[ 楊東 ]——(2013-4-6) / 已閱5137次
【案件概況】
2011年4月2日，被告通過原告上海某房屋服務有限公司居間介紹與案外人張某簽訂了關于其購買上海市普陀區某路326弄18號503室之房地產的《上海市房地產買賣合同》，合同約定被告向張某購買上述房屋，房價款為200萬元。合同對付款方式、違約責任、房產交付等事項作了約定。后原告與被告簽訂了《傭金確認單》，該《傭金確認單》約定被告共需向原告支付中介服務費人民幣（以下幣種均為人民幣）2萬元，但被告至今仍未支付該筆中介服務費。現原告訴至法院，請求判決：1、被告支付中介服務費2萬元整；2、訴訟費由被告承擔。
原告稱在促成交易雙方簽訂買賣合同當天曾告知被告相關限購政策，并口頭詢問被告有無購房資格，被告告知其在上海工作且有公積金，有購房資格。但在簽訂網上備案的合同當天被告告知原告其沒有購房資格。原告認為在簽約前其沒有義務審查購房人的購房資格。被告認為認為自己屬于限購政策中“不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，因此沒有購房資格，被告認為原告作為房地產專業人士應該有責任審查購房人是否有購房資格。
【法院判決】
被告應于本判決生效之日起十日內支付原告上海某房屋服務有限公司中介服務費人民幣1萬元。
【律師評析】
上海房地產律師楊東分析認為，法院對審理此案,一般會關注三個方面,以此來判斷中介費是否應該支持,支持多少。具體如下:
第一，房產中介在什么樣的情況下可以主張中介費？按照《合同法》相關規定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。就本案而言，被告與案外人已經簽訂《上海市房地產買賣合同》，而且也具備了房地產買賣合同的主要條款，應認定為促成合同成立。依法可以主張中介費。另外，如果對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。但本案中原被告簽訂《傭金確認書》約定了中介費，一般因按照約定優先處理。
第二，限購審查是否為房產中介的應盡義務居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。就房產中介性質而言，其提供的房源信息應當真實，本案系爭房屋權屬清晰，是可以交易的，能否交易成功，取決于買賣雙方的自身條件及是否受到政策調控所限，非中介所應盡的義務，而更應當取決于交易雙方持審慎態度而達到安全交易的目的。”由此可見，法院更傾向認為限購審查義務更多的在于買方。作為房產中介應盡的義務是確保房地產無任何交易瑕疵即可。當然，楊東律師認為房產中介依法應當就有關訂立合同的事項（如房產政策等）如實報告義務，而且應提供相關告知證據，以防止糾紛產生。
第三，中介費與房產中介的工作量是否掛鉤？司法實踐中，中介費與房產中介的工作量還是相互掛鉤的，并不是促成簽訂《上海市房地產買賣合同》后，就能主張全部中介費的。根據目前上海房屋中介操作情況，中介公司應當協助雙方當事人辦理房屋買賣合同的網簽手續，以及過戶登記手續，否則不能認定其已完成中介服務。因此唯有完成全部中介服務，才能主張全部中介費。不然也違背權利義務應相當對等的公平原則。
【法規政策】
2011年1月26日，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》頒布，該通知第六條規定：原則上對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府辦公廳印發關于本市貫徹《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》實施意見的通知，該通知第七條規定：對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。
(作者系上海房地產注冊經紀人\上海市欣隆律師事務所律師楊東)
