[ 張萬琴 ]——(2013-4-23) / 已閱4350次
案情
2010年4月14日，原、被告經協商簽訂了一份《買賣房協議》，約定被告將自建房屋132平方米磚瓦結構、99平方米草泥結構房屋賣給原告，價格為25萬元，原告先行給付15萬元定金，余款10萬元于被告6月6日倒房時交清，如被告到期不倒房或交付房屋證照有債務糾紛等問題，被告必須如數退還定金，如哪方違約，應承擔法律責任，罰金15萬元；合同簽訂后，原告給付了被告15萬元定金，被告給原告出具了收據；數日后，黑龍江省蘿北縣房產部門到被告房屋所在的區域做房屋動遷摸底調查，被告認為被原告欺騙，多次找原告要求退還定金，不再賣房，但原告不同意解除賣房協議，要求繼續履行；2010年5月10日，被告將該房屋賣給了其女婿陳軍，并且雙方到房產部門辦理了過戶手續；現原、被告雙方協商未果，原告訴訟到法院，要求被告繼續履行購房協議。
審判
法院經審理認為，當事人應當遵循誠實信用原則，按照約定全面履行自己的義務，原、被告經協商一致，達成購買房屋的協議，被告應按協議履行；被告認為原告以欺騙手段與被告簽訂《賣房協議》，沒有充分的證據證明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情況下，又違反約定將該房屋賣給了他人，并且辦理了房屋買賣過戶手續，導致原、被告簽訂的賣房協議不能履行，該協議應予解除，被告亦應承擔違約責任；原、被告雙方協商的購房價格為250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，該定金條款違反法律關于定金數額不得超過主合同標的額百分之二十的規定，應按法律規定確定該定金數額為50，000.00元，被告違反合同約定導致合同不能繼續履行，應承擔雙倍返還定金的民事責任，即被告應返還原告150，000.00元以及違約定金50，000.00元。遂判決解除原、被告于2010年4月14日簽訂的《買賣房協議》，被告于本判決生效后十五日內，返還原告已給付的150，000.00元和違約定金50，000.00元，共計200，000.00元；
評析
本案是起因房屋買賣引發的訴訟，案情并不復雜，但其中涉及到數個法律條文的適用，在這淺析一下本案中涉及到的幾個法律關系。
一、房屋買賣合同的簽訂
根據《中華人民共和國合同法》的理論，買賣合同是指當事人雙方約定一方交付標的物并轉移所有權于他方，他方支付價款的合同。其中依約定應交付標的物并轉移所有權的一方為出賣人，受領標的物并支付價款的一方為買受人，出賣人交付的標的物稱為出賣物。買賣合同作為社會經濟生活中最基本、最典型、最普遍的商品交換形式和法律關系，存在于我們生活的各個方面。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同，它既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現為1、出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；2、房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；3、房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權的轉移必須辦理登記手續；4、房屋買賣合同屬于法律規定的要式法律行為。
受我國國情影響，我國房屋存在多樣性，根據不同標準，可劃分為農村房屋、城市房屋、住宅用房、商業用房、公房、私房、商品房、現房、期房、新建房和舊房等等，本案中原被告雙方爭議的房屋應屬于住宅用房，他是供被告家庭和個人日常生活居住使用的房屋，這所房屋的買賣具有上述幾個法律特征，因此亦應按法律規定來轉移所有權。在雙方買賣過程中，原、被告主體合格，意思表示真實，雙方約定的內容不違反法律規定、行政法規或者社會公共利益，因此該合同是依法成立的，且自成立時生效，即雙方簽訂的房屋買賣合同是有效合同。
二、房屋買賣合同的履行
《合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。被告方在收取定金后，應在指定日期履行騰讓住房的義務，原告方亦應在被告騰讓住房時，交清剩余款項。但是，被告在履行合同過程中，認為被原告所欺騙，因為該房屋所在的區域要進行動遷，而動遷費恐怕要比雙方約定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退還收到的定金，而原告認為被告應按合同履行，只要房不退款。在此過程中，被告以欠他人款為由，將爭議的房屋又賣給了其女婿陳軍，并且雙方到房產部門辦理了過戶手續，導致“一房二賣”，由此引發訴訟。
很顯然，被告的行為違反了《合同法》中的誠實信用原則，其不僅不按約定履行合同，而且又將房屋轉賣了他人并辦理了房屋登記手續，使該房屋的所有權人依法進行了變更，導致房屋買賣合同不能繼續履行，被告負有全部的違約責任。
三、房屋買賣合同的解除
《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。所謂繼續履行，也稱實際履行、強制履行，作為一種違約后的補救方式，是指非違約方請求違約方按照合同約定的標的履行合同義務，而不能以其他標的加以代替。在一物二賣的情況下，因兩個買賣合同的標的物均為特定物，就同一特定標的物出賣人是無法多次履行的，特別是房屋買賣合同，因房屋的不可移動性，使得一房數的出賣人在承擔繼續履行責任時，成為法律上和事實上的履行不能。因此在這種情況下，符合了《合同法》九十四條規定的解除條件，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的。因此被告的一房二賣行為構成了根本的違約，導致原告購買房屋的目的徹底落空，該房屋買賣合同應當解除。
（作者單位：黑龍江省蘿北縣人民法院）
