[ 王海燕 ]——(2013-11-27) / 已閱8104次
案情
原告孔慶君是本案爭議房屋登記簿記載的權利人，第三人趙紅系不動產異議登記申請人。2010年3月趙紅將其所有的本案爭議房屋賣給原告孔慶君，孔慶君于2010年3月22日取得213326號房屋所有權證。因趙紅拒絕從爭議房屋中搬出，2011年11月孔慶君以趙紅為被告提起返還原物訴訟，2011年12月6日黑龍江省牡丹江市西安區人民法院作出（2011）牡西民初字第592號民事判決書，判決趙紅于本判決生效后十日內返還孔慶君房屋。趙紅不服此判決提起上訴，牡丹江市中級人民法院作出（2012）牡民終字第66號民事判決書，駁回上訴，維持原判。2012年9月27日，第三人趙紅持異議申請、黑龍江曦暉律師事務所出具的證明、其本人身份證明，向被告牡丹江市房產管理局申請對本案爭議房屋予以異議登記。黑龍江曦暉律師事務所出具的證明，內容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產（房產證號213326）糾紛一案，現我們正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴，該案件正在訴訟當中。特此證明�！�2012年9月28日被告將異議登記事項記載于登記簿。第三人趙紅沒有依照《中華人民共和國物權法》第十九條第二款規定在異議登記后的十五日內起訴，異議登記已失效，但是被告仍在登記簿上記載異議登記事項。
分歧
第一種意見認為：依據《房屋登記辦法》第四條的規定，被告牡丹江市房產管理局是牡丹江市轄區內負責房屋登記工作的行政主管部門，具有辦理房屋登記的法定職權�！斗课莸怯涋k法》第七十六條規定“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記”。第三人趙紅作為利害關系人向被告申請異議登記提交的證明文件，系由律師事務所單方出具的正在申請抗訴的證明，該證明不是檢察機關受理抗訴的法定證明文件，不能證明檢察機關已受理抗訴，因此趙紅提交的這份證明文件不符合上述規定的“房屋登記簿記載錯誤的證明文件”，不具有法律效力，被告為第三人趙紅辦理異議登記違法，原告孔慶君的訴訟請求予以支持。因第三人趙紅沒有在法定期限內起訴，異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內容，故只確認被告為第三人趙紅辦理異議登記違法。
第二種意見認為，被告牡丹江市房產管理局具體行政行為不違法。
評析
一、異議登記申請材料審查標準
《房屋登記辦法》第七十六條規定：“利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記�！标P于房屋登記簿記載錯誤的證明文件，《房屋登記辦法》和其他相關法律法規均沒有對這個證明文件的制作主體、內容作出明確規定。被告也以目前法律法規沒有明確的審核標準，對第三人提供的證明文件的效力無從判斷，申請人提交的申請材料齊全、符合法定要求，被告予以異議登記合法。被告的這種說法看似有道理，實則是站不住腳的。《房屋登記辦法》第十八條，明確了被告對申請登記材料應當查驗的義務。查驗，從字面上理解就是檢查、驗明，也就是說被告收到申請材料后查看材料是否齊全，只是其履行審查義務的初級階段，房屋登記機關還要具體審查申請材料的真實性、合法性。
本案中，對于第三人趙紅提交的房屋登記簿記載的事項錯誤的證明，被告有義務仔細審查證明文件的內容，審查、判斷其能否證明該房屋登記簿記載的事項錯誤。趙紅提交的房屋登記簿記載錯誤的證明系由律師事務所出具，內容為：“我所接受趙紅的委托，代理趙紅與孔慶君房產（房產證號213326）糾紛一案，現我們正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴，該案件正在訴訟當中。特此證明�！�
如果房屋登記機關本著審慎的態度查驗申請材料，不難發現該證明存在以下問題：一是該證明的制作主體不是法定職能機關。律師事務所作為向當事人提供法律服務的中介服務組織，法律、法規沒有賦予其證明房屋登記簿記載錯誤的職能和職權。二是證明的內容不具有法律效力。此證明的內容體現的是“正在向黑龍江省人民檢察院申請抗訴”，也就是說第三人趙紅正在申請抗訴，并不意味著檢察機關已經向法院提出抗訴。實際上，直至本案全部審結，趙紅也未能提供檢察機關的立案材料。因此，律師事務所出具的這個證明不是檢察機關立案的法定證明材料，不具有法律效力。房屋登記機關對第三人趙紅提交的異議登記申請材料未盡到審慎的查驗義務，據此對原告孔慶君的房屋予以異議登記違法。綜上，房屋登記機關對當事人提交的登記申請材料，不僅應從形式上進行審查，而且還應當對材料的內容進行全面、審慎地查驗。
二、被訴具體行政行為違法
《中華人民共和國物權法》第十九條規定，登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。2012年9月27日第三人趙紅向被告牡丹江市房產管理局申請異議登記，同年9月28日被告予以異議登記。依照物權法的上述規定，第三人應當在10月13日前提起訴訟，否則異議登記失效。
本案中，第三人在法定期限內沒有向被告提供法院受理案件的證明材料，因此依照物權法的上述規定，異議登記已失效。被告對申請材料未盡到審慎的查驗義務，對原告房屋予以異議登記顯然違法，但因異議登記已失效，被訴具體行政行為不具有可撤銷內容，依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第57條第2款第2項規定，故應判決確認被告牡丹江市房產管理局2012年9月28日為第三人趙紅辦理的異議登記違法。
（作者單位：黑龍江省牡丹江市西安區人民法院）
