[ 樊斌杰 ]——(2013-7-15) / 已閱16827次
房屋買賣合同與房屋抵押合同因履行發(fā)生利益沖突時是優(yōu)先保護生存利益還是商業(yè)利益？
案件事實：
2007年，顧某在某縣城區(qū)開發(fā)建房一棟，樓房七層，每層一套。同年顧某將三至七樓全部出售給他人，并訂立《房屋買賣合同》，購房人按合同約定扣除辦證押金5000元后，將購房款全部付清。房竣工后購房人進行了裝修并遷入居住。2010年縣政府清理違章建筑，顧某按政策補繳了相關稅費款。補繳稅費款后，顧某要求購房人分擔，與購房人未能達成一致。2012年1月6日，顧某將四至七樓的產權證辦在自已的名下。同年6月，顧某用四至七樓四套住房為自已和他人在某銀行小企業(yè)信貸中心辦理了貸款抵押登記。顧某與慎某于1992年以夫妻名義同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，經法院調解離婚。離婚時約定，共同財產紅旗轎車一輛歸慎某，其余財產歸顧某。庭審記錄顯示，顧某與慎某離婚時只有一套房屋（一樓與二樓組成的復式房）�，F購房人和貸款人均向法院提起民中訴訟，請求法院依法保護己方權利。顧某在訴訟過程是因交通事故死亡。
本案的焦點：其一，貸款抵押合同是否有效，借款人與貸款是否有患通情形；抵押物是否為顧某與慎某的夫妻共同共有財產；其二房屋買賣合同交易安全與房屋抵押合同交易安全發(fā)生利益沖突時優(yōu)先保護哪種利益。
筆者觀點：
一、貸款抵押合同無效
（一）、用夫妻存續(xù)期間的共同共有財產設定抵押，夫妻另一方未同意的，其設立抵押的行為應當認定為無效。
1、顧某與慎某自1992年以夫妻名義共同生活，至2010年5月19日經法院調解離婚，此期間雙方系夫妻關系。2007年顧某出賣的房屋屬其夫妻共同財產，其離婚時并未處理。
2、顧某用夫妻共同財產（出售給第三人的房屋）設立抵押未經共同共有人慎某同意，依最《高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第五十四條“共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。”的規(guī)定，其設立抵押的行為應當認定為無效。
（二）、顧某用已出售的房屋用于貸款抵押系屬故意，貸款人在訂立抵押合同時未盡到審慎審查義務，存有過錯，雙方訂立抵押合同屬民法上的惡意串通情形。
1、2010年5月19日，顧某與慎某經法院調解離婚，從調解協(xié)議的第三條的內容“共同財產紅旗轎車（粵BXA502）一輛，歸被告（慎某）所有，其余財產歸被告所有。”可以得知，離婚調解協(xié)議并明確，用于抵押貸款的房屋系顧某所有。據其離婚庭審筆錄，其離婚時，夫妻共有的房屋只有一套。離婚調解協(xié)議書已作為抵押登記的文件材料。
2、貸款人與抵押人（或者借款人）在《房地產抵押合同》中約定了下列內容：“抵押房地產在擔保期間，由抵押人占有使用，并負責維修，確保房屋完好無損，產生收益亦歸抵押人所有�！薄暗盅喝松米砸猿鍪�、出租、交換、贈與或者其他方式處分抵押房地產的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。在《最高額抵押合同》中約定了下列內容：“本合同項下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意隨時接受債權人對抵押物的檢查�！薄氨竞贤暗盅何锷衔丛O定其他第三人的租賃、抵押或者其他權利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障礙，不是依法或依對抵押人有約束力的契約為不得流通或限制流通的財產�！薄氨竞贤瑩５膫鶆涨鍍斖戤吳埃盅喝吮ＷC妥善保管、使用、維護抵押物，未經債權人書面同意，保證不出租、再抵押、抵押、出售抵押物。”從上述約定來看，貸款人在辦理房屋抵押貸款前，對抵押的房屋應當了解其狀況。
3、貸款人在庭審中陳述其工作人員已到現場了解了抵押房屋的現狀，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登記表上的使用人為顧某。貸款人既已派工作人員到現場了解了抵押物的狀況就應當如實記載，不管工作人員了解到的是設定抵押的房屋已出租他人還是已出售給他人，貸款人均未盡一般人具有的起碼的注意義務。其只要稍作了解就該案的情形就不會發(fā)生。故應當認定，貸款人應當知道其行為可能會造成購房人的損害，其行為出于惡意，表明其主觀上具有違法的意圖。
4、從侵權法的角度，貸款訂立貸款抵押合同的行為也侵害了購房人的財產權益，構成對購房人的侵權。
依《侵權責任法》第二條“侵害民事權益，應當依照本法承擔侵權責任。本法所稱民事權益，包括生命權、健康權、姓名權、名譽權、榮譽權、肖像權、隱私權、婚姻自主權、監(jiān)護權、所有權、用益物權、擔保物權、著作權、專利權、商標專用權、發(fā)現權、股權、繼承權等人身、財產權益�！焙偷诹鶙l“行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。”的規(guī)定，本案原告訂立抵押合同的行為已侵害了購房人的民事權益—財產權益，構成對購房人的侵權。。
三、本案因房屋買賣合同形成的債權屬消費購房債權與抵押物優(yōu)先受償權產生沖突時，即應優(yōu)先保護消費購房債權。
1、購房消費者在我國是一個弱勢群體。鑒于我國房地產價格與居民收入不成比例，房地產市場交易不規(guī)范，房地產商占據了強勢地位，購房消費者難以知悉所買房屋的具體負擔情況等現實，最高人民法院特別保護購房消費者對房地產商享有的請求移轉房屋所有權的債權。根據最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1 條至第2 條，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，買受人的請求權可以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權以及其他債權人就該房屋所享有的抵押權。據此，只要購房消費者交付了全部或者大部分購房款，其請求權即可對抗其他物權，至于其是否占有房屋，在所不問。
本案中，顧某所進行的建房行為屬個人從事房地產開發(fā)行為，其出賣給購房人的房屋是毛坯房即期房，購房人購房是為自住，即為購房消費。購房人購房后支付了購房款，對房屋進行了裝修，并實際占有了房屋，且現已居住多年。按舉輕以明重的裁判規(guī)則，本案應類推適用最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，優(yōu)先保護第三人的請求移轉房屋所有權的債權。
2、從占有權人與抵押權人的利益衡量，貸款對抵押的房屋不可以行使抵押權。
（1）、購房人基于房屋買賣合同關系以所有的意思占有了房屋，依《物權法》的規(guī)定，系有權占有，其占有權屬自物權范疇，受物權法保護。依現有法律規(guī)定，購房人對該房屋享有占有、使用、收益和處分等全部權能。再依《物權法》第241條“基于合同系等產生的占有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定，合同沒有約定或者不明的確的，依照有法律規(guī)定”的規(guī)定，貸款人無權對購房人行使抵押權。
（2）、貸款人基于抵押合同關系對房屋享有抵押權，依《物權法》的規(guī)定，其對房屋有優(yōu)先受償權，該項優(yōu)先受償權屬他物權的范疇。
（3）、購房人受讓房屋后，對房屋進行了裝修，其裝修物與原物構成一個整體，形成附合物，且購房人是裝修物的所有人。依《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十二條“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額�！彼N涵的法理，結合第三人在房屋成為抵押物之前就已受讓房屋并占有、使用、獲取收益的事實，貸款人對抵押的房屋的優(yōu)先受償權不應保護。
�。�4）、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！币琅e輕以明重的司法裁判規(guī)則，購房人的買受權更應受到法律的保護。
（5）、本案的抵押物是在設立抵押權之前就已出買給崢房人，而不是抵押權存續(xù)期間出賣給購房人的，依《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆�，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任�！钡囊�(guī)定，貸款對抵押的房屋不可以行使抵押權。
綜上情事，在為維護房屋買賣交易安全（生存利益）與為維護貸款抵押交易安全（對抗第三人的權利）兩權相衡的價值選擇時，如何求得利益平衡或者相對平衡，應適用“兩利相衡取其重、兩弊相衡取其輕”之司法裁判規(guī)則予以裁判。筆者認為，在本案中，購房人的交易目的是為居住而購房，事實上購房人一家也在所購房屋內居住生活，由此，購房人的權利涉及到居住權問題，而居住權屬生存權范疇，生存權又屬人權范疇，但貸款人屬商事主體，其權利僅涉及財產權問題，而該權利的實現與否與生存權無關，因此，權衡貸款人與購房人的利益，購房人的利益遠較貸款人的利益為重，依《最高人民法院關于在審判執(zhí)行工作中切實規(guī)范自由裁量權行使保障法律統(tǒng)一適用的指導意見》，故應優(yōu)先保護購房人的生存利益。如果優(yōu)先保護貸款人的利益，將購房人居住的房屋拍賣，由貸款人優(yōu)先受償，勢必造成購房人人一家無房可居，流離失所的困境，嚴重影響社會的和諧與穩(wěn)定大局，也與“服務大局”的社會主義法治理念相悖。
作者：江西問章律師事務所律師
2013年7月15日
