[ 葉鋒 ]——(2014-3-27) / 已閱6407次
李某和吳某簽訂借款合同，約定吳某借款20萬元給李某。吳某擔(dān)心李某到期不能償還債務(wù)，遂與李某簽訂以李某的一處房產(chǎn)為標(biāo)的的買賣合同，并將該房屋登記移轉(zhuǎn)于吳某，約定李某清償借款后，吳某返還該房屋。在借款屆至后，李某仍無能力還款。后李某以買賣合同無效為由要求吳某返還房屋，并訴至法院。
本案的爭議焦點(diǎn)在于吳某與李某簽訂買賣合同并移轉(zhuǎn)房屋登記的法律性質(zhì)及法律效果，對此有三種不同意見：第一種意見認(rèn)為，該行為是流抵行為，無效。物權(quán)法第一百八十六條明確禁止流抵，其立法目的在于避免債務(wù)人因急迫之需要而受債權(quán)人壓榨，故意壓低抵押物的價值而獲取暴利。第二種意見認(rèn)為，雙方當(dāng)事人的買賣合同保留出賣人再買回已出賣標(biāo)的物的權(quán)利，即訂立以出賣人的買回意思表示為停止條件的再買賣合同，為有效。第三種意見認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的買賣合同為通謀虛偽的意思表示，根據(jù)合同法第五十二條第二款應(yīng)認(rèn)定為無效。其內(nèi)部隱藏行為是讓與擔(dān)保行為，即一方為債權(quán)擔(dān)保之目的，移轉(zhuǎn)標(biāo)的物之所有權(quán)于債權(quán)人，于債務(wù)人清償債務(wù)時，得請求標(biāo)的物的返還。讓與擔(dān)保行為因不違反相關(guān)規(guī)定，應(yīng)為有效。
筆者同意第三種意見。
首先，物權(quán)法第一百八十六條禁止流抵的立法目的在于避免債權(quán)人乘債務(wù)人之急迫，壓低抵押物的價值以獲取暴利。本案中，債務(wù)人李某享有回購房屋的權(quán)利，若債權(quán)人吳某故意壓低房屋的價格，債務(wù)人李某仍有權(quán)以同樣的低價回購該房屋，故不存在債權(quán)人壓榨的可能，不屬于流抵的禁止之列。
其次，對意思表示的解釋應(yīng)以客觀的表示價值作為判斷其內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)，即以客觀第三人的立場來探尋意思表示之規(guī)范意義。本案中雖為買賣合同，但從客觀第三人的立場而言，當(dāng)事人所欲意僅為債權(quán)之擔(dān)保，因此該買賣合同完全符合通謀虛偽表示的構(gòu)成要件：表示與真意不符；非真意的表示與相對人同謀。因此買賣合同為通謀虛偽表示，無效。
最后，不動產(chǎn)讓與擔(dān)保法律構(gòu)造為：該房屋移轉(zhuǎn)給債權(quán)人后，于債務(wù)清償后，房屋應(yīng)返還債務(wù)人，債務(wù)不履行時，債權(quán)人有權(quán)就該房屋受償。讓與擔(dān)保與流抵主要區(qū)別在于：讓與擔(dān)保仍需履行變賣標(biāo)的物或協(xié)議估價的清算程序，而流抵無需清算即取得房屋的所有權(quán)。在本案中，雙方仍須履行清算之義務(wù)。對于讓與擔(dān)保是否違法物權(quán)法定原則，謝在全教授表示“習(xí)慣法形成之物權(quán)若類型固定，明確合理，無違物權(quán)法定主義存在之旨趣，且有公示之可能，社會上確有其實(shí)益及需要，而透過上述物權(quán)法定緩和之適用，又已逾解釋之界限，將抵觸物權(quán)之核心內(nèi)容時，即有以習(xí)慣法之物權(quán)，加以承認(rèn)之余地�！贝朔N擔(dān)保方式在實(shí)務(wù)運(yùn)用中甚為普遍，即使不能謂之已成為習(xí)慣法，但至少構(gòu)成正在形成中的習(xí)慣法，且不動產(chǎn)讓與擔(dān)保以登記作為公示手段，無礙于交易安全。
（作者單位：上海市金山區(qū)人民法院）
