[ 許明福 ]——(2013-7-4) / 已閱6009次
【案情簡介】
2010年9月，張某將一套自己所有的店面出租給李某，租期為兩年。雙方約定：李某不得轉租，否則張某有權解除租賃合同。2011年8月，李某將該店面轉租給趙某，租期為一年，并約定期滿可以續簽。2012年1月，趙某被房主張某告知將收回該店面，趙某認為李某隱瞞真相，擅自將店面轉租給自己，導致自己無法繼續承租。于是趙某將李某告上法院，請求確認租賃合同有效。在案件的審理過程中，就該轉租合同是否有效存在兩種不同的意見。
【分歧】
第一種意見認為，轉租合同無效。我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效，且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租，因而承租人擅自轉租系無權處分行為。李某與趙某的轉租合同無效，趙某的訴訟請求不應得到支持。
第二種意見認為，轉租合同有效。我國《合同法》第224條的規定，僅僅賦予了出租人在未經其同意下的對原合同的解除權，并未涉及承租人與次承租人之間合同的效力。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發，在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下，轉租合同不宜認定為無效合同。
【分析】
筆者同意第一種意見。本案的關鍵問題是對于房屋租賃合同，在未征得原房屋所有權人的同意的前提下，承租人擅自轉租的效力問題。
對于租賃中的轉租問題，我國《合同法》僅在第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”該條只規定了經出租人同意的轉租合同是有效的，但對于未經出租人同意的轉租合同是否有效則未規定。筆者認為，該轉租合同是否有效應視具體情況而定。如原租賃合同對轉租問題未明確約定，在此種情況下，承租人擅自轉租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉租關系僅為承租人與次承租人之間的關系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。若原租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，此時，轉租合同應為無效，出租人可行使合同解除權，收回租賃物;對善意的次承租人來說，可依據無效合同的處理規定向承租人要求賠償損失。
在本案中，張某和李某已在原租賃合同中明確約定，李某不得轉租，否則張某有權解除租賃合同。李某隱瞞真相，將該店面轉租給不知情的趙某，李某此時并無轉租的權利，轉租合同應當視為無效。因而筆者認為，趙某的訴請不能得到支持。不過依據無效合同的處理規定，即《合同法》第58條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”故，趙某可以向法院起訴要求李某賠償其相應的損失。
