[ 葉鋒 ]——(2014-3-27) / 已閱6130次
李某和吳某簽訂借款合同，約定吳某借款20萬元給李某。吳某擔心李某到期不能償還債務，遂與李某簽訂以李某的一處房產為標的的買賣合同，并將該房屋登記移轉于吳某，約定李某清償借款后，吳某返還該房屋。在借款屆至后，李某仍無能力還款。后李某以買賣合同無效為由要求吳某返還房屋，并訴至法院。
本案的爭議焦點在于吳某與李某簽訂買賣合同并移轉房屋登記的法律性質及法律效果，對此有三種不同意見：第一種意見認為，該行為是流抵行為，無效。物權法第一百八十六條明確禁止流抵，其立法目的在于避免債務人因急迫之需要而受債權人壓榨，故意壓低抵押物的價值而獲取暴利。第二種意見認為，雙方當事人的買賣合同保留出賣人再買回已出賣標的物的權利，即訂立以出賣人的買回意思表示為停止條件的再買賣合同，為有效。第三種意見認為，雙方當事人簽訂的買賣合同為通謀虛偽的意思表示，根據合同法第五十二條第二款應認定為無效。其內部隱藏行為是讓與擔保行為，即一方為債權擔保之目的，移轉標的物之所有權于債權人，于債務人清償債務時，得請求標的物的返還。讓與擔保行為因不違反相關規定，應為有效。
筆者同意第三種意見。
首先，物權法第一百八十六條禁止流抵的立法目的在于避免債權人乘債務人之急迫，壓低抵押物的價值以獲取暴利。本案中，債務人李某享有回購房屋的權利，若債權人吳某故意壓低房屋的價格，債務人李某仍有權以同樣的低價回購該房屋，故不存在債權人壓榨的可能，不屬于流抵的禁止之列。
其次，對意思表示的解釋應以客觀的表示價值作為判斷其內容的標準，即以客觀第三人的立場來探尋意思表示之規范意義。本案中雖為買賣合同，但從客觀第三人的立場而言，當事人所欲意僅為債權之擔保，因此該買賣合同完全符合通謀虛偽表示的構成要件：表示與真意不符；非真意的表示與相對人同謀。因此買賣合同為通謀虛偽表示，無效。
最后，不動產讓與擔保法律構造為：該房屋移轉給債權人后，于債務清償后，房屋應返還債務人，債務不履行時，債權人有權就該房屋受償。讓與擔保與流抵主要區別在于：讓與擔保仍需履行變賣標的物或協議估價的清算程序，而流抵無需清算即取得房屋的所有權。在本案中，雙方仍須履行清算之義務。對于讓與擔保是否違法物權法定原則，謝在全教授表示“習慣法形成之物權若類型固定，明確合理，無違物權法定主義存在之旨趣，且有公示之可能，社會上確有其實益及需要，而透過上述物權法定緩和之適用，又已逾解釋之界限，將抵觸物權之核心內容時，即有以習慣法之物權，加以承認之余地。”此種擔保方式在實務運用中甚為普遍，即使不能謂之已成為習慣法，但至少構成正在形成中的習慣法，且不動產讓與擔保以登記作為公示手段，無礙于交易安全。
（作者單位：上海市金山區人民法院）
