[ 孫兆暉 ]——(2013-10-31) / 已閱8031次
【案情】
2012年6月1日，房屋購買人楊某與家安公司簽訂《居間服務合同》。該合同第六條約定4萬元居間費由買方負擔，第七條以明顯加粗字體列明：買方未支付居間費而解除買賣合同的，此后3個月內，買方或其近親屬與賣方就本合同項下房屋達成買賣交易的，買方應支付5萬元居間費。同日，賣方田某與楊某在家安公司居間服務下簽訂了房屋買賣合同。后楊某以居間費過高為由拒付居間費，與田某協商解除了房屋買賣合同。同年8月1日，楊某之子與田某就涉案房屋簽訂買賣合同。家安公司將楊某告上法庭，要求楊某支付5萬元居間費。楊某辯稱，家安公司的居間服務并未成功，合同第七條系無效條款，要求駁回家安公司訴訟請求。
【分歧】
本案的爭議焦點有二：一是買賣雙方合意解約，買方是否仍需支付居間費；二是居間人限制買方及其相關人另行成交，該限制條款是否有效。審理過程中有兩種不同意見：
第一種意見認為，買賣雙方協商解除了房屋買賣合同，楊某的購房目的并未實現，其效果等同于“居間人未促成合同成立”，家安公司無權要求居間報酬。《居間服務合同》第七條不合理地限制了楊某及其相關人自主選擇中介公司的權利，應屬無效條款。本案可酌定楊某給付家安公司適當費用以彌補其成本支出。
第二種意見認為，居間人促成合同成立后，委托人應當按照約定支付報酬。家安公司已促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行約定的居間義務，買賣雙方解除合同非因家安公司居間行為所致，有跳單之嫌，楊某仍需依約支付居間費。《居間服務合同》第七條并未限制楊某及其相關人的自主選擇權，應屬有效條款。本案應判決支持家安公司的訴訟請求。
【評析】
筆者同意第二種意見。在處理此類居間合同糾紛時，首先，要注意厘清兩個法律關系，即買方與中介公司之間的居間合同關系，買方和賣方之間的買賣合同關系。其次，要正確認定居間合同中限制成交條款的效力，區分買方行使自主選擇權的行為與跳單行為。結合本案爭議焦點，分析如下：
第一，買賣雙方合意解約或未能履約的，是否仍需支付居間費。從法律關系角度看，支付居間費系居間合同關系中的義務，與買賣合同是否解除及履行狀況無關。只要中介公司依照居間合同履行了居間義務，促成買賣雙方簽訂買賣合同，客戶就應依約支付居間費。如果買賣合同的解除或未能得以履行系因中介公司過錯所致，如中介公司未能提供正確的房屋權屬信息、未審查購房者資格、未告知正確的貸款政策、起草的買賣合同存在重大疏漏等，客戶應以中介公司未履行居間合同約定的主要義務為由，要求解除居間合同，不再支付居間費或索回已付的居間費。
家安公司依約促成楊某與田某簽訂房屋買賣合同，已履行居間義務，楊某應支付居間費。楊某與田某合意解除買賣合同，起因于楊某認為居間費過高。此后，楊某之子又與田某就本案房屋簽訂買賣合同，有跳單之嫌。家安公司并無違約行為，楊某無權解除《居間服務合同》，其拒絕支付居間費的行為沒有合同和法律依據。
第二，居間人限制買方及其相關人另行成交，該限制條款是否有效。中介公司在促成買賣合同簽訂前，其需向買方提供房源位置信息，往往還會對房源品質進行比較分析，提供政策咨詢，甚至還會組織價格磋商。為防止客戶惡意跳單，中介公司一般會在居間合同中擬定限制成交條款，即規定買房人及其相關人在特定時間內利用上述信息資源就該房屋與賣方另行成交的，仍應支付居間費。按照我國合同法及其司法解釋，該條款屬加重對方責任的格式條款，中介公司盡到合理提示和說明義務的，該條款即應被認定為有效。
買方可以在充分比較不同中介公司的居間費標準、服務內容、商譽等之后，再決定是否簽訂看房確認書或居間合同，故該條款并未侵害消費者的自主選擇權。客戶在簽訂居間合同并接受主要居間服務之后，甚至在簽訂房屋買賣合同之后，再主張另換中介公司，則屬濫用自主選擇權的跳單行為。本案中，家安公司在《居間服務合同》第七條中以足以引起楊某注意的標識，合理提示了加重楊某責任的格式條款，楊某選擇家安公司并簽訂居間合同，該條款合法有效。楊某與田某解除買賣合同后，楊某之子隨即與田某就該房屋簽訂合同成交，家安公司依據《居間服務合同》第七條請求楊某支付居間費5萬元，合法有據，應予支持。
（作者單位：北京市第二中級人民法院）
