[ 司家宏 ]——(2013-1-10) / 已閱4480次
案情
被告房屋開發商周某系獨資私營業主，2009年初以廠名義申建綜合樓，于2010年4月8日竣工。原告衛某購買該綜合樓一間門面房，被告于某購買原告衛某隔壁一間，并以5000元價格從周某處購買了沿原、被告門面房南墻而建的封閉樓梯間的使用權后，在樓梯間靠原告衛某家南墻部位安裝了水池，被告周某將樓梯間安裝了鐵門，鐵門上方用玻璃封堵。原告衛某多次以兩被告安裝的水池向其家墻內滲水影響生活，安裝的鐵門影響通風、采光和通行為由，要求兩被告排除妨礙、恢復原狀，但均無結果。無奈之下，原告衛某一紙訴狀將兩被告告上法庭，請求依法判令兩被告拆除安裝在南墻上的樓梯間鐵門和水池，恢復原狀。
分歧：原告衛某（業主之一）認為，兩被告安裝的水池向其家墻內滲水，影響生活，安裝的鐵門影響通風、采光和通行，請求依法判令兩被告拆除安裝在南墻上的樓梯間鐵門和水池，排除妨礙、恢復原狀
被告于某（業主之二）辯稱，其從房屋開發商周某處花5000元購得該樓梯間的永久使用權，原告無權要求其拆除鐵門和水池，況且原告在購房時并未主張其權利，現訴訟已超過時效。
被告周某（開發商）辯稱，樓梯間在行政部門核發建設工程規劃許可證時已建成，未予干預，說明已默許，其封閉樓梯間是維護公共衛生和防止亂堆亂放雜物，同時該樓梯間給被告于某使用，不存在買賣，原告購房兩年多才提出拆除樓梯間的鐵門已超過訴訟時效，請求駁回原告訴求。
裁決：安徽省全椒縣人民法院一審判決：被告周某與被告于某買賣樓梯間無效，被告周某于判決生效后十五日內拆除安裝在樓梯間西邊的鐵門。
評析：相鄰關系是指相互毗鄰的不動產的所有人或使用人因對不動產行使所有權或者使用權而發生的權利義務關系。相鄰關系糾紛通常包括因排水(滴水)、通行、通風、采光、污染(例如噪音、震動、氣體、熱能等污染)原因產生的糾紛。彼此相鄰的各方在相處中都有要求對方給予方便的權利，同時也負有尊重對方權益，克制自己不合理需求的義務。相鄰人享有的要求他方給予方便的權利，稱之為相鄰權。相鄰關系是基于不動產的相互毗鄰而發生的，相鄰權從屬于不動產的所有權或占有權。相鄰權實質上是一種法定役權，從權利人來說，是其權利的合法延伸，而從須提供便利的一方來說，是對其權利的法定限制。當自己的相鄰權遭受侵犯時，依據我國《民法通則》規定，有權要求侵害方停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失等。
訴訟時效是指權利人在法定期間內不行使權利，就喪失了請求法院保護民事權益的權利的法律制度。我國《民法通則》規定的一般訴訟時效是兩年，訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。《民法通則》中并沒有明確的規定相鄰糾紛的權利人也必須在兩年內行使自己的權利。根據傳統民法理論訴訟時效制度一般理解應當適用于請求權，而相鄰糾紛中的排除妨礙，停止侵害，消除危險等權利不屬于一般的請求權，它是基于物權產生出來的排他的權利，一般稱之為物上請求權，這種排他性(排除他人非法干涉)是受法律永久保護的，沒有時間上的限制。在相鄰關系中，各方都是相鄰不動產的所有人或使用人，各方在行使自己權利的時候都應為他方提供方便從而使已方受到限制，這種方便與限制是同時存在的，與共有關系相伴相生，不可能為這種請求權的行使設定一個期限。若為這類請求權設定訴訟時效期間，往往會使一方權利擴張，而另一方則喪失救濟。因此，相鄰糾紛的權利人行使權利一般不受訴訟時效限制。本案中被告在樓梯間安裝鐵門影響原告采光和通行，且侵權事實一直在持續，故原告衛某基于不動產相鄰權提起訴訟，未超過訴訟時效。但是在相鄰糾紛中要求對方賠償損失的權利是有時效限制的，這是因為《民法通則》規定，對于侵犯自己的權益造成損失、要求對方賠償的權利，以及侵害方對應負有賠償的義務，屬于侵權之債，適用訴訟時效制度。也就是說，原告衛某已經超過侵權賠償訴訟時效，無法要求兩被告對侵權事實進行必要賠償。
本案中，被告周某提供的建設工程規劃許可證只是綜合樓的工程規劃，未明確含涉爭樓梯間，并無證據佐證行政部門對訴爭樓梯間已認可，故法院對被告周某辯稱已經行政部門同意的理由不予支持。建筑物的樓梯間屬于共有部位，被告周某（開發商）無權將樓梯間單獨出售。該樓梯間是原、被告等住戶的公共設施，屬于原、被告等人的公用部位，被告周某未經原告等人同意擅自將樓梯間出售給被告于某，違反了有關法律法規，屬無效買賣行為。
《中華人民共和國民法通則》第八十三條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當承擔侵權的民事責任”。因被告系單獨使用樓梯間影響了原告從南墻邊通行，并妨礙通風、采光，安裝水池滲水影響原告家生活，故原告要求被告周某拆除該樓梯間鐵門以及要求被告于某拆除水池的訴求，法院予以支持。因原、被告之間是由不動產引起的相鄰關系，侵權事實一直在持續，故對兩被告辯稱該案已超過訴訟時效的理由法院不予采信。對被告于某辯稱其已取得該樓梯間永久使用權，原告無權要求拆除的理由法院同樣不予支持。
（作者單位：安徽省全椒縣人民法院）
