[ 陳璐 ]——(2013-4-12) / 已閱4022次
2005年5月，某房產(chǎn)公司與某實(shí)業(yè)公司約定：某房產(chǎn)公司以某大廈前期投入作為出資，某實(shí)業(yè)公司保證后期資金投入并在合同訂立后40個(gè)月內(nèi)完工。2010年10月，某法院對(duì)某房產(chǎn)公司所有的樓層委托司法評(píng)估，其“估價(jià)假設(shè)”載明“估價(jià)結(jié)論是以估價(jià)對(duì)象享有公共配套設(shè)施、道路交通等為假設(shè)前提。”
此后，某法院委托司法拍賣，《拍賣特別規(guī)定》載明“拍賣標(biāo)的物是以其在拍賣時(shí)的實(shí)際狀況進(jìn)行拍賣，成交后發(fā)生的費(fèi)用由買受人承擔(dān)”，某學(xué)校競得該房屋。2011年6月，某實(shí)業(yè)公司向某學(xué)校交付房屋并要求其支付后期工程費(fèi)500萬元，某學(xué)校不予支付。某實(shí)業(yè)公司遂訴至法院要求某學(xué)校支付該款項(xiàng)。
本案的爭議焦點(diǎn)在于如何看待“估價(jià)假設(shè)”與“拍賣特別規(guī)定”的效力。對(duì)此問題存在兩種意見，第一種意見認(rèn)為應(yīng)尊重“估價(jià)假設(shè)”的效力，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第二種意見認(rèn)為應(yīng)以“拍賣特別規(guī)定”為依據(jù)，拍賣后產(chǎn)生的工程費(fèi)應(yīng)由買受人負(fù)擔(dān)，判決支持原告訴訟請(qǐng)求。
筆者同意第二種意見。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》第十三條的規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣的保留價(jià)。由此可見，估價(jià)報(bào)告系人民法院確定拍賣底價(jià)的根本依據(jù)。而估價(jià)方法是多種多樣的，主要包括成本法、市場比較法、剩余法、假設(shè)開發(fā)法等等，本案采用的就是假設(shè)開發(fā)法。但無論采用哪種方法，均并不能改變拍賣標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)情況、自然狀況以及權(quán)利義務(wù)狀態(tài)。因此，估價(jià)報(bào)告不宜作為處理本案的依據(jù)。然而，“拍賣特別規(guī)定”卻截然不同，其具有法定的拘束力，只要參與競買，競買人就必須認(rèn)可其規(guī)定，接受其約束，因?yàn)槿绻麑⑴馁u活動(dòng)視為要約，則“拍賣特別規(guī)定”就系要約的重要組成部分，而競買人競得該標(biāo)的，就應(yīng)當(dāng)視為對(duì)要約的承諾。
本案中，“拍賣特別規(guī)定”已經(jīng)明確以標(biāo)的物在拍賣時(shí)的實(shí)際狀況進(jìn)行拍賣，其后產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買受人承擔(dān)。那么，買受人某學(xué)校競買所得的標(biāo)的物就不應(yīng)當(dāng)包括后期工程費(fèi)投入所得的相應(yīng)配套。而某實(shí)業(yè)公司對(duì)拍賣標(biāo)的物的后期投入是為某學(xué)校管理事務(wù)，有為某學(xué)校謀取利益的意思，且某實(shí)業(yè)公司并沒有法定或者約定的義務(wù)，屬于無因管理的范疇。
同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為聯(lián)建合同已經(jīng)約定某實(shí)業(yè)公司保證項(xiàng)目后期資金的投入并負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用，故其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)后期建設(shè)費(fèi)用，不得再向競買人主張?jiān)摴P費(fèi)用。筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)有待商榷，因?yàn)槁?lián)建合同系某房地產(chǎn)公司與某實(shí)業(yè)公司訂立的，并非某實(shí)業(yè)公司與某學(xué)校訂立，而合同具有相對(duì)性，某實(shí)業(yè)公司對(duì)某房產(chǎn)公司雖然負(fù)有承擔(dān)后期工程建設(shè)費(fèi)的義務(wù)，但其對(duì)競買人不負(fù)有該項(xiàng)義務(wù)。同時(shí)，某實(shí)業(yè)公司也不會(huì)因此不當(dāng)?shù)美驗(yàn)槟撤慨a(chǎn)公司所有的某大廈房屋已經(jīng)被拍賣，他們之間先前訂立的聯(lián)建合同就處于履行不能的狀態(tài)，故某房地產(chǎn)公司也可以據(jù)此向某實(shí)業(yè)公司主張相應(yīng)權(quán)利。
（作者單位：重慶市第五中級(jí)人民法院）
