[ 張婷婷 ]——(2013-7-8) / 已閱21498次
由于增設停車位是在法定停車位己經基本滿足小區內的業主需要時再建造的，所以我們應當視小區業主己經授權開發商代為處理。所以開發商既可以將增設停車位交由小區業主使用，也可以將其交由小區業主以外的第三人使用，所得之收入，亦應歸小區業主所有。
允許建設增設停車位的意義在于：其一，它使得小區的土地得到充分的利用，增加了資源的合理分配，避免了土地的閑置；其二，增設停車位在將其出租給小區業主之外的第三人使用時所得的收益，可以用來分攤開發商建造車庫的成本，既可以使得開發商較容易地收回成本，也使得業主分攤的費用降低，可謂一舉兩得。
3、公共事業停車位
臺灣的獎勵停車位的一個功能，就是給一些諸如撒水車、郵政車、消防車、救護車等公共用車預留車位，以便這些車在開進小區時有固定的停放位置。筆者認為在我國，特別是在諸如北京、上海、重慶都特大型且人口稠密的城市，設定這樣的車位也是非常有必要的。 正如上文所說，我國的小區停車位呈現供不應求的特點。而這些公共用車一般駛入住宅小區時都是執行公務，如果還需要為尋找一個合適的或者是可以停車的位置而耽擱時間，其消極影響是顯而易見的。所以我們需要在小區為這些特殊的車輛尋找一個固定的停車位置，以便它們方便快捷地停放。這就決定了公共事業停車位只供專門的車輛停放，即便平時閑置時，也不應允許任何車輛占用和使用。
�。ㄈ┬^業主共有的停車位的費用分攤及利益歸屬法律地位也應做出規定
地面停車位，一般開發商都將購買土地使用權的費用分攤在業主的購房費用中，因此應當明確規定采取由全體業主按照其各自購買房屋的面積予以分攤的形式；地下停車位，前文己經分析過了，仍然應當采取全體業主根據各自房屋面積予以分攤的辦法。并且法律應當做出強制性的規定，不允許采取其他的辦法，以免開發商重復收取費用；首層架空停車位，有需要車位的住戶進行分擔；樓頂停車位，由本單元的業主根據各自住房面積予以分攤。此外，在小區車位取得的利益這一問題上，應當明確歸屬小區業主共同所有。至于分攤到具體業主的份額，那是業主之間的問題，絕對不允許開發商將利益歸為己有，或以所謂“代為管理”以及其他的非法名目劃至自己名下。
（四）關于約定的問題，應當做出更加詳盡的規定
物權法規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
筆者認為，應當將其根據停車位的不同類型加以細化，即對于地面和地下停車位，有關車位的使用權，不允許開發商與業主約定，應一律歸業主所有；但對于對外出租所獲得的收益，應當允許開發商與業主約定，可以先由開發商代為收取，作為開發商回收建造停車位的成本之用；對于首層架空停車位，其所有權一律歸單元所有業主所有，但可以允許開發商與業主約定，由開發商享有占有、使用、收益的權利。這樣使得開發商可以在首層架空位過多閑置時，對外將其出租。獲得的收益，亦可以作為其回收成本之用；對于樓頂停車位，約定應當只存在于建筑物區分所有權人之間，即對專有權的約定，而不能由開發商的介入。
�。ㄎ澹⿷獙π^停車位轉讓給區分所有人以外的第三人進行限制
有一些學者認為，如果允許開發商將停車位賣給小區業主以外的人，則在現代社會的情況下，必然出現停車位的買主剝削小區業主，向其收取高額租金的情況。因此，即便在小區的停車位不可避免地歸屬開發商所有的情況下，也要規定開發商不可將其賣給小區業主以外的人，或將專有使用權出租給小區業主以外的人。關于停車位是否可以轉讓給小區業主外的第三人的問題，根據我國臺灣地區“民法”的規定，法定停車位屬于法定停車空間以及緊急避難的空間，屬于建筑物的共同所有部分，附屬于建筑物，不得單獨轉讓，任何轉讓協議都是無效的。但如果已經轉讓給業主，可以認為該轉讓并不妨礙這種停車位的附屬性質，所以轉讓又是有效的。
但《物權法》沒有規定法定停車位的問題，現實中已經出現了開發商將停車位轉讓給業主之外的第三人現象，這樣做產生了一系列問題。首先，因為轉讓給第三人，造成小區物業管理的困難，也給全體業主的生活帶來不便，尤其給治安帶來消極影響；其次，由于將車位轉讓給第三人，造成小區業主使用車位緊張，最終影響到小區的生活質量；此外，如果允許小區車位轉讓給第三人，這樣就會使小區車位進入市場機制，勢必造成車位的價格上漲，甚至有人認為，自然轉讓將會使小區以外的其他人控制車位的資源，進而向業主收取高額壟斷資金，這樣也會對小區生活質量造成嚴重影響。
筆者認為，小區的停車位本質是小區的整體環境內容，是附屬于小區居住的便利而建造的，其應服從于小區的購買專有部分的利用，其也是整個小區成員權的組成內容[8]。對于車位的自由轉讓也應該在法律上做出嚴格的限制，即車位可以在小區業主之間自由轉讓，但是不能隨意向小區以外的其他人進行轉讓。不過，在我國沒有設定法定停車位的情況下，一方面可以引入法定的優先購買權機制，在提供同樣價格的情況下，業主優先于業主之外的第三人享有優先購買的權利。因此，開發商在出售停車位的時候，約定通知業主購買，沒有通知而將車位賣給業主以外的第三人，將導致買賣合同無效。另一方面，對非小區業主購買停車位進行一定的限制，原則上在盡可能不影響小區物業管理的前提下出租，畢竟車位也是個人財產，停車位所有人享有收益的權利。
四、結語
現實中業主和開發商糾紛不斷，都是因為權屬不明而產生的。科斯定律[9]認為，產權清晰是交易的前提，能減少交易成本，促進社會整體利益的增長。在產權清晰的基礎上，產權歸甲或乙并不會造成利益的不平衡，因為當事人的協商會調整責任的分攤，從而自發形成利益平衡[10]。只要法律確定了車位的權利歸屬原則，業主和開發商便會形成穩定的預期，并切實地采取相應的對策。
小區停車位法律糾紛的產生，是人類社會向前發展，人民生活水平不斷提高，私家車擁有量增多的必然結果。要實解決其法律糾紛，必須先搞清楚不同類型停車位的產權歸屬。小區停車位的法律歸屬問題之所以顯得復雜，關鍵原因在于各種觀點在討論此問題時，總是片面地從某個角度出發，企圖得出唯一的結論，這種思路是值得商討的。
《物權法》一定程度上代表了立法的進步，但仍有其不足。要想真正解決城市住宅小區的停車位問題，需要相關制度的配合，需要相關的法律法規加以完善。希望本文提出的法律對策能夠為解決因小區停車位而引發的糾紛提供幫助，相信隨著立法的不斷完善，公民素質的不斷提高，住宅小區停車位的法律糾紛問題會得到切實的解決。
【參考文獻】
[1]朱俊峰:《公寓小區停車位法律問題研究》，載《清華大學學報》2006年第4期。
[2]梁慧星，陳華彬:《物權法》，法律出版社2005年版，第243頁。
[3]“物權法時代”的停車位之爭:法無詳解、爭議仍存.http://www.soufun.com,2007年11月27日來源CCTV。
[4]“上海物權法第一案宣判業主成功拿回車位購買費”http://news.xinhuanet.com/legal/2007-11/06/content 7019374.htm, 2007年11月06日。
[5]小區停車難《物權法))難斷車位歸屬.http://news.tj.soufun.com/2007-07-18/1141269.htm。
[6]王效賢，劉海亮.物權法總則與所有權制度.知識產權出版社.2005:174。
[7]謝在全.民法物權論.中國政法大學出版社.1999: I 22-125。
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