[ 曹健 ]——(2013-1-26) / 已閱9009次
摘要：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度具有其獨(dú)特的價(jià)值功能，已經(jīng)被世界各國(guó)所普遍得認(rèn)同和遵循，我國(guó)目前對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法尚未系統(tǒng)化，只是在《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企業(yè)法》等若干民事單行法中零散得做了簡(jiǎn)單的規(guī)定，在理論層面并不確定性也不完善性，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中難以具體操作，本文將主要基于共有人優(yōu)先權(quán)制度中的按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度對(duì)其價(jià)值取向、性質(zhì)、以及具體適用中存在的若干問(wèn)題加以闡述自己的一點(diǎn)看法。
關(guān)鍵詞：共有；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)；承租人
一、 我國(guó)按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法概況
共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，指共有人有償轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，或者原共有人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)分割的共有部分時(shí)，其他共有人或者原共有人所享有的在同等條件下優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓份額的權(quán)利。常說(shuō)的共有人優(yōu)先權(quán)指的是按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。僅適用于按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額(應(yīng)有部分)的場(chǎng)合,但不適用于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度中的共有領(lǐng)域[1]。《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”可見(jiàn)， 1987年的《民法通則》與07年的《物權(quán)法》對(duì)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定基本是一致的，沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性變化，依然十分簡(jiǎn)略，例如對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的合理期限、同等條件的界定以及共有人內(nèi)部?jī)?yōu)先權(quán)的沖突等問(wèn)題都沒(méi)有做出明確規(guī)定。
二、 按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)
以王澤鑒為代表的大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人滿(mǎn)足了共有人出賣(mài)自己份額，具有“同等條件”，且沒(méi)有合同約定時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣(mài)人與第三人簽訂合同的可能，因此認(rèn)為其為一種附條件的形成權(quán)。還有以王利明為代表的少數(shù)學(xué)者堅(jiān)持，按份共有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣(mài)其份額時(shí)其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系[2]。
筆者認(rèn)為，我國(guó)的按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)該是一種請(qǐng)求權(quán)，傳統(tǒng)意義上的形成權(quán)只需一方意思表示即可達(dá)到法律關(guān)系變動(dòng)的目的。而按份共有優(yōu)先權(quán)人只有在其他共有人出賣(mài)自己的份額，并在同等條件下才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其不一定導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同的形成，必須經(jīng)由出賣(mài)人同意方可實(shí)現(xiàn)權(quán)利，法院即使支持原告勝訴，無(wú)法予以強(qiáng)制執(zhí)行，出賣(mài)一方的共有人完全可以放棄出賣(mài)意向，導(dǎo)致優(yōu)先權(quán)人的權(quán)利成為永遠(yuǎn)的期待性權(quán)利。因而從解釋論的角度來(lái)看，目前的司法實(shí)踐是無(wú)法直接形成立法論意義上優(yōu)先權(quán)的法律結(jié)果的，綜上，筆者認(rèn)為所謂形成權(quán)意義上的按份共有人優(yōu)先權(quán)只是一種立法意義上學(xué)者提倡的應(yīng)然的優(yōu)先權(quán)，而司法實(shí)踐中的既存的實(shí)際上是一種請(qǐng)求權(quán)。
三、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的實(shí)現(xiàn)
(一)如何確定行使時(shí)間
關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間法律沒(méi)有明確規(guī)定，以德國(guó)為代表的大陸法系的傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為：出賣(mài)人在于第三人簽訂交易合同之后，應(yīng)當(dāng)將此合同的交易條件告知于有資格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的共有人，按照這個(gè)理論，出賣(mài)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使是以交易合同簽訂為前提的，只有在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形下，交易合同才能生效。
筆者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是同等條件下成立合同并優(yōu)先實(shí)現(xiàn)合同債權(quán)的權(quán)利，出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同不成立，沒(méi)有確定的合同條款，則不存在同等條件，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)便沒(méi)有成立基礎(chǔ)。所以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只在出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才產(chǎn)生，只有自此時(shí)起權(quán)利人才能行使權(quán)利。因此有必要對(duì)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使規(guī)定一定的行使期間，國(guó)外立法例往往是規(guī)定一定的除斥期間（大多為兩到三個(gè)月），在此期間內(nèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不行使即告消滅，對(duì)此我國(guó)在后續(xù)司法實(shí)踐中也應(yīng)當(dāng)規(guī)定一定的行使期限。
（二）如何解釋同等條件
筆者認(rèn)為，同等條件不一定就是完全相同條件。即便優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人在同等條件下愿意購(gòu)買(mǎi)，也必須要與出賣(mài)人就合同的內(nèi)容進(jìn)一步的具體協(xié)商。這種觀點(diǎn)也是學(xué)界共識(shí)，即相對(duì)等同說(shuō)。
首先，同等條件最主要的是價(jià)格條件，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人愿意支付的價(jià)格與其他購(gòu)買(mǎi)人開(kāi)出的價(jià)格相同；其次，適當(dāng)考慮其他條件。包括數(shù)量、支付方式、交易時(shí)間等合同主要條款的要求。如時(shí)間條件，出賣(mài)人對(duì)其他購(gòu)買(mǎi)人的要求是即時(shí)付款，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得用一定期限內(nèi)分期付款要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。《德國(guó)民法典》第509條規(guī)定，“如果出賣(mài)人不準(zhǔn)許第三人延期付款，則先買(mǎi)權(quán)人除非為出賣(mài)人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求延期付款。”又如，支付方式。出賣(mài)人要求其他購(gòu)買(mǎi)人用現(xiàn)金付款，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得用轉(zhuǎn)讓的匯票來(lái)付款。等等。可見(jiàn)，其他條件不應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣(mài)人有明顯的不利因素，其他交易條件只要沒(méi)有從根本上影響到出賣(mài)人的利益，出賣(mài)人就不能以此作非同等條件而對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人[3]。當(dāng)然，在訴訟中，法官根據(jù)案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突問(wèn)題
根據(jù)物權(quán)法101 條的規(guī)定，共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的對(duì)象是其他按份共有人欲出讓的共有財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)份額，因此只有在共有人出讓其共有財(cái)產(chǎn)份額時(shí)，才存在所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，這是按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和其他優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主要區(qū)別。按照這一見(jiàn)解，如果共有人不出賣(mài)財(cái)產(chǎn)份額而只是出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，按照共有人約定的規(guī)則進(jìn)行處分，如果沒(méi)有約定，需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意之后方可出賣(mài)。無(wú)論如何，在只出賣(mài)共有財(cái)產(chǎn)的情況下，不存在按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其主要原因在于共有財(cái)產(chǎn)的出讓在法律性質(zhì)上不同于財(cái)產(chǎn)份額的出讓?zhuān)鲎尮灿胸?cái)產(chǎn)后，按份共有人可以就出讓所得的金錢(qián)或財(cái)產(chǎn)，按各自份額進(jìn)行分割或共有，并不會(huì)影響到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院<民通意見(jiàn)>第92條規(guī)定:“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后,一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣(mài)自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí),如果出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用 ,其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)予以支持。上述92條的規(guī)定不同于《物權(quán)法》第101條規(guī)定的共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),而是某個(gè)或某些原共同共有人，即現(xiàn)在的各個(gè)單獨(dú)所有權(quán)人于共同共有關(guān)系消滅后,對(duì)其他原共有人分得的“屬于一個(gè)整體或者配套使用 ”的原共同共有物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
（一）共有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他按份共有人之間的優(yōu)先權(quán)效力問(wèn)題
在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí),兩個(gè)或兩個(gè)以上的其他共有人均主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，此時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何處置？以王利明先生為代表的部分學(xué)者認(rèn)為，這種情況下，可以由轉(zhuǎn)讓一方的共有人單方自由選擇受轉(zhuǎn)讓人。但是這種處置方式，很難做到公平公正，沒(méi)有合理的可操作性，爭(zhēng)議較大。國(guó)外立法例和司法實(shí)踐中很少有上述類(lèi)似規(guī)定，大部分國(guó)家的司法實(shí)踐是在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，按照共有人份額比例為基礎(chǔ)來(lái)分配優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的[4]。《法國(guó)民法典》第815條14副條規(guī)定：如果有多個(gè)按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，視他們?cè)诠灿胸?cái)產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬出賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，有相反約定的除外。實(shí)際上我國(guó)現(xiàn)行法已經(jīng)有了類(lèi)似的規(guī)定，比如我國(guó)公司法第72條第3款后段關(guān)于“兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”的規(guī)定處理,即該數(shù)個(gè)共有人按各自在共有物中所占的比例取得轉(zhuǎn)讓的份額應(yīng)有部分。這樣,可維持各個(gè)共有人對(duì)共有物的比例關(guān)系不變,此種規(guī)定在形式上較為公平。在物權(quán)法后續(xù)法規(guī)制定中不妨予以借鑒。
（二）共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合問(wèn)題
我國(guó)《合同法》第230條和《民通意見(jiàn)》第118條對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)做出了相關(guān)規(guī)定。部分學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立是多此一舉，完全沒(méi)有必要，認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”已經(jīng)足以保護(hù)承租人權(quán)益[5]。其實(shí)不然，承租人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立主旨是為穩(wěn)定一種以債權(quán)為紐帶所形成的有期限的物的利用關(guān)系，以達(dá)到保護(hù)承租人穩(wěn)定利用租賃物的目的，其主要是用于對(duì)抗租賃關(guān)系之外的第三人的介入。而共有人優(yōu)先權(quán)的設(shè)立主旨則是為了簡(jiǎn)化和穩(wěn)定共有關(guān)系，防止外部介入導(dǎo)致共有關(guān)系復(fù)雜化，維護(hù)財(cái)產(chǎn)秩序，提高資源利用率，二者在設(shè)立主旨上其實(shí)是沒(méi)有沖突的。也有學(xué)者認(rèn)為，按份共有人的優(yōu)先權(quán)跟承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是不可能產(chǎn)生沖突的，理由主要是因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先權(quán)的客體是份額，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體是標(biāo)的物整體，二者在法律性質(zhì)上是不同的，共有人優(yōu)先權(quán)是一種基于物權(quán)上的共有關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人優(yōu)先權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)僅僅是一紙債權(quán)合同，因此，綜合考量起來(lái)應(yīng)該傾向于共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)是一刀切，把問(wèn)題絕對(duì)化的表現(xiàn)。對(duì)于共有人優(yōu)先權(quán)和承租人優(yōu)先權(quán)的關(guān)系，應(yīng)該辯證得區(qū)分看待：
1.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)單獨(dú)存在
共有人只是轉(zhuǎn)讓自己的部分份額，而不是共有物的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí)承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》230條和《民通意見(jiàn)》118條的規(guī)定，承租人只能對(duì)共有物整體享有優(yōu)先權(quán)，而且在部分份額的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中并不會(huì)對(duì)承租人利益造成損害，因此沒(méi)有必要賦予承租人額外的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必要。
2.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)同時(shí)存在
在共有物整體作價(jià)補(bǔ)償分割，轉(zhuǎn)歸于其中某一共有人的情況下，實(shí)質(zhì)上導(dǎo)致了共有物的整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)藭r(shí)既符合了按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的產(chǎn)生要件，又滿(mǎn)足了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的要件，必然導(dǎo)致了兩種法定優(yōu)先權(quán)的競(jìng)合。
筆者認(rèn)為，在此條件下，應(yīng)該傾向于保護(hù)共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的利益，首先，即使共有物整體轉(zhuǎn)移于共有人，并不會(huì)導(dǎo)致承租人既得利益的受損，承租人依然可以繼續(xù)租賃使用，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則；而如果傾向于保護(hù)承租人一方，則會(huì)導(dǎo)致共有人一方所有權(quán)的喪失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于維護(hù)簡(jiǎn)單穩(wěn)定的共有關(guān)系，違背了基本設(shè)立主旨。
