[ 王永亮 ]——(2014-2-26) / 已閱3804次
房地產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)人民法院已生效法律文書所進行的登記在學理上被稱為囑托登記。依據(jù)物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當嚴格按照法律文書的要求履行登記義務(wù)，并相應(yīng)地取得司法審查豁免的待遇。但實踐中，地方性法規(guī)卻又往往對囑托登記設(shè)定了條件，賦予了房地產(chǎn)登記機構(gòu)對“登記與法律文書內(nèi)容是否一致”的裁量權(quán)，從而使囑托登記的最終實現(xiàn)在一定程度上還必須依賴于房地產(chǎn)登記機構(gòu)的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》第四條規(guī)定：“司法機關(guān)、行政機關(guān)在作出實施財產(chǎn)保全等限制措施決定后向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記的，登記機構(gòu)應(yīng)當在收到有關(guān)財產(chǎn)保全等限制措施決定后5個工作日內(nèi)，與房地產(chǎn)登記冊進行核對�！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第7.1.1.1條規(guī)定：“人民法院、人民檢察院、紀檢監(jiān)察機關(guān)、公安機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)等對建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實施財產(chǎn)保全等限制措施的發(fā)生法律效力的文件登記的，有關(guān)國家機關(guān)應(yīng)當向登記機構(gòu)提交下列文件：（一）有關(guān)國家機關(guān)工作人員的執(zhí)行公務(wù)的身份證明（復(fù)印件）；（二）已發(fā)生法律效力的對建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)依法實施財產(chǎn)保全等限制措施的文件（原件）。”第3.2.14.3條規(guī)定：“申請人不能提交房地產(chǎn)權(quán)證書的，登記機構(gòu)應(yīng)當核查房地產(chǎn)登記簿記載的原房地產(chǎn)權(quán)利人是否與人民法院（仲裁機構(gòu)）已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解或者裁決書等法律文件認定的原房地產(chǎn)權(quán)利人一致。”
無論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規(guī)定，均對登記機構(gòu)的審查義務(wù)提出了要求，即登記機構(gòu)在依據(jù)人民法院的法律文書作出登記之前，必須進行合理的審查。但容易引發(fā)爭議的是，登記機構(gòu)判斷“登記與法律文書是否一致”的標準應(yīng)當如何合理確定呢？如果登記機構(gòu)的判斷標準隨意性過大，則可能有礙囑托登記的最終實現(xiàn)。
為了更好地說明這一問題，筆者以自己審理過的一起登記案件予以說明。法院執(zhí)行裁定書上表述的內(nèi)容為：“將胡某某所有的坐落于大東方路150號401室的房屋轉(zhuǎn)移登記至郭某某名下”，但登記機構(gòu)核對后發(fā)現(xiàn)，大東方路150號401室登記的權(quán)利人并非胡某某，而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責任公司。盡管如此，登記機構(gòu)還是按照裁定書的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責任公司隨后向法院提起訴訟。登記機構(gòu)的囑托登記是否符合法律規(guī)定呢？審理中即出現(xiàn)了兩種意見：第一種意見認為，登記簿上大東方路150號401室房屋的權(quán)利人是大華有限責任公司，而法院裁定書上寫的是將“胡某某所有的”大東方路150號401室房屋進行轉(zhuǎn)移登記，明顯屬于“登記與法律文書內(nèi)容不一致”。第二種意見認為，在登記簿與生效法律文書就權(quán)利人的認定不一致時，房屋的真正權(quán)利人應(yīng)當以生效的法律文書為準。房屋門牌號明確，則唯一性可以確定，登記機構(gòu)對于房屋的權(quán)屬并沒有審查的義務(wù)。因此，登記行為符合司法審查豁免的條件，法院不應(yīng)當受理。筆者贊同第二種意見，法院最終也按照第二種意見作出了處理。
通過此案，筆者希望強調(diào)的是，登記機構(gòu)對法律文書應(yīng)當僅作形式審查。審查的關(guān)鍵在于法律文書的可執(zhí)行性，即法律文書所載明的內(nèi)容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性，登記機構(gòu)即應(yīng)當予以登記。筆者認為，囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項內(nèi)容：不動產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人。只要不動產(chǎn)四至、登記類型以及法律文書確定的登記權(quán)利人明確，則囑托登記即具有可執(zhí)行性，登記機構(gòu)即應(yīng)無條件執(zhí)行生效法律文書的內(nèi)容。至于房地產(chǎn)所有權(quán)認定等問題，則不應(yīng)納入登記機構(gòu)的審查范圍，登記機構(gòu)不必也不應(yīng)進行審查。
（作者單位：上海市金山區(qū)人民法院）
