[ 農(nóng)力 ]——(2013-12-3) / 已閱10417次
小產(chǎn)權(quán)房不被社會(huì)認(rèn)同，但仍有巨大的潛在市場(chǎng)，必然它的積極意義。首先，小產(chǎn)權(quán)房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格壓力與需矛盾的雙重作用下孕育而生的，它的價(jià)格低廉、交易簡(jiǎn)單，從而以更好的平抑房?jī)r(jià)。房屋的供應(yīng)量與房?jī)r(jià)是成反比的，供應(yīng)量增大房?jī)r(jià)就會(huì)下滑，小產(chǎn)權(quán)房增加了住房的供應(yīng)量，有利于平抑快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，同時(shí)也減輕政府調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力。其次，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展方向，在農(nóng)村建設(shè)小產(chǎn)房，可以吸引更多的城市居民，從而提高了農(nóng)村的整體素質(zhì)，有于新農(nóng)村建設(shè)，為農(nóng)村帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，加快農(nóng)村向城市化邁進(jìn)步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。再次，緩解了城市住房壓力。由于社會(huì)障性住房的利潤(rùn)空間較小，開發(fā)商常常不愿意開發(fā)，迫于國(guó)家的宏政策，雖然開發(fā)了一部分，但對(duì)于巨大的社會(huì)需求仍然是杯水車薪社會(huì)保障性住房的供求矛盾也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲比較嚴(yán)重的原因。小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)房如果在交納一定的土地出讓金或部分稅費(fèi)后，可以轉(zhuǎn)化為會(huì)保障性住房，會(huì)在一定程度上彌補(bǔ)政府職能的缺位[7]。
（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的消極意義
1、小產(chǎn)權(quán)房會(huì)浪費(fèi)大量的資源。
小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)會(huì)不利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)資源，主要體現(xiàn)在利用集體土地使用權(quán)修建大量的豪華別墅。另一方面由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉，就是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在建設(shè)土地、建筑材料以及施工技術(shù)等方面沒有政府有關(guān)部門的監(jiān)管，質(zhì)量難免會(huì)偷工減料，甚至減少小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)。最為根本的是，由于小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，極可能在將來(lái)會(huì)面臨被拆除的窘境，造成不必要的經(jīng)濟(jì)資源浪費(fèi)。
2、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的造成沖擊
擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。小產(chǎn)權(quán)房比商品房的價(jià)格低了很多，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成巨大的沖擊。這些低價(jià)小產(chǎn)權(quán)房在很大程度上會(huì)對(duì)本已岌岌可危的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成更大的影響，比如已建成的商品房很有可能會(huì)面臨被迫空置的局面。一旦商品房出現(xiàn)空置賣不出去的問題，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠出現(xiàn)問題，繼而引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的倒閉的可能。而開發(fā)商在開發(fā)、建造房屋時(shí)的資金很大程度上是來(lái)源于銀行的，這又會(huì)使得銀行業(yè)產(chǎn)生大量壞賬。這種多米諾效應(yīng)是十分可怕的。
3、不利于保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者
首先，小產(chǎn)權(quán)房由于自身不具備相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證，不能公開合法的轉(zhuǎn)售。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有完整的物權(quán)，購(gòu)買者在轉(zhuǎn)售住房時(shí)難以公開上市交易。其次，購(gòu)買者在購(gòu)買二手的小產(chǎn)權(quán)房之后很可能面臨一些產(chǎn)權(quán)糾紛問題，而小產(chǎn)權(quán)房又沒有在相關(guān)部門登記注冊(cè)，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買者得不到法律的有效保護(hù)。
五、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的措施與途徑
（一）完善我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的法律制度
小產(chǎn)權(quán)房的困境根源在于我國(guó)目前的城鄉(xiāng)二元土地制度不合理，該制度嚴(yán)重落后于時(shí)代發(fā)展的要求。因此，必須對(duì)我國(guó)土地管理法律制度實(shí)行改革，構(gòu)建與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地法律制度。我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》是規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，對(duì)我國(guó)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了概括性的規(guī)定，需要土地管理法規(guī)進(jìn)一步細(xì)化。我國(guó)《憲法》規(guī)定了農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，《憲法》是我國(guó)根本大法，該條規(guī)定是我國(guó)農(nóng)村集體土地法律制度改革的基礎(chǔ)。《土地管理法》應(yīng)該以《憲法》為基礎(chǔ)，對(duì)與保護(hù)我國(guó)農(nóng)民集體土地權(quán)益相矛盾的法律條款作相應(yīng)修改，對(duì)《土地管理法》規(guī)定的農(nóng)村集體土地所有權(quán)行使的各種不合理限制予以取消讓我國(guó)廣大農(nóng)民享有農(nóng)村集體土地非農(nóng)化進(jìn)程中的土地所有權(quán)、收益權(quán)、發(fā)展權(quán)和處分權(quán)等各種權(quán)益，逐步實(shí)現(xiàn)《土地管理法》的體系修改[8]。
（二）完善土地征用法規(guī)，保障農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)
正當(dāng)公平、公正、合理的行政征用補(bǔ)償原則是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍遵循的原則。而現(xiàn)實(shí)中在一些地區(qū)一些部門以“公共利益需要”為旗號(hào)低價(jià)征用農(nóng)民土地后再轉(zhuǎn)讓獲取增值收益，實(shí)際上保護(hù)了一些企業(yè)、單位甚至個(gè)人的利益群體的小團(tuán)體利益。不是以工補(bǔ)農(nóng)以城促鄉(xiāng)，而是以農(nóng)補(bǔ)、以鄉(xiāng)補(bǔ)城。因此，應(yīng)明確界定公共利益、完善征地程序，確保在征用農(nóng)民土地過(guò)程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)，把征用農(nóng)民土地的過(guò)程變成一個(gè)平等財(cái)產(chǎn)權(quán)利主體交易的過(guò)程，合理分配政府、開發(fā)商、農(nóng)民的利益，保障農(nóng)民在征地過(guò)程中應(yīng)獲得的增值收益。
（三）構(gòu)建合理、有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制
在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行農(nóng)地合理流轉(zhuǎn)，是建立現(xiàn)代商品化農(nóng)業(yè)以及進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的需要。為此，一方面應(yīng)通過(guò)政策 法規(guī)的調(diào)整，較少對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的種種限制；另外應(yīng)加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，根據(jù)各地區(qū)的不同情況采用租賃等不同的形式的流轉(zhuǎn)方式，建立合理的價(jià)格機(jī)制和補(bǔ)償機(jī)制，減少目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中國(guó)家和地方政府的行政性色彩，培育從事農(nóng)地流轉(zhuǎn)的專門性中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，大力加強(qiáng)流轉(zhuǎn)所需的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境建設(shè)[9]。
（四）盡快解決現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問題
1、嚴(yán)格禁止新開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房
在新的法律和政策出臺(tái)之前，必須嚴(yán)格禁止新的小產(chǎn)權(quán)房開工建設(shè)，以確保現(xiàn)行法律的有效落實(shí)。如果一邊解決現(xiàn)存問題，一邊又出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，那么這一問題將永遠(yuǎn)解決不了，只有政府態(tài)度鮮明地執(zhí)行現(xiàn)有法律，才會(huì)有效遏制小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)泛濫。
2、針對(duì)不同形式的小產(chǎn)權(quán)房屋，分類審視，核發(fā)不同的產(chǎn)權(quán)證書
如果購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋的購(gòu)房者的條件經(jīng)過(guò)核實(shí)符合國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的購(gòu)買規(guī)定時(shí)，可由相關(guān)部門相應(yīng)的核發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房所有權(quán)證書。對(duì)于此類房屋在日后使用中的出租、轉(zhuǎn)讓也依照國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房或者限價(jià)房的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；如果小產(chǎn)權(quán)房屋的購(gòu)買人補(bǔ)繳了土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，那就應(yīng)當(dāng)核發(fā)普通的房屋所有權(quán)證書。此時(shí)的房屋轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ纳唐贩俊Ｙ?gòu)房人可以自由合法的居住、出租、轉(zhuǎn)讓。房屋通過(guò)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓也不再受任何限制；如果該小產(chǎn)權(quán)房屋既不符合國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者也不補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)核發(fā)特殊房屋所有權(quán)證。持有此類房屋所有權(quán)證書的購(gòu)房人可以自己居住，但在未來(lái)房屋的所有人變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金和相應(yīng)的稅費(fèi)[10]。
3、對(duì)于嚴(yán)重違法的小產(chǎn)權(quán)房屋謹(jǐn)慎拆除
如果開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房屋非法侵占了基本農(nóng)田，致使耕地遭受破壞的，可以考慮強(qiáng)制拆除，恢復(fù)耕地原狀。此外，對(duì)于影響防洪泄洪、危害國(guó)防安全、嚴(yán)重破壞生態(tài)環(huán)境而修建的小產(chǎn)權(quán)房屋，也應(yīng)予以拆除。
總之，小產(chǎn)權(quán)房是在特殊的市場(chǎng)環(huán)境下產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，說(shuō)它合法，它不具備合法的特征；全盤否定，它在平抑房?jī)r(jià)瘋漲，解決市場(chǎng)供需矛盾上起了一定的積極作用。因此，只有在完善相關(guān)的法律體系和土地所有權(quán)制度后，才能對(duì)它進(jìn)行正確的界定。筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房看法是：本著“以人為本、和諧發(fā)展”的理念，盡快使小產(chǎn)權(quán)房走入正確軌道。
注釋
[1] 劉挺、張雷仝、徐喆：“小產(chǎn)權(quán)房法律研究及解決對(duì)策”，《法學(xué)之窗》，2011年5月。
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