[ 魏建國 ]——(2013-3-28) / 已閱4915次
[案情]
趙某借王某20萬元到期未還，王某起訴，法院判決趙某還款。但判決生效后，趙某未履行付款義務(wù)，王某申請法院執(zhí)行，要求拍賣趙某的一處房產(chǎn)償還欠款。執(zhí)行人員將該房產(chǎn)查封。該房居住人杜某提出異議，稱該房是其合法財產(chǎn)，不是趙某的財產(chǎn)，要求解除查封。經(jīng)查，該房是杜某1年前花11萬元從趙某手中購買的，已付房款，但過戶手續(xù)因趙某未提供房權(quán)證，一直未辦。
[分歧]
對債務(wù)人已出賣給他人但未過戶的房屋，法院能否予以查封，存在兩種不同意見：第一種觀點認為，杜某所提異議不成立，因為房屋產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，該房仍然屬于趙某財產(chǎn)。第二種觀點認為，杜某所提異議成立。因為買賣合同有效，杜某已付購房款，且實際占有和管理了該房產(chǎn)，其利益應(yīng)受到法律保護；趙某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，將房產(chǎn)過戶到杜某名下；法院應(yīng)當(dāng)解除查封。
[評析]
筆者同意第二種觀點：
１.趙某和杜某房屋買賣合同有效 從物權(quán)法第十五條的規(guī)定：未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《最高人民法院關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋》（一）第九條第一款規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”來看，房屋買賣合同并不因是否登記而影響其效力。根據(jù)誠實信用原則，趙某應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，將房產(chǎn)過戶到杜某名下。
２.房屋產(chǎn)權(quán)雖未轉(zhuǎn)移，法院也不可執(zhí)行房屋 （1）債權(quán)具有平等性。杜某作為買賣房屋合同的債權(quán)人，王某作為借款合同的債權(quán)人，二人地位是平等的，都應(yīng)當(dāng)受到法律同等的保護，并不能因為誰先起訴或誰先申請強制執(zhí)行而獲得一種優(yōu)先于其他債權(quán)人的權(quán)利，因此，如果法院為了執(zhí)行王某訴趙某的生效判決而強制執(zhí)行房屋，實質(zhì)上就賦予了王某對該房屋的優(yōu)先權(quán)，這與債權(quán)的平等性是相悖的。（2）第三人（買方）已付清全部價款并實際占有不動產(chǎn)，并對未辦理過戶登記客觀上沒有過錯。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第十七條規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”本案中，杜某由于房產(chǎn)出賣人趙某的原因（辦理總房權(quán)證），導(dǎo)致不能提出過戶申請，對未及時辦理房產(chǎn)證沒有過錯，法院查封應(yīng)當(dāng)解除。（3）尚未辦理過戶登記時，買方對房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但因其已付清全部價款并實際占有不動產(chǎn)，其權(quán)利接近于物權(quán)。考慮到買方對辦理過戶手續(xù)客觀上沒有過錯，以及民間對事實物權(quán)的認可，故此種情況下認可買方已經(jīng)取得了相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。法律并沒有絕對地要求，只要不動產(chǎn)法律上的權(quán)利是被執(zhí)行人的，就一定要不顧第三人的利益進行執(zhí)行，這是為保護已經(jīng)履行了全部實質(zhì)義務(wù)的買方，維護交易秩序的穩(wěn)定。（4）杜某基于對房屋的合法占有權(quán)，可以對抗第三人。杜某從趙某手中購買房屋后，因故未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，毫無疑問，趙某仍是法律上的房屋所有權(quán)人。但是趙某享有的所有權(quán)已經(jīng)是一種法律上受到限制的所有權(quán)，這種限制實際上是因為買受人所享有的合法占有權(quán)對所有權(quán)的限制。買受人杜某基于其與出賣人趙某之間的買賣合同而對該房屋已經(jīng)合法占有，享有占有權(quán)，這種占有雖非物權(quán)，但具有權(quán)利推定、占有保護、占有持續(xù)三大功能，甚至具有物權(quán)的某些效力。各國物權(quán)法都設(shè)立了占有之訴以保護占有人所享有的占有權(quán)，對抗來自他人對占有的非法侵害。對占有權(quán)的保護在物權(quán)法、民法通則中都有所體現(xiàn)。因此，杜某可以基于其合法的占有權(quán)對抗王某的請求。（5）“買賣房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，房屋產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，房屋就可以作為債務(wù)人的財產(chǎn)予以執(zhí)行”，系對法律的片面理解。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執(zhí)法也要體現(xiàn)法律的價值，即通過法院審判、執(zhí)行活動最大限度的實現(xiàn)社會的公平、正義和秩序。如果不顧杜某與趙某之間的購房合同，強制執(zhí)行杜某正在占有使用中的房屋，必須會侵害杜某的利益，不僅對杜某而言有失公平，也是對穩(wěn)定的社會秩序的破壞，這種靠損害一個合法利益而保護另一個合法利益的做法，是法律所不允許的。
綜上，杜某的執(zhí)行異議成立，應(yīng)解除對該房屋的查封。
（作者單位：河南省淅川縣人民法院）
