[ 張生貴 ]——(2013-6-30) / 已閱5913次
【案情簡介】
原告與被告系親屬關(guān)系，2005年7月份，原告所在的村實(shí)施“舊村拆遷”改造，依照村里規(guī)定，拆遷原有舊房的，除按面積予以貸幣補(bǔ)償外，另根據(jù)居住戶口人數(shù)，每人享有五十平米的優(yōu)惠價購買新建房屋面積指權(quán)的權(quán)利。原告家有五人，應(yīng)享有二百二十五平米的優(yōu)惠價面積，原告預(yù)購一套樓房，還有剩余指標(biāo)，被告因女兒要結(jié)婚，需要房屋，便向原告提出要求，讓原告將剩余的優(yōu)惠價購房面積借給被告，等被告家拆遷時再還回來，指標(biāo)借用后，被告家在2007年住上了優(yōu)惠價樓房。2009年時，被告家的房屋列入拆遷范圍，原告與被告系同村村民，拆遷政策與當(dāng)初的一樣，原告的兒子要結(jié)婚，便要求被告將優(yōu)惠價面積還回來，被告表示答應(yīng)并將指標(biāo)還給原告，原告向開發(fā)公司一次性交清了房款，2012年房屋交付時，被告反悔，以自己購房為由，向開發(fā)商提出要求將樓房交給被告，原告得知情況后，提起訴訟。
【爭議焦點(diǎn)】
被告認(rèn)為原告交房款屬于借用資金，同時認(rèn)為原告無資格購房；原告則認(rèn)為被告當(dāng)初借用購房面積指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)還回來，原告交付房款的行為足以證明被告還指標(biāo)的事實(shí)，被告反悔的行為侵犯了原告的合法權(quán)益。
被告還認(rèn)為：原告不具有購買訴爭房產(chǎn)的資格，訴爭房屋屬于農(nóng)村房屋拆遷安置房，屬于保障性用住房，只有屬于該危改項(xiàng)目的拆遷村民才能享有以優(yōu)惠價格購買該房產(chǎn)的資格。依據(jù)《城市房屋管理法》未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，雙方簽署《轉(zhuǎn)購協(xié)議》時被告并未取得房屋產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效。
本案引發(fā)的主要問題是：購房指標(biāo)是否具有人身性、是否可以轉(zhuǎn)讓，雙方之間的口頭協(xié)議屬單純的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓？還是實(shí)質(zhì)的房屋買賣？指標(biāo)借用合同繼續(xù)履行是否存在障礙（即過戶條件是否具備和能否過戶？）
【法理分析】
原、被告雙方之間達(dá)成借用指標(biāo)的口頭協(xié)議，原告交納購房款，被告辯解的理由缺乏法律依據(jù)。雙方之間的借用協(xié)議其實(shí)針對的是一項(xiàng)優(yōu)惠價購買樓房的權(quán)利，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原告已經(jīng)按約定履行了相應(yīng)義務(wù)，被告也應(yīng)當(dāng)按約定履行相應(yīng)義務(wù)。被告反悔并拒絕過戶的行為，侵犯了原告的合法權(quán)益，原告起訴要求被告履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?br>
【律師觀點(diǎn)】
根據(jù)本案事實(shí)，根據(jù)京政辦發(fā)(2000)20號《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》第十二條規(guī)定：允許農(nóng)民將自住房的購買權(quán)部分或者全部有償轉(zhuǎn)讓。可以確認(rèn)原、被告雙方之間達(dá)成的口頭協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。
雙方簽署的協(xié)議雖針對拆遷回購房指標(biāo)，但從雙方實(shí)際履行過程看，原告將房款及其他相關(guān)費(fèi)用交予開發(fā)商，借用被告的名字簽訂房屋買賣合同，且雙方就房屋的價款、后續(xù)物業(yè)等費(fèi)用的交納以及房屋過戶等事宜均進(jìn)行了約定，事實(shí)上屬于房屋買賣行為，原告僅僅是借被告之名而已。
雙方行為指向回購房指標(biāo)，應(yīng)是對拆遷安置房“購買權(quán)”的轉(zhuǎn)讓，法律并沒有明文禁止此類房屋“購買權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓，法無明文規(guī)定禁止即自由。“購房指標(biāo)”是一種可期待物權(quán)，購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓的不是合同的權(quán)利和義務(wù)，而是對其房屋的可期待物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。原、被告之間的購房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，雙方應(yīng)按照誠實(shí)信用原則履行各自的義務(wù)。
本案訟爭雖是農(nóng)村拆遷回遷房屋，雖標(biāo)注按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，但并非保障性用房，且房屋管理局明確表示此類房屋可以辦理過戶手續(xù)，不受限制。本案合同繼續(xù)履行不存在障礙。被告雖然提出房屋買賣時沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓，主張?jiān)撡I賣協(xié)議無效，這一觀點(diǎn)是不成立。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第十四條明確規(guī)定：《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而被告主張的恰恰是規(guī)范房屋交易中的管理性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，故不能作為主張無效的依據(jù)。 本案雖系被告拆遷安置房，但屬被告超出面積安置的部分，被告已在此前享受了原告的安置政策中應(yīng)由原告享受的房屋優(yōu)惠。如被告毀約行為得到法律保護(hù)，法律規(guī)定的合同交易原則誠實(shí)信用形同虛設(shè)，也在社會上形成隨意反悔、不講誠信的弊病，對建立誠信社會、法治社會、和諧社會都將產(chǎn)生非常大的負(fù)面效應(yīng)。從維護(hù)社會秩序和尊重交易公平的原則出發(fā)，如果允許隨時推翻既存法律關(guān)系，使原本可以合法實(shí)際履行的行為被認(rèn)定為無效，對原告極不公平，有悖合同無效制度的初衷和立法本意，也與穩(wěn)定社會秩序的法律宗旨不相符。
【漏洞模糊中尋找活的法律】
針對法律沒有規(guī)定的情況，必須依據(jù)立法意圖的考量，以確定立法者是有意排斥某項(xiàng)規(guī)則還是因?yàn)槭韬龆醋魅魏伟才牛诰唧w案件裁判活動中，應(yīng)當(dāng)遵循合憲性要求，一切司法活動都應(yīng)當(dāng)遵循憲法，不能違反憲法的規(guī)則和精神，將特定的案件歸入相應(yīng)的原則和規(guī)則之內(nèi)，通過準(zhǔn)確適用法律解釋、利益衡量和漏洞填補(bǔ)等法律適用技術(shù)，保持法律適用的穩(wěn)定性、發(fā)展性和科學(xué)性。任何部門法都是置于一個大的基礎(chǔ)性法理的基礎(chǔ)之上，而不是一種孤立的單獨(dú)的存在，法的含義是裁判爭訟的一套權(quán)威依據(jù)和指導(dǎo)，用以調(diào)整關(guān)系、規(guī)范行為，關(guān)于社會和法律秩序的理念所組成的，由法條原理和概念的界說以及創(chuàng)設(shè)法律標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)律所組成，這種技術(shù)的權(quán)威性與重要性并不亞于法條本身，依法裁判的“法”至少由法律制度、法律理念和法律方法構(gòu)成，這是有機(jī)統(tǒng)一的體系，任何法律都是在這種體系之內(nèi)進(jìn)行的實(shí)際適用。
類似本案的情況，現(xiàn)行法律規(guī)定不明確，需要以漏洞填補(bǔ)，尋找適用于個案裁判的妥當(dāng)法律規(guī)則，必須遵循法律體系的整個精神和目的。法條有限，世事無窮，從微觀角度觀察法律，無法為待決案件提供裁判依據(jù)，一部法律難以涵蓋社會生活的方方面面，難以為所有紛繁復(fù)雜的糾紛提供裁判依據(jù)。規(guī)則本身不完善，從而導(dǎo)致成文法不能為個案提供裁判依據(jù)，規(guī)則缺失，法律盡管有不完善的情況，但如果能夠通過狹義解釋等方法而加以完善。“價值判斷”是在司法裁判活動中根據(jù)一定的價值取向，判斷爭議所涉及的法律利益，實(shí)現(xiàn)法律所追求的公平正義。
【探究價值】
所謂價值就是美好觀念或人們追求的事物，法的價值就是法作為一種社會規(guī)范的法律所體現(xiàn)的可以滿足人需要的功能和屬性，任何完整的法律規(guī)范都以實(shí)現(xiàn)特定的價值為目的，并對法益和行為方式作出評價，在規(guī)劃事實(shí)構(gòu)成與法律效果的聯(lián)系中，總是存在著正義、自由、平等、效率、安全等價值判斷，以特定的價值作為標(biāo)準(zhǔn)裁判爭議的個案，強(qiáng)調(diào)法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)追求怎樣的目標(biāo)，要求判斷者秉持妥當(dāng)?shù)膬r值立場去解訴爭利益，在認(rèn)知困難的疑難案件和道德型疑難案件中。民法確立了公平、平等、誠實(shí)信用、保護(hù)民事權(quán)利、權(quán)利不得濫用等原則，根據(jù)各項(xiàng)基本原則可以推導(dǎo)出一切具體法律制度，幾乎所有的漏洞都能夠運(yùn)用原則來真補(bǔ)，這是兜底性尋法工具，沒有超出射程范圍，創(chuàng)造性司法活動。民法的基本原則集中反映了法律的公平、正義等價值，有復(fù)數(shù)解釋時可以直接依據(jù)基本原則。
這些價值也可能是特定法律領(lǐng)域內(nèi)公認(rèn)的基本價值，平等、公平、誠信。根據(jù)一定的價值取向判斷爭議所涉及的法律利益，實(shí)現(xiàn)法律所追求的公平正義。價值在哲學(xué)了是指客體對主體的其利效用，是指美好觀念和人們追求的事物。法的價值是指作為一種社會規(guī)范的法律所體現(xiàn)的、可以滿足人需要的功能和屬性，價值判斷就是以某一選定的標(biāo)準(zhǔn)衡量人、事件和狀態(tài)等，通常指某一特定客體對特定主體有無價值，有什么價值、有多大價值的判斷。
法律規(guī)范中充滿了價值判斷，任何完整的法律規(guī)范都以實(shí)現(xiàn)特定的價值為目的，并對特定的效益和行為方式作出評價，在規(guī)范的事實(shí)構(gòu)成與法律效果的聯(lián)系中，總是存在著立法者諸如正義、自由、平等、效率、安全等價值判斷。要求判斷者秉持妥當(dāng)?shù)膬r值立場，去解決訴爭利益，是非判斷的終極目標(biāo)，直覺意義上的公平正義往往是起點(diǎn)，引起我們對于裁判進(jìn)行更為深層的思考和追問，倘若裁判結(jié)果明顯為全社會的公認(rèn)觀念不能接受，或者按照一般社會觀念衡量是明顯脫離實(shí)際的，我們就需要矯正這樣的裁判結(jié)果，或者改變法律的適用方向，人們不自然并且處處提防，要讓他們從容地進(jìn)行日常交往，法律的邊界必須與他們關(guān)于是非的合理感受相符合，這就是要求裁判者適用社會規(guī)范去劃分合理訴求的邊界，一套合理法律體系的首要要求就是裁判必須與社會的真實(shí)感受與需求相吻合。制度和思維的摩擦，涉及法思想方面的政策選擇問題，也涉及法技術(shù)方面的理論和實(shí)踐問題。更加強(qiáng)烈地折射出在民權(quán)承訴和保護(hù)這個問題上的相互摩擦碰撞。本案中的優(yōu)惠價購房指標(biāo)，在法律概念上是模糊的，失去了準(zhǔn)確性，而現(xiàn)行需要建立的規(guī)則還沒建立起來，形成根深蒂固的裁判障礙，這些問題必須解決，怎么處置這個購房指標(biāo)問題，從法的價值觀向和公平公正的理念出發(fā)，原被告交換指標(biāo)的行為，理應(yīng)受到法律的承認(rèn)和保護(hù)。
