèn)為管理規(guī)約是區(qū)分所有權(quán)人之間的合同；有學(xué)者認(rèn)為是具有規(guī)定性的規(guī)則；有學(xué)者認(rèn)為是區(qū)分所有權(quán)相互關(guān)系的規(guī)則，具有自治法的性質(zhì)；有學(xué)者認(rèn)為關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)，筆者傾向于最后一種說法。
[13]王利明、尹飛、程嘯：《中國物權(quán)法教程》，人民法院出版社2000年版，第234頁。
[14]陳華彬：《建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社2007年版，第262頁。
[15]鄧華：《如何做好住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考》，載《社科縱橫》2011年第5期，第35頁。
（作者單位：重慶市江津區(qū)人民法院）
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