[ 李泓燕 ]——(2013-6-27) / 已閱8129次
【案情】
1991年6月，王某因農轉非欲出售其房屋，所在村社無人購買，王某自愿將其位于榮昌縣武城鄉小灘村二社的磚瓦房4間出售給擁有城鎮戶口的羅某，羅某交付3300元購房款，王某將房屋所有權證和土地使用權證交付羅某。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所、鄉人民政府的公章，羅某也向榮昌縣人民政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現業主的姓名已變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關部門履行過戶手續。此后，羅女士一家一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，房屋面臨拆遷，羅某無法獲得拆遷補償款，遂起訴要求確認合同有效。
【分歧】
本案審理中有兩種觀點：第一種觀點認為本案房屋買賣合同無效，原因是農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。第二種意見認為本案房屋買賣合同有效。
【評析】
1.我國關于農村房屋買賣的法律規定1986年全國人大常委會通過的土地管理法第四十一條規定：“城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。”1989年國家土地管理局《關于確定土地權屬問題的若干意見》規定，“城鎮及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。這些規定表明，城鎮居民可購買農村房屋，只是在取得房屋所有權時，房屋所占的土地使用權轉為國家所有，同時應該辦理相應的審批手續。
但是，1999年5月6日《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號文件）第二條中明確規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。2004年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定，“改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。2004年國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”
2.本案合同效力的分析 根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條的規定，“合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因此，1999年5月國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》及之后類似規定的文件，屬于部門規章，不能作為確認農村房屋買賣合同無效的法律依據。
最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條中更明確規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”因此，辦理所有權過戶登記手續只是房屋所有權發生轉移的法定要件，而不是房屋買賣合同有效的要件。本案合同雙方簽訂協議時都具有相應的民事行為能力，意思表示真實，協議內容為買賣私有房產，且不損害國家和社會公共利益，雙方所簽房屋買賣合同合法有效。
1999年修訂后的土地管理法第六十三條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。因此有人認為城鎮居民購買“宅基地房”的合同違反了該規定。筆者認為，土地管理法第六十三條的立法目的是加強土地用途管制，限制農用地轉為建設用地。城鎮居民購買“宅基地房”，由于宅基地本身也是建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，故第六十三條不能用來判斷宅基地使用權的流轉問題。同時，農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。
物權法第一百六十二條第一款規定：“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”這一規定首次明確城鎮居民不能在農村購置宅基地，但并未明確城鎮居民不能在農村購買房屋，
另外，本案應當適用雙方簽訂合同時的法律或政策。土地管理法和物權法的實施是發生在本案當事人買賣房屋之后，在1999年5月之前，我國法律沒有明確規定城市居民不得購買農村房屋，根據法不溯及既往的原則，本案不能使用物權法的相關規定；根據法無禁止皆自由的原則，應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規定，雙方簽訂的買賣合同有效。
３.認定無效的社會效果弊大于利 首先，要堅持尊重歷史、照顧現實原則。本案中房屋買賣發生在二十年前，如果認定合同無效，會使房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，又因房屋增值、拆遷補償等原因主張合同無效而再次獲益，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者蒙受損失。且買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會穩定。其次，注重實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。對城鎮居民在購買農村房屋后進行了依法登記或履行了契稅手續的；對出賣方已經轉為城鎮居民的；對那些買賣行為發生的時間較長，購買方已經在農村長時間居住，且房屋已經翻蓋或者重建的，從保障當事人居住權和穩定社會關系的角度認定合同有效，這樣更能為社會大眾從情感上所接受，充滿人文關懷的裁判也更能為社會所認可。
（作者單位：重慶市榮昌縣人民法院）
