[ 湯偉 ]——(2013-3-27) / 已閱9179次
執行法院對標的物進行拍賣是民事執行程序中常用的強制執行措施，但在標的物為房屋、土地等不動產時，由于其具有不能移動位置的特點，在司法拍賣后的交付以及所有權轉移方式上非常復雜，而目前我國法律缺乏相應的明確規定，致使拍定不動產的后續交付工作存在障礙。
一、產生拍定不動產交付問題的成因
（一）查封后案外人承租或強占房屋
執行法院依法辦理查封手續后，被執行人擅自將房屋出租、出售或抵債給他人，或者案外人強行占有房屋拒不搬出，是目前拍定不動產難以向買受人實際移交的最主要情形。產生這種情況有三方面原因。
一是執行法院因素。在主觀上，執行法院認為只要如實披露房屋上的權利及效用瑕疵，即可免除拍賣成交后的移交責任。另外，執行法院認為買受人在辦理過戶手續后亦可以行使物上請求權，進而再申請強制執行。在客觀上，現有查封方式對外公示效力不充分，案外人無法知曉房屋的查封狀態。同時，穩定因素壓倒一切，執行法院力避強制執行。
二是案外人因素。案外人在租用或者受讓房屋時，沒有事先查明該房屋的權屬狀況和權利負擔，其主觀上存在過失。而在被執行法院要求搬出房屋時，案外人既沒意識到抗拒執行的法律后果，也不主動尋求法律途徑的權利救濟，只是一味地拒絕遷退。最后，為實現自身債權或者裝修利益，案外人會以從房屋上遷出、騰退為條件與買受人展開談判。除非買受人接受其要求，否則案外人將繼續強占該房屋。
三是被執行人因素。被執行人為了投機取巧、謀取私利，擅自將已被執行法院依法查封的房屋出租、轉讓或者抵償給不知情的案外人，或者與他人惡意串通，安排案外人強行占有房屋，以達到逃避、拖延或者抗拒執行的目的。
（二）不能提交土地紅線圖或者房屋測繪報告
實務中，土地、房屋管理部門以買受人出具拍賣標的物紅線圖或者測繪報告作為辦理產權過戶登記手續的前置條件，但是執行法院與其在觀念和操作上未能統一，致使拍定不動產不能過戶的現象時有發生。關于有無必要劃線、測繪的問題，執行法院認為只要在過戶裁定書中寫明拍賣標的物的名稱、位置、面積、結構等信息，再結合權利證書，即可確定該標的物的唯一性。而土地、房屋管理部門則認為劃線、測繪是為了明確拍賣標的物的輪廓與邊界，尤其在標的物上設定有其他權利或者多家法院查封互有重疊的情況下，只有查清拍賣部分的方位、界限，方能公平保護買受人和其他權利人的利益。關于由誰組織劃線、測繪的問題，執行法院和土地、房屋管理部門均認為是對方的職責。
（三）買受人拒絕承擔相關稅費
通過司法拍賣程序處置土地、房屋所產生的稅收問題，我國相關法律、法規、司法解釋均未明確提及。實務中，因買受人不按稅務機關要求繳付有關稅費導致辦證機關拒絕辦理過戶手續的情況并不鮮見。關于稅費承擔，有兩個問題存有爭議。一是應否征稅、征哪些稅。一種觀點認為，強制拍賣屬于國家司法行為的范疇，拍賣土地、房屋不應被征稅。另一種觀點則認為，強制拍賣與商業拍賣無異，仍屬交易行為，應當納入征稅范圍。拍賣房屋或者土地的，除收取契稅、手續費等常規稅費外，還應征收營業稅和土地增值稅。二是向誰征收、如何征收。一種觀點認為，因被執行人下落不明或無力清繳，為確保稅收安全、足額征繳，應向買受人征收全部稅費。另一種觀點則認為，買受人只需繳付除營業稅和土地增值稅以外的其他稅費。根據《營業稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》的規定，前述稅種均應向被執行人征收。具體操作上，執行法院可直接從拍賣成交款中優先扣劃。
（四）異地交付時當地部門消極配合
當地部門在接到執行法院的協助請求后，要么明確回絕，要么消極對待，致使異地交付標的物十分困難，原因有以下幾個方面：一是當地法院正在執行同一被執行人的其他案件，但因對不動產查封在后或者不享有優先受償權，可能難以清償該案債權，故而消極對待，二是強制交付將剝奪案外人在不動產上的既得利益，交付后不穩定因素和大量信訪案件會長期困擾當地，三是被執行人和拍定不動產牽涉多方利益，地方保護主義依然盛行。
二、解決拍定不動產交付問題的對策
（一）設立強制拍賣前置程序
強制拍賣前置程序，就是在強制拍賣啟動前設定必經環節，執行法院必須完成相關“規定動作”，確保不動產具備過戶、交付條件，方能將其移交聯合交易所公開拍賣。
一是查清權屬。執行法院應向土地、房屋管理部門發出查詢權屬狀況通知書，查詢內容包括房屋是否已辦理初始產權登記、土地及房屋有無相應財產權證照、權利證照是否符合規定等。倘若房屋尚未進行權屬登記，執行法院還應當弄清其是否歸被執行人所有、是否屬于違章建筑等。
二是查清負擔。執行法院應查明土地、房屋等不動產上是否已設定擔保物權或者用益物權、是否已被其他法院查封或者輪候查封。權利設定合法有效且先于司法查封的，執行法院應在拍賣公告中如實披露，并啟動帶瑕疵拍賣。不動產被其他法院在先查封的，執行法院還應與首封法院銜接，共同協商解決不動產的處置變現事宜。
三是查清邊界。不動產方位、邊界不明晰的，執行法院應前往土地、房屋管理部門查詢相關登記材料；沒有登記材料或者材料不明確的，執行法院應委托有關勘測部門出具土地紅線圖或者房屋測繪報告，所需費用納入拍賣成本。凡不動產界限模糊、難與相鄰土地、房屋厘清的，執行法院不得啟動強制拍賣。
四是勘查現場。執行法院在啟動強制拍賣前必須進行現場實地勘查，核實房屋的正式編號，并掌握其中承租人、占有人情況。若執行法院查明該房屋系被執行人及其撫養家屬生活所必需的居住用房，應當取消強制拍賣，并退還給被執行人。
五是強制除去查封后租賃、占有狀態。若被執行人在執行法院采取查封措施后，擅自將房屋出租、抵債給第三人或者安排案外人強行占有的，執行法院可以依申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。
（二）加強溝通協調，完善稅費征收
由于競買人的競價行為暗含利益驅動，而不動產的市場價值也在買賣之間得以實現，因此強制拍賣具有交易行為的典型特征，應當納入國家稅費征收管理范疇。人民法院應與稅務機關交流，共同推動稅費負擔與繳付制度的合理化改革。
一是調整稅費負擔方式。即應由被執行人繳納營業稅、土地增值稅、城市建設維護稅和所得稅，由買受人繳納過戶登記費和房屋契稅，雙方共同繳納印花稅。關于營業稅和土地增值稅，即便被執行人下落不明無法聯系或者不愿意、無能力清繳，稅務機關也不能以此為由將稅費負擔轉嫁至買受人身上。
二是細化稅費繳付辦法。買受人可在拍賣成交后直接向稅務機關繳納相關稅費，并憑借完稅證明到土地、房屋管理部門辦理標的物過戶手續。而被執行人應承擔的稅費，建議稅務機關在聯合交易所派駐稅務員，在拍賣成交后及時清算應繳稅費并函告執行法院，由執行法院直接從拍賣成交款中提留并予以扣繳。
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